（2013）深宝法民三初字第235号
裁判日期: 2013-11-27
公开日期: 2015-03-23
案件名称
朱招浓与曾观阳、张文斌占有物返还纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第二百四十一条，第二百四十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
拟稿人拟稿时间核稿意见打印15份领导批发广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2013）深宝法民三初字第235号原告朱招浓，女，住深圳市宝安区。委托代理人欧阳智彪，广东星辰律师事务所律师。被告曾观阳，男，住广东省博罗县。委托代理人麦伟洪，广东宝城律师事务所律师。被告张文斌，男，住湖北省监利县。第三人赖耀雄，男，住深圳市罗湖区。第三人麦金成，男，住深圳市宝安区。委托代理人麦伟洪，广东宝城律师事务所律师。原告朱招浓与被告曾观阳、张文斌占有物返还纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，追加赖耀雄、麦金成为第三人，由审判员魏海��、人民陪审员朱纯禄、徐小妹组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人欧阳智彪，被告曾观阳和第三人麦金成的共同委托代理人麦伟洪到庭参加诉讼，被告张文斌、第三人赖耀雄经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，1997年底，原告于深圳市光明新区公明街道合水口村富X花园建有房产（该房产门牌后被编为该花园C区第4栋）。该房产建好后，原告一直没正式使用，后在原告不知情下，曾观阳与赖耀雄私下非法处分和占有该房产，后曾观阳又将该房产转租给张文斌，并由张文斌在该房产开设经营深圳市光明新区公明新金月圆足浴保健城。对此，原告一直向两被告主张房产权利，明确告知两被告其无权强占，并要求其停止侵害和交还该房产。但至今两被告都以各种理由拒不停止侵权和交还房产。为维护原告的合法利益，特诉至贵院。请求判令：1、两被告停止对原告公明街道合水口村富X花园C区4栋房产的侵占，并将该房产腾空和交还原告（房产估价约12万元）；2、两被告承担本案诉讼费用。被告曾观阳、第三人麦金成共同答辩称，一、本案的基本事实。第三人赖耀雄系原告的儿子，其于90年代末至2004年初，累计向曾观阳、麦金成各借款人民币100万，在2004年元月9日出具了借据（口头约定利息3分）。其后曾观阳、麦金成听说赖耀雄对外负债很多，于是曾观阳、麦金成要求赖耀雄提供担保或者其他保证。2004年6月9日，赖耀雄与原告共同向曾观阳、麦金成出具《协议书》，原告自愿提供涉案房产为其儿子赖耀雄的借款提供抵押担保，同时约定一年内未能归还本金，则房屋归曾观阳、麦金成所有，原告要协助履行转户手续，房屋租金从2004年6月��起由曾观阳、麦金成收取。协议签订后，赖耀雄就提出不想惊动租客（当时的租客是钟文军），继续由赖耀雄收取租金，赖耀雄再将收来的租金转交给曾观阳、麦金成以抵偿部分利息。然而赖耀雄收取租金后并没有向曾观阳、麦金成付款，直至2005年6月在曾观阳、麦金成的一再要求下，赖耀雄才通知租客以后向曾观阳、麦金成交纳租金。从此房子由曾观阳、麦金成实际管理。原告一直知情并且未提出任何异议。2006年初，租客钟文军要求办理房屋租赁证，原告也提供了协助。曾观阳、麦金成认为，2005年6月开始涉案房产的所有权益已经转移给曾观阳、麦金成，仅仅是因为政策原因未办理过户手续而已。曾观阳、麦金成对涉案房产的所有权益有合同和事实依据。二、涉案房产是历史遗留违法私房。依据法律规定及司法实践，在违法私房未经房产行政主管部门处理前，法���应当裁定驳回原告的起诉。本案诉争的房产属于历史遗留违法私房，没有确权。2004年的协议书以及原告及其儿子赖耀雄未按期归还借款的行为表明了其自愿将房子所有权益转移给曾观阳、麦金成的事实。如果说法院认定原告是涉案房产的所有人，那么依据原告及其儿子在2004年6月9日出具的《协议书》的约定，该房产在2005年6月8日已经发生所有权的转移，该房子的所有人也应该是曾观阳、麦金成拥有。因此曾观阳、麦金成认为本案实际上是房产所有权纠纷，归根到底是对土地使用权的纠纷，历史遗留违法私房的确权有其特定的法律程序，是房产行政部门的法定职责，法院的审判权不宜代替行政权力。本案应裁定驳回原告的起诉，告知其向行政机关申请处理。三、原告不是适格的诉讼主体。无证据显示原告对涉案房产享有任何权利。四、曾观阳、麦金成依法使用涉案���产，不违反法律的规定，不侵犯他人权益。2005年6月，曾观阳、麦金成是依据原告及其儿子赖耀雄出具的《协议书》收取涉案房产租金的。同时从协议书的内容上看，原告是同意在赖耀雄未能如期归还借款的前提下，将房子的所有权益转让给曾观阳、麦金成的。曾观阳、麦金成对涉案房产具有合同约定的所有权利，不存在侵权行为，原告的诉求没有事实依据。被告张文斌、第三人赖耀雄未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。经审理查明：1993年4月5日，深圳市宝安区公明镇政府城市建设办公室颁发了两份《建设用地规划许可证》，经审核，原告朱招浓位于宝安区公明镇合水口村镇物业地段两处私人商住房项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续，用地面积均为69平方米。该证上注明此证限宝安区农村村民建房规划用地。1993年4月5日，深圳市宝安区公明镇政府城市建设办公室颁发了两份《建设工程规划许可证》，准许原告朱招浓在位于宝安区公明镇合水口村镇物业地段建设两栋六层私人商住房，建筑面积分别为342平方米和414平方米。