（2013）丰民初字第09767号
裁判日期: 2013-11-27
公开日期: 2015-06-29
案件名称
齐金英与北京红森投资有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
齐金英,北京红森投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2013）丰民初字第09767号原告齐金英，男，1956年12月2日出生。委托代理人刘立军，北京市普贤律师事务所律师。被告北京红森投资有限公司，住所地北京市东城区粉厂胡同57号。法定代表人袁伟，总经理。委托代理人吴昭岐，男。委托代理人隋云鹏，北京市君泰律师事务所律师。原告齐金英与被告北京红森投资有限公司（以下简称红森公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告齐金英的委托代理人刘立军，被告红森公司的委托代理人吴昭岐、隋云鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐金英诉称，原被告于2010年6月30日签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于北京市丰台区苇子坑109号院1号楼×号房屋以总价733532元出售给原告，原告按约定将此房屋购房款足额支付清。合同中约定该房屋交付时间为：2011年5月31日。若出卖人（被告）未按约定如期交付房屋，被告应按日计算向买受人（原告）支付全部已付房款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。被告于2011年7月6日又收取了原告面积补差款2610元后才将房屋交付给原告，原告于2011年7月23日向物业支付了物业费并取得该房屋的钥匙，故原告实际入住为2011年7月23日。按照双方合同约定，被告应向原告支付延期交房违约金，但被告却迟迟不予支付。故原告诉至法院，要求被告支付自2011年6月1日至2011年7月23日的延期交房违约金19507.8元。被告红森公司辩称，原告诉求的事实依据为双方的房屋买卖合同关系，原告所主张的延期交房违约金应依据合同及我方延迟交房行为为准。但我方实际严格依约交房，不存在违约行为，故我公司不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2010年6月30日，原告齐金英（买受人）与被告红森公司（出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定原告齐金英购买被告红森公司开发的北京市丰台区东铁营苇子坑109号院1号楼×室房屋，建筑面积44.96平方米，总价款733532元。合同约定：第五条房屋交付，（一）交付时间，出卖人应当在买受人全部房款支付后，2011年5月31日前向买受人交付该房屋，买受人延迟付款的，出卖人有权拒绝交付房屋。该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3、4、5、6、7项手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、上、下水：2010年12月31日达到使用条件；4、电：2010年12月31日达到使用条件；5、供暖：供暖在入住后第一个供暖季达到使用条件；6、电话通信线：2010年12月31日前，敷设到户；7、有线电视线：2010年12月31日前，敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：若交付该房屋时上述条件尚未满足，但出卖人采取补救措施能保障买受人正常使用该房屋的，视为该房屋已满足上述条件，买受人不得因此拒绝接受该房屋；（二）除不抗力外或另有约定外，出卖人未按照第五条约定的期限将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之一的违约金，并于该房屋实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起5日内退还全部已付款，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告齐金英向被告红森公司支付了合同约定的购房款。2011年5月31日，被告红森公司向原告齐金英发出《入住通知书》，要求原告齐金英于2011年6月1日收房。《入住通知书》载明：业主收房，将按以下程序办理手续：1、3G.木兰售房处，业主先到3G.木兰售楼处大厅，与办理人员对接，办理内容：（1）验证，需验清的资料如下：①XXXX交房通知书；②《房屋买卖合同》；③业主身份证明或代理人身份证明、业主委托书；④已支付款项的所有凭证。（2）收费，业主需在售楼处交纳《业主入住收费一览表》所列各项费用，并获得各项收费之凭证。以上手续办理完毕后，将发给业主《交房证》，业主凭此单到现场物业管理接待处办理房屋验收及交钥匙手续。