（2012）南民初字第10018号
裁判日期: 2013-11-27
公开日期: 2014-05-06
案件名称
青岛中山缘苑商务酒店有限公司与杨文霞、陈锡君房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市市南区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青岛中山缘苑商务酒店有限公司,杨文霞,陈锡君
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2012）南民初字第10018号原告青岛中山缘苑商务酒店有限公司。法定代表人李震，总经理。委托代理人蒋亚若，女，1981年10月24日出生，汉族。委托代理人姜敏，女，1977年9月7日生，汉族，系青岛市金口法律服务所法律工作者。被告杨文霞，女，1972年12月11日生，汉族。委托代理人付晓斐，山东华爱律师事务所律师。被告陈锡君，男，1969年12月8日出生，汉族。委托代理人付晓斐，山东华爱律师事务所律师。原告青岛中山缘苑商务酒店有限公司与被告杨文霞、被告陈锡君房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛中山缘苑商务酒店有限公司的委托代理人姜敏、蒋亚若，被告杨文霞、被告陈锡君的委托代理人付晓斐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年3月28日，原、被告签订《中山缘商务酒店租赁合同》，双方约定被告于2011年4月1日至2022年9月30日租赁青岛中山缘商务酒店，每年租金85万元，租金每半年支付一次。首期半年租金425000元应于合同签订之日支付，2011年9月1日支付下半年租金425000元。但被告仅于2011年4月11日支付租金30万元，其余租金原告一直追要，但被告拖欠至今未付，为此原告在2011年9月27日将酒店在被告的协助下，收回酒店，经清点损失物品价值39881元。故原告起诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠租金本金188750元，违约金434762元（违约金按日百分之一，自被告杨文霞违约之日计算至实际给付之日止）；2、被告向原告赔偿物品损失39881元；3、本案诉讼费由被告承担。二被告共同辩称，原告的诉讼请求无事实依据，属于恶意诉讼。被告已按双方约定足额支付租金，事实是原告违约在先，且其违约行为给被告造成经济损失，因此被告无需向原告支付租金及违约金。原告的违约金计算不合理，双方合同中对违约金的约定过高。另外，被告与原告已将物品进行交接，且签订了物品交接书，不存在物品损失。经审理查明，一、青岛市德县路27号由青岛港丰国际物流有限公司承租，自2009年11月11日起，青岛港丰国际物流有限公司将青岛市德县路27号无偿提供给原告青岛中山缘苑商务酒店有限公司使用，期限十年。另，被告杨文霞与被告陈锡君系夫妻关系。二、房屋租赁合同签订事宜。2011年3月28日，原告作为甲方以中山缘商务酒店的名义与被告杨文霞（乙方）签订《中山缘商务酒店租赁合同》。合同的主要内容为：“第一条乙方租赁经营中山缘商务酒店，其租赁范围包括中山缘商务酒店现经营范围内的建筑物及配套设备。第二条酒店的坐落、面积、装修、设施情况：1、甲方承包给乙方的酒店位于山东省青岛市德县路25-27号，经营面积约为3200平方米。……3、本合同签订后三日内，甲乙双方共同对移交给乙方的中山缘商务酒店的租赁财产，及水、电、气表数进行清点、确认。第三条租赁期限、用途：1、该酒店租赁期限共11.6年。自2011年4月1日至2022年9月30日止。……第四条承包金支付方式：1、租赁费每年人民币捌拾伍万元整，该租赁价格为税后价格，如乙方需甲方出具税务发票，则由此产生的税费由乙方承担；2、双方签订本合同之日，乙方付给甲方伍拾贰万伍仟元整，其中，拾万元为押金，二年后返还百分之十。租赁金支付按半年一次性支付肆拾贰万元伍仟元整，在每年三月一日和九月一日前一次性支付。3、如乙方延期缴纳视为违约，乙方应按照逾期额的日百分之一承担违约金，除承担逾期违约责任外，甲方有权解除租赁合同，收回酒店建筑物及配套设施。……第七条合同的变更、解除与终止本合同和双方应付的责任：……2、甲方有以下行为乙方有权解除合同：提供不符合约定条件的酒店设施，严重影响经营。