（2013）威民一终字第892号
裁判日期: 2013-11-27
公开日期: 2014-04-29
案件名称
盛国荣与纪小光房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
纪小光,盛国荣
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）威民一终字第892号上诉人（原审被告，反诉原告）纪小光（曾用名纪晓光），男，1958年3月1日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区白桦乡加南村*组***号。委托代理人毕明君，山东胶东律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）盛国荣，女，1944年2月19日出生，汉族。委托代理人王琳，女，1969年8月29日出生，汉族，系被上诉人之女。上诉人纪小光因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2013）荣石民初字第209号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，原告为荣成市斥山街道办事处盛家村村民。被告户口不在荣成市斥山街道办事处盛家村。2003年7月15日，原告将其所有的位于荣成市斥山街道办事处盛家村3区241号房屋（含正房五间、西厢房二间，用地面积173平方米，集体土地建设用地使用权证号：荣集用91字第24100284号）以19800元的价格出售给被告。双方签订的买卖契约记载：“契约兹有本村盛国荣自建房屋五间、西厢房二间（四至有土地建设使用证为证）四至：东至墙外根邻盛元同、南至墙外根邻道、西至墙外根邻道、北至墙外根邻小自留园自愿卖给黑龙江省大兴安岭加格达奇区白桦乡加南村纪晓光属下为业，两厢情愿永不反悔，价人民币壹万元整当交不欠，口说无凭，立契为证立契人盛国荣、纪晓光签名并捺手印中证人盛某、邱某签名并捺印代笔人盛永人签名并捺印2003年7月15日”。该契约签订后，原告将诉争房屋及土地使用权证交付被告，被告给付原告房款19800元。中午双方聚餐花销200元。2005年10月6日，荣成市斥山街道办事处盛家村村民委员会收取被告购房基础设施费2000元。后被告对诉争房屋进行了修缮、续建，并居住至今。2013年3月29日，原告诉至原审法院，请求确认诉争房屋的买卖契约无效，由被告返还房屋并支付自2003年7月15日始至被告实际返还房屋之日止的该房屋租金。被告则反诉要求原告返还其购房款及利息，赔偿房屋增值利益90%、房屋修缮损失、基础设施费及聚餐花费等损失合计310115元。原审诉讼中，根据原、被告的申请，原审法院依法委托荣成市价格认证中心对诉争房屋的价值、修缮项目价值、该房屋租金价格进行了鉴定，鉴定意见为：原建房屋价值166250元；诉争房屋修缮项目价值4448元；诉争房屋租金27512元。原告为此支出鉴定费600元、被告支出鉴定费2700元。诉讼中，双方一致同意以原告之租金损失抵销被告主张的购房款利息，合同当日的聚餐花费200元双方各担100元。原审法院认定以上事实，有原、被告的陈述、契约、鉴定报告等证据在案为凭。原审法院认为，诉争房屋位于荣成市斥山街道办事处盛家村，属于农村，其土地为村集体所有。依照我国法律规定，农村宅基地的使用权系无偿取得，其分配主体仅限于本集体经济组织成员。被告并非盛家村集体经济组织成员，不应享有该村宅基地使用权，故原、被告签订的诉争房屋买卖契约应认定无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告应返还原告诉争房屋，原告亦应返还被告购房款。因合同无效导致被告再购买相同条件的房屋须付出较高成本，原告对此负有主要过错。被告在购买房屋时未慎重行事并了解相关法律法规强制性规定，对合同的无效亦有过错。结合双方过错程度及房屋购买年限等情况，原告应赔偿被告房屋增值部分损失及被告支出的购房基础设施费的70％及续建、修缮费用4448元。诉讼中，原、被告就租金抵消购房款利息及聚餐费分担达成协议，予以照准。