（2013）东陵民二初字第299号
裁判日期: 2013-11-27
公开日期: 2014-07-24
案件名称
卢崇剑与陈长德、关永娟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市浑南区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢崇剑,陈长德,关永娟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
沈阳市东陵区人民法院民 事 判 决 书（2013）东陵民二初字第299号原告卢崇剑，男，汉族，农民，住沈阳市东陵区白塔镇。委托代理人曹伟红，系沈阳市中昱法律服务所法律工作者。被告陈长德，男，汉族，农民，住沈阳市东陵区白塔镇。被告关永娟，女，满族，农民，住沈阳东陵区白塔镇。原告卢崇剑与被告陈长德、关永娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月31日受理后，依法组成由本院审判员金明哲担任审判长、代理审判员丁威主审、人民陪审员夏瑞参加评议的合议庭，于2013年8月19日公开开庭进行了审理。原告卢崇剑的委托代理人曹伟红、被告陈长德、关永娟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2005年5月20日签订转让协议一份，约定原告将位于沈阳市东陵区白塔镇上深村XXX号宅基地及地上物转让给被告，被告非本村村民，并且原、被告之间的转让行为一直没有得到房产所在地村委会的同意，原告的转让行为违反了法律规定，除此以外，原告原有宅基地一处，该宅基地已经被拆迁，被告已经取得该笔动迁补偿款，无权再向原告购买宅基地，并无权再享有该宅基地的拆迁所得。原告曾多次找到被告要求解除协议，并愿意赔偿被告的经济损失，但均遭被告拒绝，故原告诉至法院，请求依法判令原、被告于2005年5月20日签订的转让协议无效，诉讼费用由被告承担。被告辩称，原、被告签订的房屋转让协议是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，没有合同法第五十三条规定的任何一条无效的情况。被告是农村户口，无其他宅基地，原、被告之间的房屋转让行为已经得到了房产所在地村委会的同意并已办理了房宅基地过户审批手续，合同已经履行完毕，被告在此已居住八年之久，现已拆迁完毕，原告违背了诚实信用原则，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一，提交2005年5月20日原、被告夫妻签订的转让协议一份，用以证明原告于2005年5月20日将口粮地、宅基地在未经村委会同意的情况下转让给非本村村民陈长德、关永娟。二被告均无异议。证据二，提交证明两份，用以证明原、被告于2005年签订的转让协议未经村委会同意，且直至今日仍未经村委会同意。二被告有异议，认为2005年签订的买卖协议经过村委会同意了，原告提供的该证据是后补的。证据三，提交房屋所有权证及宅基地使用权证各一份，用以证明转让协议中的地上房屋及宅基地归原告所有，同时证明，原告的口粮地并未登记在宅基地使用权证上。二被告均无异议。证据四，提交上深村土地帐、上深社区居民委员会于2011年10月25日和2012年7月出具的证明各一份，用以证明原告卢崇剑在上深村有口粮田0.49亩，该土地位于卢崇剑房屋北墙后，该地登记在其叔叔卢某某土地使用权证上，因卢某某土地被拆迁，土地证已上缴。二被告均有异议，认为0.49亩不是口粮地是自留地，被告村委会已经在2007年已经把后边的自留地给本村的村民卢某某了，和本案没有关系。证据五，提交上深社区居民委员会于2011年4月20日出具的证明一份，用以证明二被告非上深村村民。二被告均无异议。被告陈长德、关永娟为支持其抗辩，向本院提交如下证据：证据一、提交白塔街道办事处出具的证明一份，用以证明二被告在白塔村没有宅基地。原告有异议，证明不了被告关永娟在下深没有宅基地。证据二，提交农村住宅用地登记表一份，用以证明村委会同意二被告办理宅基地过户。原告有异议，认为该份证据没有在任何行政部门登记，该土地使用权证现仍为原告的名字，因为当时村委会在办理的时候发现该交易是错误，所以没有继续办理手续，在2012年7月份村委会出具的证明中强调注明了该交易未经村委会同意。经审理查明，2005年5月20日原告卢崇剑与被告陈长德、关永娟夫妻二人签订“转让协议”一份，约定将位于沈阳市的东陵区白塔堡镇上深沟子村、集体土地使用权证号为“东陵集用（2004）字第宅XXX号”的宅基地使用权（面积共计789.5m²，433.5m²为无手续的自留地）及产权证号为“沈东村房字第X**号”、建筑面积为88.38m²的房屋转让给被告陈长德、关永娟，总价款为15万元，该“转让协议”未加盖所在村的村委会公章。协议签订后，原告向二被告交付使用了协议约定的宅基地及房屋，二被告向原告支付了转让款15万元，另查明，原告转让给二被告的土地中包含0.49亩承包地，该地已由村委会承包给本村其他村民，本案诉争的宅基地及房屋均已被拆迁。现原告认为与被告签订的“转让协议”无效，故诉至法院，请求依法判令原、被告于2005年5月20日签订的“转让协议”无效，诉讼费用由被告承担。本院认为，根据我国相关土地管理的法律规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相联系，是农民因建造自有房屋而对集体所有的土地享有的占有、使用的权利，是集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员享有的、具有身份属性和社会福利性质的权利，如村民将其宅基地转让给非本集体经济组织成员或城镇居民，因双方身份不具有同一性，则侵害了集体经济组织的合法权益。本案原告将私有房屋及宅基地使用权转让给非本村集体经济组织成员的二被告，原告转让房屋及宅基地使用权的行为未经所在村村委会同意，也未办理更名过户登记，根据《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律的强制性规定的合同无效，因此原、被告签订的“转让协议”无效。综上所述，本院依据《中华人民共和国土地管理法》第十条、《中华人民共和国合同法》五十二条第五项之规定，判决如下：原告卢崇剑与被告陈长德、关永娟于2005年5月20日签订的“转让协议”无效。案件受理费3，300元，由原告卢崇剑承担1，650元、被告陈长德、关永娟承担1，650元。不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费人民币3，300元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 金明哲代理审判员 丁 威人民陪审员 夏 瑞二〇一三年十一月二十七日书 记 员 赵 勃附本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国土地管理法》第十条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 更多数据：搜索“”来源：