……4、乙方在经营期间不得擅自终止合同，否则除扣除押金外，承担给甲方造成的一切设备、设施和经济损失。5、因不可抗力因素导致合同无法履行或者无法完全履行时，甲、乙双方协商一致，可以变更或者解除合同。……第九条关于酒店公章的使用：1、乙方在租赁经营期间应自行办理营业执照、卫生许可证和特殊证等其他相关证件审批手续，并由乙方自行启用新的公章、财务章、银行账户，独立进行财务核算。2、乙方在办理相关审批手续时甲方予以配合。……租赁期满乙方不再租赁经营。必须在租赁期满十五日内将营业执照中的经营地址办理迁出，并办理工商变更登记，逾期乙方应按照年租金额的日百分之一承担违约责任和法律责任。”原告的法定代表人李震在合同的两处出租方代表人处签名、捺印确认；被告杨文霞在合同的两处承租方处签名、捺印确认。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告承租使用；2011年9月27日，双方对涉案酒店进行交接，被告将涉案房屋返还给原告。在庭审中，原、被告均向法庭提交《中山缘商务酒店租赁合同》原件一份，但被告提交的合同中甲方签字处多了案外人“石某”的签名与捺印，其余内容均一致。双方均对对方提交的《中山缘商务酒店租赁合同》真实性有异议。原告称被告提交的租赁合同中“石某”的签字是后加上去的，石某本人并没有在合同上签过字，没有按过手印，即使是其签字，也是石某损害公司利益后签订的。被告称，在签订合同及最后的房屋交接过程中，均由石某代表原告公司与被告进行接触。案外人石某出具书面证言并出庭作证称，其未在租赁合同中签字，其仅作为港丰物流公司的员工，被领导指派协助原告办理房屋租赁事宜，在合同签订及合同解除过程中接触过被告。原告向法院提交鉴定申请，申请对被告提交合同上的“石某”的签字是否为石某本人所签进行鉴定。经原告申请，本院依法委托青岛联科司法鉴定所对被告提交的《中山缘商务酒店租赁合同》第一页与第三页处的“石某”签名的真实性进行鉴定。2012年7月9日，青岛联科司法鉴定所出具青岛联科司法鉴定所（2012）文鉴字第66号鉴定意见书，鉴定结论为：“《中山缘商务酒店租赁合同》第一页与第三页处的‘石某’签名与提供的石某样本签名是同一人书写。”原告青岛中山缘苑商务酒店有限公司对该鉴定报告表示异议，认为鉴定机构存在鉴定收费不合法、乱收费现象，因此鉴定意见书无效。被告对鉴定书无异议，该鉴定是原告提出的，原告对鉴定结论有异议是没有道理的，这也证实了原告与被告签订合同一直是石某代表原告与被告联系的。三、已付房屋租金及违约金事宜。原告主张，被告应于2011年3月28日向原告支付52.5万元，但被告杨文霞仅向原告支付过40万元，故被告应向原告支付未付租金及违约金，为此，原告提供以下证据证明：1、青岛港丰国际物流有限公司联系单。内容为：“杨文霞系酒店承租人，2011年3月29日汇款壹拾万元（承租押金）已入万业兴科贸公司账户；2011年4月11日汇款叁拾万元整（承租费）已入万业兴科贸公司账户。石某2011.4.11”2、青岛万业兴科贸有限公司记账联两张。2011年4月11日，青岛万业兴科贸有限公司为被告杨文霞出具收款收据两张，其中一张为编号为0072961的10万元收据；另一张为被告编号为0072962的30万元收据。原告以上述两份证据主张：被告尚欠原告租赁费本金188750元，其中2011年3月28日至2011年8月31日租赁费本金125000元；2011年9月1日至2011年9月27日租赁费本金63750元。被告欠原告租赁费违约金434762元，其中以30万元为本金，按日百分之一自2011年3月28日计算至2011年4月11日；以125000元为本金，按日百分之一自2011年3月28日计算至2011年10月28日；以425000元为本金，按日百分之一自2011年9月1日计算至2011年9月27日；以63750元为本金，按日百分之一自2011年9月27日计算至2011年10月28日。被告质证后对上述两份证据均无异议，但被告称2011年4月11日被告另向原告以现金方式支付了现金10万元，因此才开具了编号为0072961的10万元收据，2011年3月29日的汇款原告没有出具收据，且2011年3月29日支付的10万元双方没有约定为押金，剩余的25000元双方约定原告在被告处吃饭抵账，因此，被告已经按照双方签订的合同履行了支付租金义务，被告不存在违约行为。被告为此另提供中国工商银行2011年3月29日、2011年4月11日个人汇款业务凭证为证。