（2013）一中民四终字第1164号
裁判日期: 2013-11-27
公开日期: 2014-12-15
案件名称
羊隽芳诉郭超房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
羊隽芳；郭超；天津链家宝业房地产经纪有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民四终字第1164号上诉人（原审原告）羊隽芳，女，1968年出生，汉族，住天津市河**。委托代理人斯烈昀，天津云杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）郭超，男，1975年出生，汉族，住天津市南开区。被上诉人（原审被告）天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区。法定代表人左晖，董事长。委托代理人张文利，该公司职员。上诉人羊隽芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2013）南民初字第4686号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人羊隽芳及其委托代理人斯烈昀，被上诉人郭超，被上诉人天津链家宝业房地产经纪有限公司的委托代理人张文利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审人民法院审理查明，2011年8月20日，羊隽芳、郭超与被告天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订《房屋买卖居间合同》，约定：羊隽芳以1，630，000元购买郭超名下的天津市南开区碧华里5-1-301私产房屋，房屋面积为121.32平方米；办理过户进件手续前进行物业交验，羊隽芳、郭超双方对房屋进行验看、清点，并付清物业交验之前产生的一切有关该房屋之杂费（如水、电、煤气、暖气、物业管理费、电话费、宽带费等），物业交验后产生的相关费用及更名费用由羊隽芳承担；过户完毕后，郭超应于收到房款10日内将房屋交付羊隽芳，郭超有义务配合羊隽芳办理水、电、有线电视等房屋配套设施之更名过户手续；该房屋是以现状售予羊隽芳，而羊隽芳或其代理人已查勘该房屋，故羊隽芳不得借此拒绝交易；郭超保证对该房屋享有完整所有权或使用权，能完全支配及处分，该房屋在本次转让前的产权纠纷、债务、税项及租赁、清还抵押、拆改等事宜，郭超应在转让完成前清理完毕，保证不影响办理过户、贷款、腾房等相关手续并保证转让后羊隽芳无须负责，否则郭超应承担羊隽芳由此引起的一切损失；羊隽芳承担房屋总价款的2%作为居间服务费。合同签订当日，羊隽芳向链家公司交纳居间服务费32，540元。后，羊隽芳与郭超依约办理过户手续，2011年9月15日羊隽芳取得涉诉房屋所有权证。2011年9月24日，羊隽芳与郭超签订补充协议，约定：郭超保证拥有交易房屋内的物品及附属设施完整的所有权及处分权；郭超将涉诉房屋内物品及附属设施作为本次交易标的，随同房屋一并交与羊隽芳，羊隽芳享有这些物品及附属设施完整的所有权及处分权；如因郭超对交易房屋内的物品及附属设施权利瑕疵问题，造成羊隽芳在处理交易房屋内的物品及附属设施时，给他人造成损失的，由郭超承担相关责任，羊隽芳不承担任何责任。同日，羊隽芳郭超签订“房屋交割清单”，载明：羊隽芳经验收认为符合交验条件，并且双方对水、电、燃气等费用结算完结，同意接收。另查，涉诉房屋原为案外人王晓宏名下私产房屋，王晓宏与郭超订立房屋买卖合同并产生纠纷，经天津仲裁委员会做出（2007）津仲裁字第251号裁决书，对二人纠纷做出终局裁决：王晓宏协助郭超办理贷款及涉诉房屋所有权转移登记手续。