该证上载明此证限宝安区农村村民建房。1993年4月5日，深圳市宝安区公明镇人民政府颁发了两份《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》，均准许原告朱招浓在位于宝安区公明镇合水口村镇物业地段，使用荒地各69平方米作为私人建房用地。1997年6月20日，深圳市宝安区公明镇城市建设管理办公室颁发了两份《建设工程项目施工许可证》，建设单位为原告朱招浓，工程名称为私人住宅，工程地点为公明富X花园，建筑面积分别为342平方米和414平方米，层数均为6层。1997年6月20日，深圳市宝安区公明镇城市建设管理办公室��发了两份《建设工程项目开工报告表》，建设单位为原告朱招浓，工程名称为私人住宅，工程地点为富X花园，建筑面积分别为342平方米和414平方米，层数均为6层。2004年6月9日，第三人赖耀雄出具两张借据，分别向被告曾观阳、第三人麦金成各借款人民币100万元，借款期一年。2004年6月9日，第三人赖耀雄签署了一份《协议书》，称经曾观阳、麦金成同意借款人民币200万元给赖耀雄，条件必须用房产（富X花园C区4号一栋）抵押，持房产证人必须签名和打指模，限期一年。一年内赖耀雄如能归还200万元现金，曾观阳、麦金成将此房屋退回给房产人所有，如限期内不能归还，房屋则由曾观阳、麦金成所有，届时房产担保人要协助办理房产转户手续，一切费用则由赖耀雄负责承担，房屋租金从2004年6月开始由曾观阳、麦金成收取。该协议书房产担保人处有类似“朱招”字样的签名。2004年6月份之后，赖耀雄将富X花园C区4栋交付给曾观阳、麦金成，曾观阳、麦金成主张从2005年6月份之后收取租金，现曾观阳、麦金成将富X花园C区4栋房产出租给被告张文斌使用，被告张文斌在该房产处设立了深圳市光明新区公明新金月圆足浴保健城，经营者为被告张文斌，组成形式为个体（个人经营）。2009年12月2日，原告朱招浓就深圳市光明新区公明街道公明社区富X花园C区4栋房产，向深圳市光明新区公明办事处农村城市化历史遗留违法建房信息普查工作办公室进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报。另查明，第三人赖耀雄系原告朱招浓的儿子。上述事实，有原被告、第三人当庭陈述及原告提交的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程项目施工许可证》、《宝安区居民新建住宅用地批准通知书》、《深圳市宝安区建设工程项目开工报告表》、《私人房屋租赁合同书》、律师函、工商登记基本信息、历史遗留违法建筑普查申报收件回执，被告曾观阳提交的《协议书》、借据、租赁合同与房屋租赁证等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原告朱招浓取得原深圳市宝安区公明镇人民政府及其下属部门颁发的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程项目施工许可证》、《宝安区居民新建住宅用地批准通知书》、《深圳市宝安区建设工程项目开工报告表》后，投资兴建了深圳市光明新区公明街道公明社区富X花园C区4栋房产，虽然原告朱招浓并非涉案房屋所在地的原集体经济组织成员或村民，不具备利用涉案集体土地建设房屋的法定资格，属于历史遗留违法建筑��但涉案房屋仍具备使用价值，需向政府申报深圳市农村城市化历史遗留违法建筑处理并等待政府行政处理的结果，在行政机关做出处理决定之前原告朱招浓作为涉案房产的申报人有权对涉案房产占有、使用。现被告曾观阳、第三人麦金成根据第三人赖耀雄出具的《协议书》，将涉案房产出租给被告张文斌使用，并主张赖耀雄已经将涉案房产的所有权益转让给曾观阳、麦金成。本院认为，首先，第三人赖耀雄虽然是原告朱招浓的儿子，但其并非涉案房产的所有权人，无权对涉案房产做出处分，被告曾观阳、第三人麦金成占有涉案房产没有事实依据；其次，虽然《协议书》上房产担保人处有类似“朱招”字样的签名，但原告朱招浓对该签名并不认可，且即使是原告朱招浓的签名，由于涉案房产的合法性尚未确定，依法不得转让，被告曾观阳、第三人麦金成占���涉案房产没有法律依据。综上，被告曾观阳、第三人麦金成无权占有涉案房产，应当将涉案房产返还给作为深圳市农村城市化历史遗留违法建筑申报人的原告朱招浓，被告张文斌在承租涉案房产前，没有尽到审查出租人身份的审慎义务，被告张文斌作为涉案房产的实际使用人，对于被告曾观阳的上述返还涉案房产义务应当承担连带责任。故原告诉请被告曾观阳、张文斌返还涉案房产的诉讼请求本院予以支持。至于第三人赖耀雄和被告曾观阳、第三人麦金成之间的借款纠纷以及被告曾观阳、第三人麦金成和被告张文斌之间的租赁合同纠纷，与本案不属同一法律关系，本案中不予处理，当事人可另寻途径解决。综上所述，依照根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告曾观阳、张文斌应在本判决发生法律效力之日起十日内将深圳市光明新区公明街道公明社区富X花园C区4栋房产交回给原告朱招浓。本案受理费人民币11000元，由两被告负担，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 魏海涛人民陪审员 徐小妹人民陪审员 朱纯禄二〇一三年十一月二十七日书 记 员 张 敏书 记 员 李燕妮附关于本案的相关法条：《中华人民共和国物权法》第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定��者约定不明确的，依照有关法律规定。第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 来源：