被告另提供有石某、蒋亚若签字的交接单一份，内容为：“经双方结帐确认，自2011年4月1日至2011年9月27日，港丰在中山缘消费金额14549元，所有账单已收回。石某2011.9.27蒋亚若”。被告以此主张石某一直是原告的工作人员，一直代表原告，双方最后交接也是石某代表原告进行的。原告质证后认为，对交接单真实性无异议。但这是是青岛港丰国际物流有限公司在被告处的消费，虽然港丰和原告在人员上有共同使用的情况，但青岛港丰国际物流有限公司在被告处的消费，与原告无关。三、交接时物品损失事宜。原告称，2011年9月27日被告向原告交接酒店时的返还的物品不全，造成原告物品损失16830.12元，厨房用品损失23051元，合计39881元，故被告应向原告赔偿物品损失39881元。为此，原告提供2011年3月29日青岛中山缘苑商务酒店库存盘点表一宗、中山缘苑酒店2010年固定资产清查情况表、手写交接单、物品损失表一宗加以证明。被告对该宗证据质证后认为，原告提供的2011年3月29日盘点表是原告单方出具的，真实性不能确认，且交接清单表中损溢数量栏都是空白的，说明物品没有任何损溢；盘点数量栏的字符双方没有就其意思予以注明，不能代表任何意思，因此，该证据无法证明原告主张的事实。被告称被告已经将所有物品返还给原告，原告也已经全部接收，原告没有物品损失，为此被告提供案外人石某2011年9月27日书写的交接条一份。交接条的内容为：“2011年9月27日，由杨文霞把中山缘苑商务酒店所有物品交还石某接收。交接人：杨文霞接收人：石某2011.9.27日。”证人石某出庭作证称，其记不清该交接表上的签字是否为其所写，在酒店交接的时候其在场。因为青岛港丰国际物流有限公司与原告关系比较好，青岛港丰国际物流有限公司指派其去帮忙。原告认为，该交接条与实际交接记录不符，因为石某没有权利代表公司进行交接，其所写的物品交接单无效，公司已对石某的行为进行了处分。后被告申请对交接条中石某的签名是否为石某本人所写进行鉴定。本院依法委托青岛联科司法鉴定所对被告提交的交接条中“石某”签名及捺印的真实性进行鉴定。2012年7月9日，青岛联科司法鉴定所出具青岛联科司法鉴定所（2012）文鉴字第65号鉴定意见书，认为：交接条中“石某”签名系用黑色墨水笔书写，其字迹清晰、特征充分、具备鉴定条件。将检材上“石某”签名与提供的石某样本签名比对检验，发现其书写习惯、单字的写法、起收笔动作、运笔方向、搭配比例等概貌特征和细节特征均相符合，反映出同一人的书写习惯。……交接条上接收人处“石某”签名上捺有指印一枚，指印为红色油墨捺印，经显微镜进一步检验，发现该指印油墨较淡、纹线模糊、不具备鉴定条件。……鉴定结论为：“2011年9月27日交接条上接收人“石某”签名与提供的石某样本签名是同一人书写”。原告青岛中山缘苑商务酒店有限公司对该鉴定报告表示异议，认为鉴定程序上不合法，因为原告方对被告要进行鉴定不知情，且石某没有否认交接条上的签字不是其本人所写，故产生的鉴定费用应由被告自行承担。被告对鉴定结论无异议，因案外人石某对是否是其签的字既不承认也不否认，故被告申请鉴定，被告已向法院递交鉴定申请，经过依法委托，费用应该由原告承担。四、原告是否违约事宜。被告主张双方签订的租赁合同约定原告协助被告办理工商登记，但直至现在涉案房屋工商登记仍在原告名下，原告的违约行为导致被告无法办理工商登记，无法独立经营，被告造成了损失，故双方解除合同，并提供以下证据证明：1、《中山缘商务酒店租赁合同》一份、工商登记一份。被告主张合同双方约定原告协助被告办理工商登记，但现在工商登记仍在原告名下，原告的行为导致违约，故双方解除合同。原告质证后认为，被告在租赁期间一直正常经营，且被告也变更了餐饮服务许可证以及建筑安全报告中的负责人，至于其他手续是被告不去办理，是被告的违约行为造成双方解除合同。2、内含手机短信录像记录的光盘一张。被告称被告方于2011年9月16日给原告负责人石某（手机号码139××××5627）发过短信一条，内容为“中山缘苑商务酒店因为从2011年4月1日合同生效起至今无营业执照，和房产证及税务发票和负二楼，多次和你协商不能提供给我，影响到我正常营业，致使我我无法继续经营下去。”原告质证后对短信的真实性无法确认，亦无法确认石某是否收到此条短信；且石某也不能代表公司，被告有异议应将异议发给公司进行协调。证人石某出具书面证言并出庭作证称，其未收到该短信。3、工商登记档案一份。