（2013）南中法民终字第1569号
裁判日期: 2013-11-27
公开日期: 2014-05-26
案件名称
南充市坤隆房地产开发有限公司与李春燕、彭朝菊商品房买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南充市坤隆房地产开发有限公司,李春燕,彭朝菊
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《商品房销售管理办法》：第三十二条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《城市房地产开发经营管理条例》：第三十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南中法民终字第1569号上诉人（原审被告）南充市坤隆房地产开发有限公司。法定代表人李炫坤。委托代理人赵冰梅。委托代理人何春。被上诉人（原审原告）李春燕。被上诉人（原审原告）彭朝菊。二上诉人委托代理人兰盈凤，四川皓宇律师事务所律师。上诉人南充市坤隆房地产开发有限公司（以下简称坤隆公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服南充市嘉陵区人民法院（2013）嘉民初字947号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人坤隆公司的委托代理人赵冰梅、何春和被上诉人李春燕、彭朝菊的委托代理人兰盈凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2009年12月8日，李春燕、彭朝菊（买受人）与坤隆公司（出卖人）就上层岭地第A幢B单元C层2-102号房屋签订了一份《商品房买卖合同》，约定该房屋建筑面积共96.19平方米，套内建筑面积76.755平方米，按照套内建筑面积计算，总价款305，308元，并约定“第十一条：交付条件（一）出卖人应当在2012-3-31前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书。第十三条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照以下方式处理（2）逾期超过30日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7内向买受人支付违约金。第二十条：产权登记（二）初始登记出卖人应当在2012-9-30前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权退房……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起7日内向买受人支付。（三）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内由出卖人支付。”签订合同后，李春燕、彭朝菊按约向坤隆公司付清了全部房款。2012年4月13日，李春燕、彭朝菊（乙方）与坤隆公司（甲方）签订了一份《补充协议》，内容为“因甲方开发的上层岭地项目3-4号楼未能在《商品房买卖合同》约定的交房时间完成本幢楼相关房屋配套设施建设，经嘉陵区建设局协调，双方协商就房屋交付事宜达成如下补充协议：一、甲方承诺严格按照4月5月呈报嘉陵建设局的《上层岭地收尾工程进度计划》载明的工程进度计划实施项目收尾工作（包括准时向电力、天然气等单位支付相应安装费用、敦促有关单位及时进场安装和调试、按质按量完成道路、绿化等附属设施等），保证3-4幢在7月30日达到水、电、气、闭路、电梯和原销售合同约定的其他相关部门质量验收标准的交房标准，正式交付给乙方使用；四、甲方在7月30日未达到本协议第一条约定的交付条件，视为甲方违约，甲方按乙方房款总价银行同期贷款利率4倍向乙方支付7月30日后逾期交房违约金，直到达到交房综合验收标准交房为止；五、如甲方在7月30日前达到第一条约定的交房条件，甲方在向乙方交付房屋时与乙方结清逾期《商品房买卖合同》约定的交房违约金。甲方在达到交付标准后向乙方交付房屋时与乙方按本协议第四条的约定结清7月30日后的逾期交房违约金”。2012年8月1日，坤隆公司向李春燕、彭朝菊发了入住通知单，二买受人随后入住。同日，买受人向坤隆公司出具了收条一张，内容为“今收到坤隆房地产开发有限公司支付的上层岭地A幢B单元1-2号延期交房违约金3660元。买受人彭朝菊”。二买受人已入住该商品房，但截止法庭辩论终结前，坤隆公司尚未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。另查明，南充市房地产管理局嘉陵办事处2013年4月10日出具了情况说明，内容为“南充市坤隆房地产开发有限公司开发的，位于南充市嘉陵区陈寿路68号上层岭地3幢、4幢商品房，至今未在我处申请办理初始登记手续”。一审法院认为，李春燕、彭朝菊与坤隆公司对双方所签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》均无异议，对两份合同的真实性与效力法院予以确定，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，李春燕、彭朝菊按约付清了房款。但坤隆公司未按约在2012年3月31日前向买受人交付商品房，也未在2012年9月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明进行初始登记和在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的转移登记，坤隆公司的行为已构成违约。