郭超就该仲裁裁决书向天津市和平区人民法院申请执行，2011年3月7日，和平区人民法院做出（2008）和执字第737号执行裁定书，裁定：将王晓宏名下坐落天津市南开区华苑小区碧华里5-1-301房屋一套单方过户至郭超名下所有，相关费用由郭超承担；原该房04007753号房地产权属证作废，单方过户仅提供郭超身份证。2011年3月3日，天津市南开区房管局下发涉诉房屋所有权证，登记的所有权人为郭超。再查，案外人王晓宏及其亲属于2011年10月16日开始进入涉诉房屋居住。2012年4月5日羊隽芳于一审法院提起返还原物之诉，要求案外人王晓宏、王素敏、赵健交还涉诉房屋及屋内物品，恢复该房屋原状；赔偿羊隽芳2011年10月至2012年9月16日期间居住学校周转房的租金16，650元，换锁费用510元，搬家雇车费用206.5元，班车费3，136元（截至2012年9月16日，并按每天16元支付至实际交还房屋之日止），暖气费、水费、电费、煤气费物业费共计4，152元，羊隽芳及亲属误工费、交通费1，573.3元，精神抚慰金10，000元。一审法院做出（2012）南民初字第2617号民事判决书，查明案外人王晓宏与郭超于2007年10月29日签订附属设施、设备及室内装修装饰转让协议，约定涉诉房屋成交价格包括房价款和该房地产内的附属设施、设备及室内装修装饰的转让价款；一审法院认为案外人王晓宏等与郭超之间就涉诉房屋的纠纷已经由天津仲裁委员会裁决并执行完毕，郭超通过法院执行取得涉诉房屋所有权证，羊隽芳向郭超合法购买涉诉房屋，对涉诉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，案外人王晓宏等进入涉诉房屋居住侵犯了羊隽芳的合法权利，据此判决：案外人王晓宏、王素敏、赵健将涉诉房屋及屋内物品返还羊隽芳，赔偿羊隽芳租金损失8，700元，赔偿羊隽芳暖气费、水电煤气费及物业费共计3，726.92元，驳回羊隽芳其他诉讼请求。案外人王晓宏不服该判决，上诉于天津市第一中级人民法院。天津市第一中级人民法院做出（2013）一中民四终字第224号民事判决书，对一审查明的基本事实予以确认，判决：驳回上诉，维持原判。现该案仍在执行阶段。原审原告羊隽芳一审诉称，2011年8月21日，羊隽芳与被告郭超通过被告链家公司签订房屋买卖协议，约定被告郭超将天津市南开区华苑碧华里5-1-301房屋出售与羊隽芳。羊隽芳向被告郭超支付了全部房款，取得房屋产权证书。被告郭超于2011年9月24日向羊隽芳交付房屋及附属设施。但经羊隽芳多方催告，被告郭超并未按合同约定办理房屋暖气、水、电、煤气过户手续。因被告未交清所欠暖气费，供热站于2011年开始实施小区暖气改造过程中未对涉诉房屋进行施工。涉诉房屋系被告郭超2007年自案外人王晓宏处购买，因买卖纠纷，被告郭超申请仲裁，通过强制执行于2011年3月取得房屋产权证。2011年4月，未经王晓宏交付房屋或经腾房执行程序，被告郭超自主占有该房屋。从2011年4月起，王晓宏多次报警称涉诉房屋被撬锁、被强占，屋内财物丢失，要求警方制止被告郭超的占有行为，但问题未得到解决。王晓宏遂采取堵锁眼、撬锁，试图重新占有并居住涉诉房屋。被告郭超因此报警。被告郭超在占有房屋期间向羊隽芳售房，明知王晓宏就该房屋存在纠纷，以及王晓宏占有房屋未遂的行为，与被告链家公司共同对羊隽芳进行隐瞒，制造了房屋可以正常交易的假象，与羊隽芳签订买卖协议。在羊隽芳取得房屋产权后，王晓宏称其与被告郭超纠纷未解决，于2011年10月中旬，带其两名亲属强行闯入，抢占房屋，导致羊隽芳一家至今无法入住，对房屋不能享有占有、使用、收益、处分的权利。经过两年的诉讼，法院判决王晓宏将房屋返还羊隽芳，但至今未执行完毕。由于被告郭超未能保证其对涉诉房屋享有完整所有权，未按合同约定办理房屋暖气过户手续，与被告链家宝业公司共同对羊隽芳隐瞒该房屋有纠纷的事实，存在明显的缔约过失，导致羊隽芳经济损失。