被告称原告的房屋使用期限自2009年11月11日至2019年11月份，但原、被告签订的合同期限是到2022年，原告存在欺诈行为。原告质证后认为，对证据的真实性无异议，但对证明事项有异议，原告与青岛港丰国际物流有限公司是一家，不会影响被告在租期内使用房屋，也不存在欺诈行为。原告主张原告不存在被告所称的违约行为，并提供餐饮服务许可证、建设项目竣工环境保护验收申请、建筑电气系统消防安全检测报告各一份，主张被告杨文霞已对其需要的部分进行了变更，原告亦配合被告进行了变更，因此原告不存在不配合被告的违约行为。被告质证后对餐饮服务许可证、建筑电气系统消防安全检测报告的真实性无异议，对建设项目竣工环境保护验收申请的真实性不予认可。被告称，被告经营酒店必须有独立的工商登记，在被告经营期间由于不能开具发票，给被告造成了经济损失，且被告多次催原告办理变更工商登记，但都被原告拒绝。上述事实，有《中山缘商务酒店租赁合同》、青岛联科司法鉴定所（2012）文鉴字第65、66号鉴定意见书、青岛港丰国际物流有限公司联系单、青岛万业兴科贸有限公司记账联两张、中国工商银行个人汇款业务凭证、青岛万业兴科贸有限公司记账联、2011年3月29日青岛中山缘苑商务酒店库存盘点表一宗、中山缘苑酒店2010年固定资产清查情况表、手写交接单、物品损失表一宗、交接条、工商登记档案、光盘、餐饮服务许可证、建设项目竣工环境保护验收申请、建筑电气系统消防安全检测报告、交接单、《说明》、证人证言及当事人当庭陈述在案为凭，且已经过本院庭审质证及审核。本院认为，一、关于鉴定结论的效力。因被告提交的房屋租赁合同上有石某的签字，因原告主张石某未在原、被告签订的《中山缘商务酒店租赁合同》上签字，并申请对合同上石某的签字进行鉴定。青岛联科司法鉴定所出具青岛联科司法鉴定所（2012）文鉴字第66号鉴定意见书，鉴定结论为：“《中山缘商务酒店租赁合同》第一页与第三页处的‘石某’签名与提供的石某样本签名是同一人书写。”原告虽然对该鉴定提出异议，认为鉴定机构存在乱收费现象，但没有足以反驳的相反证据和理由，本院对该鉴定报告的证明力予以认定。同时，被告申请对石某签字的交接条上石某签字进行鉴定。依据鉴定机构出具的鉴定报告，被告提交的《交接条》上，“石某”的签名为石某所书写。原告虽然认为原告方对被告要进行鉴定不知情，且石某没有否认交接条上的签字不是其本人所写，所以该鉴定程序不合法，但被告依法向本院提出鉴定申请，本院亦向双方送达司法风险告知书，并依法委托，因此本院对该鉴定报告的证明力予以认定。二、石某签字的效力认定。本案中，原、被告均提交《中山缘商务酒店租赁合同》原件各一份，但被告提交的合同上多了案外人石某的签名；原告提交的证明被告实际付款数额的青岛港丰国际物流有限公司联系单上亦有案外人石某的签名；被告提交的交接条及交接单上均有石某签名，因此，本案的争议焦点之一为案外人石某是代表何方进行签字；其签字是否具有法律效力。对此本院认为，石某出庭作证称，其是青岛港丰国际物流有限公司员工，受该公司委派协助原告办理房屋租赁事宜。原告曾在庭审中表示，原告与青岛港丰国际物流有限公司是一家，二公司员工有混同使用情况，且原告虽在庭审中否认石某为其公司员工，不能代表原告进行签字。后又称公司已对石某进行处分，即原告认可石某与其存在隶属关系。同时，原告提交的用以证明被告方仅支付40万元的青岛港丰国际物流有限公司联系单原件上亦有石某的签名，即原告对石某的代理身份是认可的。且因石某在租赁合同的签订及解除过程中，一直代表原告与被告进行接触，即使石某的行为超越代理权限，被告作为相对方不具有分辨的可能性，如因石某的签字行为给原告造成损失，应由原告与石某另行处理。故本院依法认可案外人石某在上述文件中的签名是代表原告进行的签字，其签字的相关文件视为原告方签字。双方当事人在自愿基础上签订的协议，其内容不违反法律规定，双方当事人均应履行合同义务。当事人违反合同约定给对方造成损失，应当承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张被告应当赔偿原告物品损失39881元，但原告提交的证据，无法证明原、被告对缺失、毁损物品数量、价值达成一致认可。且根据案外人石某2011年9月27日书写的交接条，“2011年9月27日，由杨文霞把中山缘苑商务酒店所有物品交还石某接收……”，故本院依法认可被告已于2011年9月27日向原告方完成物品接收，因此，对原告要求被告赔偿物品损失39881元的诉讼请求本院不予支持。三、关于逾期交纳租金及违约金。