李春燕、彭朝菊虽已入住，但房屋至今未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，未达到合同约定的交付条件。故坤隆公司应按《商品房买卖合同》的约定向李春燕、彭朝菊支付以305，308元为基数按每日万分之一从2012年4月1日至2012年7月30日止的逾期交房违约金，依照《补充协议》的约定按房款总价银行同期贷款利率的4倍支付7月30日后逾期交房违约金至符合合同约定的交房条件之日止，坤隆公司交房时向李春燕、彭朝菊支付的因迟延交房违约金3，660元应从中扣减。在合同中双方对初始登记与转移登记的违约责任系分别约定，故坤隆公司辩称该两项违约金不应重复计算的主张法院不予支持，但初始登记与转移登记均系产权登记，初始登记是办理转移登记的前置条件，只有办理了初始登记才能办理转移登记，而坤隆公司至今尚未办理初始登记，两项登记的违约损害结果有竞合之处，且两个违约行为又相互牵连，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，依照公平原则，兼顾合同的履行情况，并综合本案实际情况，将初始登记与转移登记两项违约金计算标准调整为对逾期办理产权登记（包括初始登记与转移登记）的违约金从应当取得初始登记之日起以全部已付款为基数按每日万分之一计算至实际取得房屋所有权证书之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条的规定判决：一、南充市坤隆房地产开发有限公司向李春燕、彭朝菊支付逾期交房的违约金（从2012年4月1日起以305，308元为基数按每日万分之一计算至2012年7月30日；从2012年7月31日起按人民银行同期流动资金贷款利率的四倍计算至符合交房条件为止，其中扣减3，660元）；二、南充市坤隆房地产开发有限公司向李春燕、彭朝菊支付逾期办理产权登记的违约金（从2012年10月1日起以305，308元为基数按每日万分之一计算至实际取得房屋所有权证书之日止）；三、驳回李春燕、彭朝菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1，121元，由南充市坤隆房地产开发有限公司承担。宣判后，坤隆公司不服，向本院提出上诉，请求撤销原审判决的第一、二项并依法改判，诉讼费合理分担，理由，（一）上诉人坤隆公司已于2012年8月向被上诉人李春燕、彭朝菊交付了房屋，《补充协议》约定的只是综合“交房”事宜，不仅仅是交房“条件”，协议也没有未达交房条件就支付高额违约金的意思表示，如果以约定的完成初始登记的时间点为违约责任的起算点，违背上诉人坤隆公司的真实意思，原审判决把“交付条件”独立于“交房”，也违背了合同解释的整体性原则；被上诉人李春燕、彭朝菊没有提出异议的接收房屋和领取违约金的行为应视为对协议约定交付标准的放弃，故上诉人坤隆公司不应再支付违约金；（二）原审判决依据《商品房买卖合同》中有初始登记日期的约定，将2012年10月1日作为支付逾期办理产权登记违约金的起算点的做法失当，应以“交付”后的180日为逾期办证违约责任的起算点。（三）迟延交房和逾期办证的责任是因承建商天字实业公司工程迟延完工、拒交资料等原因导致。原审判决上诉人坤隆公司2012年7月31日实际交房后仍继续承担迟延交房违约金和以2012年10月1日为逾期办证违约金起算点的判决均缺乏事实基础和法律、合同依据。被上诉人李春燕、彭朝菊答辩称，上诉人坤隆公司的第一项理由不能成立，《商品房买卖合同》和《补充协议》均对交房条件进行了明确约定，系双方当事人真实意思表示，被上诉人李春燕、彭朝菊全面履行了合同义务，而上诉人坤隆公司至今未达到约定的交房条件；《商品房买卖合同》对初始登记、迟延办理产权证的违约金的起算点均有明确约定，原审判决进行两项违约金合并成逾期办证一项违约金是恰当的，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明截至2013年10月23日止，上诉人坤隆公司仍未办理案涉房屋所在楼栋的初始登记。本院认为，上诉人坤隆公司与被上诉人李春燕、彭朝菊之间订立的《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、国务院《城市房地产开发经营条例》第三十一条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书”、建设部《商品房销售管理办法》第三十二条“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”。由以上规定可见，保证商品房建筑质量，向买受人交付验收合格的房屋并向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是房地产开发企业的法定义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”和《商品房买卖合同》第十一条关于“提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表”等交付条件的约定，上诉人坤隆公司应于2012年3月31日前不仅应向被上诉人李春燕、彭朝菊交付商品房，而且还应交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并具备已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表等交付条件。