收费项列支：一年物业费、供暖费、制冷费，面积补差款。现场物业管理接待处：业主出示《准住单》给物业管理处人员进行核对。办理内容：Ａ、签收文件，①《物业合同》②《供暖合同》③《制冷合同》④《业主联络资料表》。Ｂ、验房，①按验收项目逐项验房，凡需返修的项目以书面形式通知物业管理处返修，物业管理处将留一把钥匙，返修完毕后返回业主，限期一周完成；②记录水、电、煤气表的读数；③签署《物业交接表》④考虑电梯的安全使用，请业主于交付后半年内完成装修。Ｃ／钥匙签收：在《钥匙移交记录》中填写确认。2011年6月1日，原告齐金英到现场收房，与被告红森公司发生争议。原告齐金英称其发现房屋存在质量问题，故未接收房屋。被告红森公司称该公司在原告齐金英的要求下先行带原告齐金英到房屋中验房，原告齐金英主观认为房屋存在质量问题，在签署了《业主（住户）入住验收资料清单》后，拿走了房屋钥匙。《业主（住户）入住验收资料清单》载明：小区名称：3G木兰小区，楼号：712，业主（住户）须于接收房屋钥匙的同时，将下列表填妥（一式二份）交回管理中心。窗中间窗关不上，右边窗户关不上，窗户交条全部都换，门题不好用。原告齐金英认可该《业主（住户）入住验收资料清单》为其所签署，但仅能说明被告红森公司交付的房屋存在质量问题，其并未接收房屋钥匙。2011年7月6日，原告齐金英向被告红森公司支付了面积补差款2610元，取得涉案房屋的交房证。2011年7月21日，原告齐金英向涉案房产的物业公司缴纳了物业费、制冷费、供暖费，并签署了相关合同。庭审中，原告齐金英就此解释为：其为了避免损失进一步扩大，才勉强在7月23日收房，但房屋的确存在质量问题。并就此提交如下证据：1、交房证，载明张国燕办，钥匙没领到；2、《业主（住户）入住验收资料清单》复印件，时间为2011年7月21日，载明窗户胶条全换，地板进水，已经损坏，厕所被进有一个按键不明白是哪个开关（门口第四个开关），门和门锁都有问题，门窗关闭不严（会漏雨）（全部重装）。被告红森公司称交房证真实性认可，但所记载的钥匙没领到不认可，不是该公司工作人员张国燕办的。另外对原告齐金英提交的《业主（住户）入住验收资料清单》不认可。被告红森公司称涉案房屋不存在原告齐金英所称的质量问题和迟延交付问题，并就此提交其他业主的入住材料，其他业主的《业主（住户）入住验收资料清单》中电表底数均有记录。原告齐金英不认可被告红森公司的证明目的，并称其他业主的《业主（住户）入住验收资料清单》上也记录了房屋存在不同的质量问题。另被告红森公司称其已利用房屋的装修钥匙进入房屋将原告所购房屋进行了修缮，但未就此提供证据。以上事实，有《房屋买卖合同》、收据、发票、《入住通知书》、《业主（住户）入住验收资料清单》、交房证、物业合同及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：原告齐金英与被告红森公司签署的《房屋买卖合同》为双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。双方当事人应本着公平、平等、诚实信用的原则，积极履行合同。被告红森公司无权改变合同约定而单方设定原告齐金英的收房条件，更无权要求原告齐金英接收可能存在质量问题的房屋。原告齐金英对于所收房屋存在的问题亦应本着宽容的态度积极处理。纵观原告齐金英收房的全部过程，被告红森公司在所发的《入住通知书》中增加了原告齐金英收房的条件，并在《业主（住户）入住验收资料清单》为己方维修房屋擅自设定无偿维修期间，该行为显属不当。同时被告红森公司未提供证据证明其房屋不存在质量问题。原告齐金英提供了7月21日《业主（住户）入住验收资料清单》，表示其认为当时房屋仍存在质量问题，但其未并提交此后维修房屋的证据，可见该房屋所谓质量问题，并未达到原告齐金英所主张的程度。因此对于迟延收房，原被告均存在过错。另，关于被告红森公司主张原告齐金英在6月1日收取房屋钥匙一节，鉴于被告红森公司作为交房义务方，有责任就其向原告齐金英交付房屋的事实举证，但其提供的原告齐金英的《业主（住户）入住验收资料清单》与其他业主存在明显差异，考虑到当时原告齐金英尚未交纳面积补差款等费用，被告红森公司即完成交房，亦与常理不符，因此对于被告红森公司的主张，本院不予采信。因此，本院结合双方的过错程度及交房情况，对被告红森公司理应承担的赔偿责任进行酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京红森投资有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告齐金英迟延交房违约金九千三百八十六元。二、驳回原告齐金英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288元，由被告北京红森投资有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 付 强人民陪审员 董 荣人民陪审员 肖进华二〇一三年十一月二十七日书 记 员 熊俊芳 来源：