（2013）宁民终字第3157号
裁判日期: 2013-11-27
公开日期: 2014-01-17
案件名称
南京市石佛寺农场与宁忠洳、戴云等房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宁忠洳,戴云,戴瑞成,南京市石佛寺农场
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第3157号上诉人（原审被告）宁忠洳。上诉人（原审被告）戴云。上诉人（原审被告）戴瑞成。上述三上诉人共同委托代理人安俐，北京君泽君（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南京市石佛寺农场，住所地南京市浦口区浦珠中路***号。负责人王根柱，该农场场长。委托代理人陈军。上诉人宁忠洳、戴云、戴瑞成因与被上诉人南京市石佛寺农场（以下简称石佛寺农场）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2013）浦民初字第111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月6日立案受理，依法组成合议庭，于2013年10月9日公开开庭进行了审理。上诉人宁忠洳、戴云及其委托代理人安俐，被上诉人石佛寺农场的委托代理人陈军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石佛寺农场原审诉称，2005年9月，宁忠洳被南京市驾训中心石佛寺驾训队聘用，没有住处。石佛寺农场同意将位于浦口区石佛寺内两间平房暂时提供给宁忠洳使用，宁忠洳每月支付45元（双方没有签订协议）。2011年10月江北新城需要在石佛寺农场修建道路，��好经过宁忠洳一家居住的地方。石佛寺农场要求宁忠洳、戴云、戴瑞成搬迁，并为宁忠洳、戴云、戴瑞成安排了其他临时住房。但宁忠洳以各种理由拒不搬迁。为此特提起诉讼，要求判令宁忠洳、戴云、戴瑞成：自现在居住的房屋中迁出，将该房屋返还给石佛寺农场；并由其承担本案诉讼费。宁忠洳、戴云、戴瑞成原审辩称，1、石佛寺农场称2005年9月宁忠洳才被聘用，但是实际是1979年的时候，宁忠洳已经被安排到公安局农场工作，将其分配到石佛寺农场处工作。2、宁忠洳现在居住的两间平房是因为公安局农场与宁忠洳有一个劳动争议纠纷，经派出所协调，租住的现在房屋；拆迁是事实，现双方就拆迁事宜无法达成协议，石佛寺农场现诉至法院，因此本案不在法院的受理范围。3、石佛寺农场的主体资格是不适格的。请求驳回石佛寺农场的诉讼请求。原审法院经��理查明，宁忠洳于1979年被分配到南京市前卫农工商综合劳动服务公司（下称前卫农工商公司，该名称系1998年前石佛寺农场使用的另一名称）工作，先后被安排在该公司的下属单位汽车修理厂和机耕队工作。1985年1月29日，宁忠洳向场领导递交书面申请离职报告，未得到批准。同年2月8日，宁忠洳又向领导递交了《第二份申请离职报告》，要求领导在三日内给予答复，该报告内容有二：“如再不批准就作为领导默认了，以后一概本人不负责任，在外一切活动与场无关。”后宁忠洳即离场，因宁忠洳长时间连续旷工达226天，前卫农工商公司于同年9月23日下发了石农政字（85）第1号《关于宁忠洳同志除名的决定》，决定给予宁忠洳除名。由于宁忠洳长期未与前卫农工商公司联系，直至1987年3月宁忠洳收到前卫农工商公司对其除名的决定。2005年期间，宁忠洳就前卫农工商公���对其除名一事向有关部门上访，组织上考虑到历史的原因，将宁忠洳安排在南京市机动车驾驶员培训中心石佛寺驾训队工作，后双方签订了期限自2007年1月1日起至2007年12月31日止的劳动合同。2004年6月，经当地派出所民警协调，宁忠洳被安排入住石佛寺农场场区内的两间住房，月租金为45元。宁忠洳、戴云系夫妻关系，戴瑞成系二人之子，现该两间房由其三人共同居住使用。在宁忠洳一家三人居住使用过程中，又另行占用该房屋旁的另两间房屋。另查，石佛寺农场系由南京市公安局农场设立，案涉房屋的土地系由南京市公安局农场出借给石佛寺农场使用。南京市驾驶员培训中心石佛寺驾校训练队、石佛寺农场系南京市公安局农场下属单位。2011年石佛寺农场要求宁忠洳一家三人迁出，宁忠洳一家三人认为石佛寺农场另行安排居住无水电，且无产权证，故不同意搬出。案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证。