（2013）密民初字第5330号

裁判日期: 2013-11-27

公开日期: 2015-08-27

案件名称

姚士芬等与姚士增等确认合同有效纠纷一审民事判决书

法院

密云县人民法院

所属地区

密云县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王福更,王金利,王金有,王金全,张井防,张雪梅,张雪花,王卫红,王卫东,王福海,王福明,姚士芬,姚士增,郑凤兰

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款

全文

北京市密云县人民法院民事判决书（2013）密民初字第5330号原告王福更，男，1941年12月16日出生。原告王金利（系王福更之子），1975年4月16日出生。原告王金有（系王福更之子），1964年6月26日出生。原告王金全（系王福更之子），1966年10月17日出生。原告张井防，男，1949年12月13日出生。原告张雪梅（系张井防之女），1978年8月20日出生。原告张雪花（系张井防之女），1980年5月5日出生。原告王卫红，女，1971年4月24日出生。原告王卫东，女，1969年3月24日出生。原告王福海，男，1963年3月25日出生。原告王福明，男，1961年1月8日出生。原告姚士芬（亦系上述十一原告之委托代理人），女，1956年4月19日出生。被告姚士增，男，1951年12月19日出生。被告郑凤兰，女，1956年8月15日出生。委托代理人郑泽众，北京市问为律师事务所律师。原告姚士芬、王福更、王金利、王金有、王金全、张井防、张雪梅、张雪花、王福海、王卫红、王卫东、王福明与被告姚士增、郑凤兰确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员代祖勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告王福更、王金利、王金有、王金全、张井防、张雪梅、张雪花、王福海、王卫红、王卫东、王福明的委托代理人姚士芬（亦系本案原告），被告姚士增，被告郑凤兰之委托代理人郑泽众到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚士芬、王福更、王金利、王金有、王金全、张井防、张雪梅、张雪花、王福海、王卫红、王卫东、王福明诉称：密云县X镇X村村民姚连江、张桂英夫妻生前共生育六个子女，大女儿姚士琴、二女儿姚士英、三女儿姚士荣、四女儿姚士芬、长子姚士增、次子姚士祝。姚连江、张桂英夫妻在密云县X镇X村有民房四间，二人现已病故。大女儿姚士琴及丈夫已病故，二女儿姚士英已病故，王福更系姚士英之夫，三女儿姚士荣病故，张井防系姚士荣之夫，次子姚士祝已病故。大女儿姚士琴生前生育王卫东、王卫红、王福海、王福明，二女儿姚士英生育王金利、王金全、王金有，三女儿姚士荣生育张雪花、张雪梅。姚连江及张桂英生前未对所建民房立有遗嘱，被告姚士增在未与其他合法继承人协商的情况下，私自将姚连江、张桂英所建民房卖给被告郑凤兰，价格为五万元。事后，原告姚士芬代表其他原告多次要求被告解除房屋买卖协议。此事曾经密云县X镇X村民委员会调解，被告姚士增承认私自卖出未经原告许可，卖房协议无效，但至今房屋还在被告郑凤兰手中。现诉于法院要求判决二被告签订的房屋买卖协议无效。案件受理费由被告负担。被告郑凤兰辩称：2011年12月9日，我与姚士增签订了《宅基地房屋买卖合同》，姚士增将X镇X村X号院落卖给了我，我支付了5万��房款。签订协议时，我与姚士增共同到村委会核实宅基地是否为姚士增的，当时村委会核实诉争房屋确实是登记在姚士增名下，并看到了1989年10月21日审批的农村建房用地审批表，上面载明房主为姚士增，共同居住人有姚连江，即姚士增的父亲，还有其弟弟姚士祝。我们见到批示后签订了合同。村委会同意姚士增将诉争房屋卖给我，并且在合同书上加盖了公章，写明了同意买卖。我认为合同是合法有效的，签协议时有见证人苗德祥、姚士波进行了见证，村委会也同意买卖，并且我按照市场价格支付了房款，姚士增也将房屋交付给了我。在这种情况下，我履行了谨慎审查的义务，我们认为是属于善意取得，应当受到法律保护。我与姚士增均系本村村民，并且均为农户。姚士增一直居住在该房屋里面，没有其他宅基地。不同意原告的诉讼请求。被告姚士增辩称：合同��我与郑凤兰签订的，该房屋是我父亲和母亲的共同财产。当时我决定卖房是想着我在外面也干不了活了，将来能有点钱上养老院。郑凤兰找的见证人只是随便从村委会找的两个人，我认为没有经过书记，这个协议是无效的。经审理查明：姚连江、张桂英在密云县X镇X村有房屋四间及院落一处。姚连江于1990年9月去世，张桂英于1983年2月去世。姚连江、张桂英未留有遗嘱，其继承人亦未对其遗产进行分割。郑凤兰系密云县X镇X村集体经济组织成员。2011年12月10日，姚士增（甲方）与郑凤兰（乙方）签订宅基地房屋买卖合同，合同约定：姚士增将座落在北京市密云县X镇X村X号的宅基地及房屋出售给乙方，该宅基地四邻为东邻街道、西邻坝坡、南邻街道、北邻姚春秋；甲方保证该宅基地的使用权属甲方使用，在转让使用权前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押，也不��在纠纷、债权、债务纠纷，如上述宅基地使用权交接后因甲方发生在转让前存在的债权、债务纠纷，甲方承担全部责任；转让价格为人民币5万元整，乙方一次性付清全部金额等内容。北京市密云县X镇X村民委员会在合同书上盖章，表示同意双方买卖。合同签订后，郑凤兰给付姚士增房款5万元，并入住X号院。上述事实，有双方当事人陈述、《宅基地房屋买卖合同》、户口簿、客户回单等证据材料在案佐证。本院认为：处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据查明的事实，涉案房屋系姚连江、张桂英之遗产，因其继承人尚未进行遗产分割，故该房屋应属继承人共同共有。姚士增未经其他继承人同意擅自处分共有房屋，侵犯了其他继承人的共有权利，构成无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。另，被告郑凤兰系密云县X镇X村集体经济组织成员。综上，原告姚士芬等人要求确认《宅基地房屋买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告姚士芬、王福更、王金利、王金有、王金全、张井防、张雪梅、张雪花、王福海、王卫红、王卫东、王福明的诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告姚士芬、王福更、王金利、王金有、王金全、张井防、张雪梅、张雪花、王福海、王卫红、王卫东、王福明负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状��并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　代祖勇二〇一三年十一月二十七日书　记　员　　周雨琦来源：百度搜索“”