故起诉要求二被告协助羊隽芳办理暖气更名过户手续并交清所欠暖气费22，084.4元；二被告连带赔偿羊隽芳自2011年10月至2013年7月房屋不能入住的损失77，000元；二被告连带赔偿羊隽芳自2011年10月至2013年7月的物业费1，860.56元；二被告连带赔偿羊隽芳水费268.4元、电费166.11元、煤气费407元，共计841.51元，并协助办理相应的更名过户手续；二被告连带赔偿羊隽芳支付装修人员的费用14，263元（交通费2，263元、误工费12，000元）；二被告连带赔偿羊隽芳维权产生的交通费2，902.2元、邮资费312元；要求被告链家宝业公司退还羊隽芳中介费32，540元；本案诉讼费用由二被告承担。原审被告郭超一审辩称，2011年8月21日，被告郭超通过被告链家公司居间与羊隽芳签订房屋买卖合同，被告郭超将涉诉房屋出售与羊隽芳。2011年9月24日将房屋与设施交付羊隽芳，被告郭超结清在其拥有房屋期间内的全部费用。被告郭超与羊隽芳一起与供热单位联系要求供热公司办理过户手续。但供热公司以拖欠费用为由，拒绝过户。羊隽芳对此知情。被告郭超拥有涉诉房屋产权期间没有产生供热费，故不同意补交。羊隽芳陈述是案外人王晓宏在羊隽芳与被告郭超交接房屋后以房屋有纠纷为由采取一系列违法手段侵害羊隽芳权益致使羊隽芳无法入住，羊隽芳应依法追究侵权人王晓宏的责任，而不应向被告郭超主张权利。被告郭超与案外人王晓宏的纠纷已经仲裁裁决结案，经法院强制执行取得涉诉房屋完整所有权，根据仲裁法一裁终局原则，王晓宏也没有再诉之权利，双方纠纷已经完结。在此前提下与羊隽芳交易并完全履行合同约定，被告郭超在履约期间并无任何违约行为。王晓宏对羊隽芳的侵权行为属于个人行为，与被告郭超无关。被告郭超对羊隽芳没有任何侵权行为，故请求驳回羊隽芳全部诉请。原审被告天津链家宝业房地产经纪有限公司一审辩称，2011年8月20日，羊隽芳与被告郭超在链家公司居间下签订房屋买卖居间合同。羊隽芳于签订合同当日给付居间费32，540元。该合同是在公平、自愿的前提下签订，房屋产权清晰，产权人及实际占用人均为被告郭超，羊隽芳也看过房屋。2011年8月底，签订房屋买卖合同并顺利过户。2011年9月24日，在被告链家公司的协助下，双方办理交接手续。被告链家公司不知王晓宏的侵权行为。房屋买卖居间合同是三方真实意思表示，被告链家公司认真审核产权情况，在产权真实的情况下为双方居间服务，收取居间费是合理的。对羊隽芳诉请，供热费用在交接时双方已经知晓，应自行办理过户；房屋不能入住的损失、物业费、交通费、水电费、煤气费等，是羊隽芳与案外人纠纷，与被告链家公司的居间服务无关，不同意承担连带责任。原、被告在交接时，对所欠费用都已经明确。被告链家公司尽到全部居间义务，故收取居间费是合理的。故被告链家公司不同意退还中介费。一审人民法院认为，羊隽芳、郭超及链家公司签订的《房屋买卖居间合同》、羊隽芳与郭超签订的“补充协议”为当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应依照合同履行各自的义务。被告郭超经仲裁裁决及法院强制执行取得涉诉房屋所有权，涉诉房屋权属不存在争议，且由被告郭超实际占有。后被告郭超通过被告链家公司居间将涉诉房屋出卖与羊隽芳，协助羊隽芳办理完结房屋过户手续并将房屋交付羊隽芳。羊隽芳取得涉诉房屋所有权并实际占有涉诉房屋后，2011年10月16日案外人王晓宏才进入涉诉房屋居住，侵犯了羊隽芳的权利。被告郭超及被告链家公司均依照合同履行了各自的义务，羊隽芳要求二被告连带赔偿因他人侵权造成的供热费、房屋租金、物业费、水电燃气费、支付装修人员的费用、羊隽芳维权产生的交通费及邮资费等各项损失，以及向被告链家公司主张退还居间服务费的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。羊隽芳与被告郭超进行房屋交接时签有“房屋交割清单”，对涉诉房屋水、电、燃气等费用结算完结，被告郭超在享有、行使涉诉房屋物权期间并未产生供热费，故羊隽芳要求二被告连带赔偿房屋交接前涉诉房屋的水、电、燃气、暖气等各项费用，依据不足，一审法院亦不予支持。