本案审理过程中，双方未能举证政府部门的拆迁公告等正式文件以证实已政府部门对案涉房屋进行拆迁征用。本案在审理过程中，经原审法院组织双方多次进行调解，双方均未能达成调解协议。上述事实有工商登记资料、工资发放表、（2009）浦民一初字第1875号民事判决书、（2010）宁民终字第341号民事判决书、当事人当庭陈述等在卷予以证实。原审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。宁忠洳一家三人于2004年6月入住石佛寺农场二间房屋、后又占用二间房屋，该房屋至今未取得建设工程规划许可证，依据上述规定，本案的租赁合同应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因案涉合同无效，宁忠洳、戴云、戴瑞成依该合同取得的上述房屋的居住使用权应予返还，故对石佛寺农场主张的宁忠洳、戴云、戴瑞成自现居住使用石佛寺农场的上述四间房屋内迁出并将该房屋返还的诉请予以支持。因现尚无政府部门的拆迁公告等正式文件证实政府部门已对案涉房屋进行拆迁征用，故对宁忠洳、戴云、戴瑞成关于双方就拆迁事宜无法达成协议、本案不在法院的受理范围的辩解意见，不予采纳。另因案涉房屋的土地系由南京市公安局农场出借给石佛寺农场使用，石佛寺农场有权对涉及该土地的相关权益主张权利，故对宁忠洳、戴云、戴瑞成关于石佛寺农场的主体资格是不适格的辩解意见，亦不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，原审法院判决宁忠洳、戴云、戴瑞成自判决生效之日起二个月内从租用石佛寺农场的四间房屋内迁出，并将该房屋返还给石佛寺农场。一审案件受理费80元，由宁忠洳、戴云、戴瑞成负担。宁忠洳、戴云、戴瑞成不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，证据不足。一是本案并非租赁合同纠纷，诉争房屋是上诉人通过不断上访在有关机构协调下从用人单位获得居住权的公有住房，而非基于平等主体之间自愿订立的租赁合同而取得，原审法院适用最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作出判决明显错误。二是本案石佛寺农场原告主体不适格，其无权要求上诉人迁出诉争房屋，诉争房屋所属土地使用权归公安局农场所有，而非被上诉人所有。上诉人每月45元费用的缴纳对象是公安局农场下属的石佛寺驾训队，而非被上诉人，石佛寺驾训队与被上诉人无隶属关系。且本案诉争房屋位于浦口新城开发建设规划的拆迁范围内，但上诉人因客观原因不能收集拆迁相关证据。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回原审法院重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人石佛寺农场答辩称，上诉人居住的涉案房屋没有产权证，以前是堆放农具的小房子，无水无电，并非用于居住的公房，涉案房屋的土地是南京市公安局交给被上诉人来管理的，被上诉人有权主张权利。涉案房屋并不存在政府要拆迁的问题。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院维持原审判决。二审查明的事实与原审法院查明的事实基本一致，本院依法予以确认。本院认为，公民、法人和其他组织的民事诉讼主体资格，是指公民、法人和其他组织能够享有民事诉讼权利、承担民事诉讼义务的资格。石佛寺农场作为市公安局的下属单位，依法领取了营业执照，系全民所有制企业，具有民事诉讼主体资格。而本案诉争房屋的土地是石佛寺农场从南京市公安局长期借用的土地，诉争房屋是石佛寺农场管理范围内的房屋，石佛寺农场系与本案有直接利害关系的当事人，其原审原告诉讼主体适格。关于诉争房屋性质的问题，诉争房屋并未取得建设工程规划许可证、也无相应的产权权属，以前是石佛寺农场用于堆放农具的小平房。上诉人是因其他纠纷经当地派出所民警协调才于2004年6月入住诉争房屋，双方并无租赁协议，上诉人虽按月交纳租金，但双方形成的是事实上的不定期租赁，被上诉人仍有权要求上诉人返还诉争房屋，故上诉人主张是用人单位分配其居住的公有住房，无事实与法律依据，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费80元，由上诉人宁忠洳、戴云、戴瑞成负担。本判决为终审判决。审 判 长 邹小戈代理审判员 涂 甫代理审判员 吴 勇二〇一三年十一月二十七日书 记 员 崔 鸣 来自：