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第五十八条、第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：一、原告盛国荣与被告纪小光于2003年7月15日签订的房屋买卖契约无效；二、被告纪小光于判决生效后30日内将位于荣成市斥山街道办事处盛家村3区241号房屋（含正房五间、西厢房二间，面积173平方米、集体土地建设用地使用权证号：荣集用91字第24100284号）返还原告盛国荣；三、原告盛国荣返还被告纪小光购房款19800元；四、原告盛国荣付给被告纪小光房屋修缮款4448元；五、原告盛国荣付给被告纪小光房屋增值差价款102515元［（166250元-19800元）×70％］；六、原告盛国荣付给被告纪小光买房基础设施费l400元（2000元×70％）；七、原告盛国荣付给被告纪小光饭费l00元。上述第三项至第七项合计128263.00元，原告于判决生效后30日内付清（收款人：荣成市人民法院，账号：×××7710，开户行：荣成市农村商业银行）。如果原告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3265元，反诉案件受理费5951元，合计9216元，由原告负担4746元，被告负担4470元；司法鉴定费3300元，由原告负担2310元，被告负担990元。宣判后，上诉人纪小光不服原审法院判决，向本院提起上诉称，被上诉人违反诚实信用原则，对诉争房屋买卖合同的无效存在主要过错，结合房屋的占有使用及买卖年限等情况，应判令被上诉人赔偿上诉人房屋增值利益损失的90%；涉案房屋价值应参照同期同类房屋拆迁价格进行评估。故请求撤销原判，依法改判。被上诉人盛国荣答辩称，上诉人对诉争房屋买卖合同无效亦有过错，且至本案诉讼时止诉争房屋之买卖年限不足十年，原审判决被上诉人赔偿上诉人70%的原建房屋增值损失并无不妥；诉争房屋所在村未有拆迁规划，不应参照房屋拆迁价格评定原建房屋价值。故原判正确，请求维持。经本院二审审理查明，涉案鉴定报告系以价格鉴定基准日采用市场价值标准确定诉争房屋的市场价格。根据诉争房屋座落位置、建筑结果、用地面积、建筑面积、建设使用年限和技术质量状况，以及续建项目的工程量和质量状况，按照价格鉴定基准日同区域、同结构、同质量的二手民房和新建楼房的价格水平测算出诉争房屋的原建价值及房屋修缮项目价值。经质证，上诉人对该鉴定意见虽有异议，但未提供充足有效的反驳证据。二审中，上诉人申请对诉争房屋价值进行重新鉴定，但在本院指定期限内未能提供诉争房屋已列入拆迁规划等有效反驳证据。诉争房屋之土地仍系农村集体土地。本院二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。本院认为，诉争房屋性质为农村宅基地房屋，其土地性质仍为农村集体土地，上诉人作为非房屋所在村集体经济组织成员购买诉争房屋，已违反相关法律、法规之强制性规定，诉争房屋的买卖契约应认定为无效合同。上诉人在应当知晓并合理预判该房屋买卖行为无效的情况下仍与被上诉人签订诉争房屋的买卖契约，其对合同无效的后果存有过错，应承担与其过错相应的民事责任。至本案诉讼时止，诉争房屋的买卖年限已满五年但不足十年，综合双方的过错情况及房屋占有使用情况，根据诚实信用原则，原审判决被上诉人赔偿上诉人该期限内房屋增殖差价损失损失的70%，合理妥当，本院予以确认。涉案鉴定报告系采用市场价值标准确定诉争房屋的市场价格，其价值因素中已合理考虑座落位置、建筑结果、用地面积、建筑面积、建设使用年限和技术质量状况等因素，并按照价格鉴定基准日同区域、同结构、同质量的二手民房和新建楼房的价格水平测算出诉争房屋的原建房屋价值。上诉人对此虽有异议，未能提供该鉴定意见存在实体或程序问题的有效的反驳证据，二审中亦未能提供该房屋已列入拆迁规划的相关证据，其要求按照拆迁价格对诉争房屋价值进行重新鉴定，不符合重新鉴定的法定条件，其申请本院不予照准。综上，上诉人之上诉请求，证据不足，理由不当，本院不予采纳。原判正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4470元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长 于大海代理审判员 金永祥代理审判员 潘 慧二〇一三年十一月二十七日书 记 员 王红云 更多数据：