且，羊隽芳本案部分诉讼请求已于另案向案外人王晓宏主张，该案对此做出裁判且判决书已经生效，羊隽芳于本案再次提起相同诉请欠妥。根据合同约定，如羊隽芳办理水、电、燃气、暖气等过户手续过程中确需被告郭超协助，被告郭超应予以协助。综上，一审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、本判决生效后十五日内，被告郭超协助羊隽芳办理天津市南开区华苑小区碧华里5-1-301房屋水、电、燃气、暖气等设施过户手续；二、驳回羊隽芳其他诉讼请求。案件受理费3，334元，减半收取，由羊隽芳负担。一审判决后，上诉人羊隽芳不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1、请求撤销原判第二项，改判被上诉人赔偿上诉人2012年4月至2013年7月房屋不能入住，在外租房的损失22，500元，赔偿上诉人支付装修人员的费用14，263元（其中交通费2，263元、误工费12，000元），共计36，763元。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由是：1、合同签订与履行过程中被上诉人对上诉人进行恶意欺诈，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，存在明显的缔约过失。被上诉人郭超虽在形式上履行了交付义务，但因其交付瑕疵，并没有完成合同义务的履行，使上诉人实质上并未取得房屋，郭超的交付瑕疵是导致上诉人权益损害的根本原因。2、原审认为本案部分诉讼请求已另案向案外人王晓宏主张，依据损失补偿原则，被上诉人应对我方未主张的部分予以赔偿。被上诉人郭超辩称，三方签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。被上诉人经仲裁取得房屋所有权，上诉人所述没有根据。案外人王晓宏侵犯上诉人合法权益已经审理在执行阶段。上诉人与被上诉人签订房屋交接清单，双方对水电煤气等费用完结，同意接收，房屋已交付上诉人实际使用并占有。王晓宏侵权的发生是上诉人自己造成的。上诉人上诉请求无理，一审判决正确，望维持原判。被上诉人链家公司辩称，我公司是在确认能正常交易情况下，促成房屋居间合同，对此并无过错。上诉人主张租房费用与我公司无关，系与案外人王晓宏之间的问题。房屋装修费用也是自己原因产生与我公司无关。我公司无任何违反诚信的地方，不同意上诉人的诉讼请求。上诉人、被上诉人均未补充提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定的案件事实属实，本院予以确认。案经本院调解未果。本院认为，当事人之间签订的《房屋买卖居间合同》及上诉人羊隽芳与被上诉人郭超签订的《补充协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案被上诉人郭超及链家公司均依照合同约定履行了各自的义务，羊隽芳已取得涉诉房屋所有权并实际占有了涉诉房屋，案外人王晓宏在此之后才进入涉诉房屋居住。上诉人以郭超存在缔约过失及房屋交付瑕疵为由，要求改判二被上诉人连带赔偿房屋不能入住产生的租房损失及装修人员的费用，对案外人王晓宏侵权行为承担补充责任的主张，并无事实与法律依据。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审人民法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费719元，由上诉人羊隽芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭萍惠代理审判员 赵 盈代理审判员 李艳梅二〇一三年十一月二十七日书 记 员 闫 飞附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”