（2013）赣民一初字第359号

裁判日期: 2013-11-27

公开日期: 2014-08-05

案件名称

原告梁云明、蔡慧萍与被告谢基桂房屋买卖合同纠纷（2013）赣民一初字第359号民事判决书

法院

赣县人民法院

所属地区

赣县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

梁云明,蔡慧萍,谢基桂

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八十七条，第九十四条，第九十七条

全文

江西省赣县人民法院民事判决书（2013）赣民一初字第359号原告梁云明，男，1971年8月19日生，汉族，江西省赣县人，住赣县江口镇焦林村半坑组**号，身份证号码：362121************，电话号码：1865950****。原告蔡慧萍，女，1975年4月6日生，汉族，江西省南康市人，户籍地江西省南康市龙华乡新华村下赖*号，现住赣县江口镇焦林村半坑组**号，身份证号码：362125************，电话号码：1565860****。委托代理人陈爱兰，赣县田村法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权，电话号码：1360797****。被告谢基桂，男，1977年1月27日生，汉族，江西省赣县人，住赣县梅林镇光彩大道**号*栋**号，身份证号码：362121************，电话号码：133301336111。委托代理人戴志松，江西君实律师事务所律师，代理权限：特别授权，电话号码：1351797****。原告梁云明、蔡慧萍与被告谢基桂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月30日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。期间双方当事人申请庭外和解50天。原告梁云明、蔡慧萍及其委托代理人陈爱兰，被告谢基桂的委托代理人戴志松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁云明、蔡慧萍诉称：2011年2月23日，原告与被告签订了房屋预订合同。被告谢基桂将在赣县双龙村长岭组月芽路1-219号计195平方米（与该土地使用者黄联湖）合建房。合同约定：原告预定被告以上自建房一套（从店面起第5楼，中间这套），面积100平方米左右（含柴火间，但柴火间不包办证），实际以房产证以上面积为准，被告的房屋以每平方米2000元卖给原告。原告在签订合同后陆续支付被告购房款10万元。被告却违反合同未按期动工，也未按期交付房屋给原告使用。现查明，被告现所建房屋第5层违反了政府建设规划要求，属违章建筑。原告诉至法院，请求判令1、被告返还原告购房款10万元，并赔偿原告经济损失10万元。2、本案诉讼费用由被告承担。庭审时原告增加一项诉讼请求。即请求判令解除原告与被告于2011年2月23日签订的购房合同。被告谢基桂辩称：1、被告在收取原告预付款20000元后，3个月内已动工建房，没有违约。2、原告支付第2笔购房款30000元时，逾期支付，其行为已构成违约。3、原告支付第3笔购房款50000元，已逾期8个月，其行为属严重违约。4、原告2次未及时支付购房款，导致被告建房停工，房屋逾期竣工和交付。5、原告要求10万元违约金过高，无事实和法律依据。原告逾期付款已违约，被告未违约，原告无权要求被告支付违约金。原告总计支付购房款10万元，现要求支付违约金10万元，显然过高，只能按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失。6、原被告签定的房屋买卖合同无效。被告出售的房屋超出政府许可的范围，属违章建房，其出卖的标的物不合法，其买卖合同无效。综上所说，被告同意退还购房款给原告，不应承担违约责任，请依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年2月23日，原告与被告签订了房屋预订合同。