本案中，原告青岛中山缘苑商务酒店有限公司一直承租涉案房屋至今，因此，原告对涉案房屋具有租赁、转租的权利，原、被告之间签订的《中山缘商务酒店租赁合同》（有石某签字的合同）合法有效，双方当事人均应按照合同履行各自义务。双方签订《房屋出租合同》后，被告实际占有、使用涉案房屋经营至2011年9月27日，因此，被告应当按照合同约定及实际占用时间支付原告租金。逾期交付，应向原告承担违约责任。现原、被告双方对被告2011年3月29日汇款10万元、2011年4月11日汇款30万元予以认可。但被告主张2011年4月11日被告向原告支付现金10万元，对此本院认为，原告虽然开具发票的日期均为2011年4月11日，但该两张收据数额与被告转账数额、青岛港丰国际物流有限公司联系单上列明被告的支付数额相一致，且收款之后开具收据的行为并不违反社会常理。同时，原告并无其他证据证明其在2011年4月11日另行支付10万元现金。因此，对被告主张其已向原告支付50万元的主张本院不予认可。被告另主张剩余房屋租金25000元，原、被告约定通过在被告处吃饭的方式予以抵账，因被告提交的交接单中写明是“港丰在中山缘消费……”，且未注明该消费抵扣房屋租金，且消费数额与25000元不符，被告也未提供证据证明其与原告达成一致意见以抵账方式折抵房屋租金，故对被告的该答辩意见，本院依法不予采纳。根据双方签订的《中山缘商务酒店租赁合同》，被告应于2011年3月28日支付原告52.5万元，其中10万元为押金，但被告仅于2011年3月29日向原告支付10万元，2011年4月11日向原告支付30万元。原告主张2011年3月29日支付的10万元为押金，且根据合同，被告有交付押金的义务，故本院依法认定该10万元应为押金；因此，被告尚有12.5万元租赁费本金尚未支付原告。故被告应向原告支付12.5万元租赁费，并应承担延期支付租金的违约责任。其中，30万元的违约金自2011年3月28日计算至2011年4月10日。12.5万元的违约金自2011年3月28日计算至被告支付之日。因双方现已解除《中山缘商务酒店租赁合同》，故原告主张的10万元押金，应向被告反还。根据双方签订的《中山缘商务酒店租赁合同》，被告应于2011年9月1日前交付下半年的房屋租金42.5万元，但被告于上半年租期未到的2011年9月27日已经将涉案房屋交还于本案被告，因此，原告主张被告应支付自2011年9月1日至2011年9月27日的房屋租金及违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。另依据原、被告签订的《中山缘商务酒店租赁合同》规定，“如乙方延期缴纳视为违约，乙方应按照逾期额的日百分之一承担违约金……”，原告据此提出按照每日欠付租金1%支付违约金的诉讼请求，对此本院认为原告的请求数额过高，本院依法酌减至按银行同期贷款利率支付违约金。被告杨文霞与被告陈锡君系夫妻关系，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。故原告主张被告陈锡君应承担共同还款义务，符合法律规定，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告杨文霞、被告陈锡君于本判决生效之日起十日内向原告青岛中山缘苑商务酒店有限公司支付房屋租金12.5万元，并按银行同期贷款利率交付逾期支付违约金，自2011年3月28日计算至被告支付之日止。二、被告杨文霞、被告陈锡君于本判决生效之日起十日内向原告青岛中山缘苑商务酒店有限公司支付逾期交纳房屋租金的违约金，以30万元为本金，按银行同期贷款利率，自2011年3月28日计算至2011年4月10日止。三、原告青岛中山缘苑商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向被告杨文霞、被告陈锡君返还房屋租赁押金10万元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10434元，由原告负担9962元，二被告负担472元；鉴定费20900元，由原告负担11900元，二被告负担9000元。因二被告负担部分472元，原告已经预交，二被告于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 于 梦人民陪审员 余 珍人民陪审员 范 伟二〇一三年十一月二十七日书 记 员 辛双武 更多数据：