上诉人坤隆公司虽然主张案涉房屋已于2012年8月转移给被上诉人李春燕、彭朝菊占有、使用，且李春燕、彭朝菊也领取了此前的迟延交付违约金，应视为涉案房屋已经交付，其不应再承担交付后的迟延交付违约金，但未能提供该案涉房屋“交付”符合合同约定条件的证据，故此项上诉请求理由不能成立，不予支持。鉴于上诉人坤隆公司未能按合同约定按期交房，且双方又在《补充协议》中就商品房交付时间宽限至2012年7月30日，并再次明确了此时限前与《商品房买卖合同》约定一致的逾期交房违约金，故上诉人坤隆公司除了应对其未能在2012年4月1日至2012年7月30日期间交付房屋的违约行为，按照合同约定标准和计算方法计付迟延交付违约金外，其仍应就不符合约定条件的交房行为承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约定过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，鉴于双方签订的《补充协议》关于“按乙方房款总价银行同期贷款利率4倍向乙方支付7月30日后逾期交房违约金，直到达到交房综合验收标准交房为止”的约定明显过高和被上诉人李春燕、彭朝菊未提供因迟延交房和交房不符合约定条件所受实际损失的相关证据，鉴于违约金性质既具有补偿性，又具有惩罚性，本院酌情确定上诉人坤隆公司对2012年7月30日后至符合合同约定的交房条件成就期间因交房不符合约定条件的违约金数额为5，000元。关于上诉人坤隆公司是否存在初始登记、转移登记违约而应承担相应的违约责任的问题。本院认为，由于《商品房买卖合同》约定了上诉人坤隆公司应在2012年9月30日前，完成该商品房所在楼栋的权属证明的初始登记义务和在房屋交付后180日内办理转移登记的合同义务，上诉人坤隆公司因未在约定的期限内完成初始登记和转移登记，即应承担相应的违约责任。原审法院认为初始登记与转移登记均为产权登记，且初始登记系转移登记的前提和基础，两项产权登记具有牵连关系，其违约损害亦有竞合之处，并根据《中华人民共和国合同法》第一百一四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，结合本案实际情况，将初始登记与转移登记两项违约金标准调整为从初始登记逾期之日起按已付房价款总额日万分之一的标准计算是正确的，应予维持。上诉人坤隆公司提出的将2012年10月1日作为支付逾期办理产权登记违约金的起算点的做法失当，应以“交付”后的180日为逾期办证违约责任的起算点的上诉理由，本院不予采信。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，商品房买卖合同中土地使用权变更及房屋所有权登记手续应由买受人办理，房屋出卖人履行的是协助办理义务。本案中，被上诉人李春燕、彭朝菊与上诉人坤隆公司签订的《商品房买卖合同》关于产权转移登记的约定是“商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：1.双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式办理：……”。从前述法律规定和合同约定看，办理产权转移登记是上诉人坤隆公司与被上诉人李春燕、彭朝菊的共同义务。上诉人坤隆公司作为出卖人只要办理案涉房屋整栋建筑初始登记后，再将办理权属转移登记即办理房屋所有权证书需由其提供的资料报产权登记机关备案，并取得必要的证明文件之日，其协助办理转移登记的义务就履行完毕。此时间点，即成为上诉人坤隆公司向被上诉人李春燕、彭朝菊承担逾期办理产权登记违约责任的终止期限。原审法院判决认定至实际取得房屋所有权证书之日止不当，本院予以纠正。至于上诉人坤隆公司提出的迟延交房和逾期办证系因承建商天字实业公司迟延完工、拒交资料等原因所致的上诉理由，属另一法律关系，坤隆公司向商品房买卖合同的相对方买受人承担违约责任后，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项关于“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、维持南充市嘉陵区人民法院（2013）嘉民初字第947号民事判决第三项；二、变更南充市嘉陵区人民法院（2013）嘉民初字第947号民事判决第二项为“上诉人南充市坤隆房地产开发有限公司支付逾期办理产权登记违约金，违约金数额的计算方法是以上诉人李春燕、彭朝菊所缴房款总额305，308元为基数，按每日万分之一的标准计算从2012年10月1日起至上诉人南充市坤隆房地产开发有限公司将办理权属转移登记即房屋所有权证书需由其提供的资料报产权登记机关备案，并取得必要的证明文件之日止”；三、变更南充市嘉陵区人民法院（2013）嘉民初字第947号民事判决第一项为“上诉人南充市坤隆房地产开发有限公司在本判决生效之日起一个月内以被上诉人李燕春、彭朝菊所缴房款总额305，308元为基数，按日万分之一的标准向被上诉人李燕春、彭朝菊支付2012年4月1日至2012年7月30日期间的迟延交房违约金；上诉人南充市坤隆房地产开发有限公司在本判决生效之日起一个月内向被上诉人李燕春、彭朝菊支付交房不符合约定条件的违约金5，000元”。上诉人南充市坤隆房地产开发有限公司已支付的3，660元，与上述二、三项品迭。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1，121元，二审案件受理费2，242元，共计3，363元，由上诉人南充市坤隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱苏川代理审判员 石 炜代理审判员 田 娟二〇一三年十一月二十七日书 记 员 蒲文博 来源：