被告谢基桂将在赣县双龙村长岭组月芽路1-219号计195平方米自建房从店面起第5楼，中间这套卖给原告。合同约定：1、乙方（原告）预定甲方（被告）自建房一套（从店面起第五楼，中间一套），面积100平方米左右，（含柴火间，但柴火间不包办证），实际以房产证以上面积为准，甲方以2000元每平方米卖给乙方。2、乙方预付给甲方购房款2万元整，开建时再付3万元整，然后建4楼时再付5万元整。剩余款在水电到户，安装好进户门及所有窗户的铝合金框架后付清。3、乙方在房屋交付前除保留2万元在房产证办好后支付之外，应付清剩下的所有余款。4、甲方在交付乙方房屋之后同时为乙方办理房产证（办证费用由乙方负责）。5、甲方在收到乙方预付购房款后3个月之内必须动工建房，否则需按1%月息补偿给乙方，同时乙方有权退出，甲方应无条件退回预付购房款给乙方，另付乙方相当于预付购房款的违约金。6、甲方动工后6个月之内必须交付房屋给乙方使用，交付房屋6个月之内为乙方办好房产证。7、甲方必须保证房屋质量，水电到户，负责安装好进户门及所有窗户的铝合金框架。8、以上条款为双方粗定，房屋实际面积以房产证为准。非甲方违约乙方不得退房，但可转让其他购房者，相关手续费由乙方负责。9、乙方如果没有按以上约定付款，甲方有权在返回乙方购房款之后终止合同。10、乙方中途不履约，乙方不得向甲方索还预付购房款，甲方中途不履约，甲方应在不履约之日起5日内将预付款退还给乙方，另付给乙方相当于购房款的违约金。特殊情况双方可协商，但须经过乙方签认。合同签订后，原告按约定当日预交购房款2万元。2011年4月28日原告预交3万元。2012年3月25日预付5万元。被告于2011年3月动工建房；2011年6月15日建好第3层；2011年8月建好第4层；2012年4月建好7楼完工并安装好水电门窗。被告至今未通知原告其已安装好水电门窗，要求原告支付剩余房款。被告现建好的该栋房屋建设单位是黄联湖，经赣县城乡规划建设局批准建设规模：框混四层，建筑面积647.28平方米。被告与黄联湖属合作建房。黄联湖是赣县工程建设被拆迁户的安置房。赣县县委办公室、赣县人民政府办公室于2005年9月17日下发通知，规定黄联湖的安置建房符合办证条件。被告未办理产权证。上述事实，有原、被告陈述、原告和被告的身份证复印件、原告的结婚证复印件、房屋预定合同、土地使用证、被告出具的收条2张、建设用地规划证、房屋照片12张、证人刘世亮的证言、证人郭运还的证言、赣县城镇房屋所有权发证办公室的证明、赣县县委办公室的会议记要的通知等证据，经质证，可以认定。本院认为：原告与被告于2011年2月23日签订的房屋预定合同是合同双方真实意思表示，合同未违反效力性强制性规定，该合同合法有效。双方应按合同约定履行各自的义务。原告已三次支付购房款共计10万元。被告未按约定期限建好房，也未在建好房并安装好水电门窗后通知原告支付剩余房款。被告拖至原告起诉时未通知原告看房（验收）。被告的行为已明显构成违约。被告与黄联湖合作建房已办合法手续。黄联湖属拆迁安置对象，其安置房可办理房产权证。被告提出该争讼房属违章建筑，主张原被告所签定的购房合同无效，因不符合无效合同的规定情形，不予采信。审理中原被告双方申请庭外和解，但未达成共识。对原告要求解除合同应予支持。因被告违约使合同不能履行应承担违约责任。因合同约定被告违约应支付相当购房款10万元的违约金。被告对此提出违约金过高的理由成立，可适当减少至交付房款的50%计违约金为5万元。依照《中华人民共和国合同法》第八十七条、第九十四条第一款第四项、第九十七条条之规定，判决如下：一、解除原告梁云明、蔡慧萍与被告谢基桂于2011年2月23日签定的房屋预定合同。二、被告谢基桂返还原告梁云明、蔡慧萍购房款10万元。三、被告谢基桂支付原告梁云明、蔡慧萍的违约金5万元。四、上述款项合计15万元，限被告谢基桂于本判决生效后一个月内付清。五、驳回原告梁云明、蔡慧萍的其他诉讼请求。案件受理费2150元，由被告谢基桂承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审　判　长　　刘新华审　判　员　　王　欣人民陪审员　　钟清华二〇一三年十一月二十七日书　记　员　　辛　虹搜索“”