（2013）浦民一（民）初字第28947号

裁判日期: 2013-11-27

公开日期: 2014-02-26

案件名称

马之遥、范风智与中宇金业(天津)贵金属经营有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

马之遥,范风智,中宇金业（天津）贵金属经营有限公司上海分公司,中宇金业（天津）贵金属经营有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2013）浦民一（民）初字第28947号原告马之遥。原告范风智。上述两原告共同委托代理人魏增明，上海市君志律师事务所律师。被告中宇金业（天津）贵金属经营有限公司上海分公司，住所地上海市浦东新区东方路XXX号B座22层。负责人邵胜刚。委托代理人茅健，上海杰豪律师事��所律师。被告中宇金业（天津）贵金属经营有限公司。法定代表人邵胜刚。委托代理人周卫良，上海杰豪律师事务所律师。原告马之遥、范风智诉被告中宇金业（天津）贵金属经营有限公司上海分公司（以下简称中宇上海分公司）、中宇金业（天津）贵金属经营有限公司（以下简称中宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月16日立案受理后，适用普通程序，组成合议庭，于2013年10月28日公开开庭进行了审理，原告马之遥、范风智的共同委托代理人魏增明，被告中宇上海分公司的委托代理人茅健，被告中宇公司的委托代理人周卫良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马之遥、范风智诉称，2011年5月17日，被告中宇上海分公司（乙方）与马之遥、范风智（甲方）签订《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》，约定甲方将上海市浦东新区浦东南路XXX号XXX-XXX室房屋出租给乙方；租赁期限十年。2013年5月20日至5月23日期间，中宇上海分公司未经原告同意，强行搬离租赁房屋，期间虽遭到房屋物业管理公司的阻止，但仍在留下搬离物品清单和新办公地址后全部撤离。2013年6月3日，原告委托朋友前往租赁房屋向被告送发票时，发现被告已经搬离，且房屋内一片狼藉、设施损坏严重。此后，原告多次要求中宇上海分公司继续履行合同、支付租金。但被告借口推脱至今。原告认为，中宇上海分公司的行为属于双方租赁合同10-6条约定的根本违约行为，应当按照合同承担违约责任；因中宇上海分公司不具备独立的法人资格，故中宇公司应与中宇上海分公司共同承担责任。现起诉要求：1、判令两被告支付2013年6月租金人民币113，900元、2013年7月租金129，824.73元及逾期利息（分别自2013年6月13日、7月13日至判决生效之日止，按银行同期��款利率计算）；2、两被告支付擅自退租违约金3，057，162.91元（相当于两年租金）；3、两被告赔偿从2013年8月1日起至判决生效期间房屋空关租金损失（按每天每平方米6.04元，共693.36平方米计算）及逾期利息（自2013年8月1日起至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算）；4、两被告赔偿房屋恢复原状损失175，630.40元（审理中变更为62，000元）；5、两被告赔偿2013年7月1日起至判决生效期间房屋空关物业管理费每月19，414.92元及逾期利息（自2013年7月1日起至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算）；6、两被告支付2013年5月16日至2013年6月18日期间的空调电费277.18元、电费2.20元。审理中，原告要求确认双方租赁合同解除。被告中宇上海分公司、中宇公司共同辩称，根据双方约定，原告应在收到被告租金后3日内交付发票，但在2013年初，天津税务局在对被告例行检查��发现原告提供的2011年7月至2013年1月的16张发票是伪造的，为此被告与原告多次协商，但原告未予理睬。因此，系原告违约在先，被告据此解除合同不构成违约，故双方合同在2013年5月23日已经解除，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，上海市浦东新区浦东南路XXX号XXX室、XXX室房屋产权属原告马之遥、范风智所有，1402室、1403室房屋产权属原告马之遥所有。2011年5月，原告与宁波协程贵金属经营有限公司签订《上海市房屋租赁合同》1份，由原告将上述房屋出租给宁波协程贵金属经营有限公司。宁波协程贵金属经营有限公司（乙方）曾与物业管理公司（甲方）签署备忘录，就装修问题进行了约定。原告的代理人戴纯君在该备忘录上注明“同意乙方装修，但乙方搬离时必须将装修拆除，恢复原样，否则一切损失由乙方承担”。2011年十10月，中宇上海分公司成立。此后，原告（甲方）与中宇上海分公司（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区浦东南路XXX号1401-1404建筑面积693.36平方米房屋出租给中宇上海分公司（乙方）。甲方于2011年5月25日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期限自2011年7月10日起至2021年7月9日止。该房屋租金为每日每平方米5.40元，月租金总计为113，900元；租金两年内不变，自第三年起双方可协商对租金进行调整，租金最大涨幅不超过15%。乙方应于每月12日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按日租金的1%支付违约金。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为227，800元。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、物业管理费由乙方承担；乙方承担的上述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间：按有关部门出具的账单由乙方到指定地点支付。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方自用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。除本合同附件三外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方书面同意，按规定向有关部门审批的，则还由甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，有重大结构变化的，并影响甲方以后租用使用的，乙方应恢复原样。有下列情形之一的，违反合同一方应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金之间的差额部分：（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后七日内仍未交付的；（二）��方交付的房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的……（六）乙方逾期不支付租金累计超过一个月的。乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金作为违约金，若违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；甲方可以从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则乙方应另行支付。补充条款约定，2013年7月10日至2015年7月9日租金单价为6.04元／天／平方米……双方签订合同当日，乙方应将保证金和第一个月租金共计341，700元划入甲方指定账户或现金支付，以后每月28日前支付下一个月租金。乙方承诺甲方在2013年7月5日之前支付一个月租金127，382元作为房屋租赁保证金，此后付款方式变更为押三付一。甲方承诺乙方，甲方于每月30日前收到乙方租金后，甲方于三日内向乙方开具租金发票。合同签订后，双方按约履行。2012年5月，中宇上海分公司向物业申请安装玻璃门两扇，并承诺撤场后恢复交房时的状态。原告的代理人戴纯君则在申请书上注明，同意安装，但前提是撤场时必须恢复当初交房时的状态。2013年5月20日至23日，被告搬离了租赁房屋。2013年5月22日，两被告通过ems快递向原告寄送《催要租金发票等事项的公函》，内容为要求原告在三日内出具2013年5月租金的发票，若至5月24日仍未出具发票的，本公司将暂停支付租金。该特快专递自2013年5月23日起开始投递但未能妥投，直至6月2日投递并签收。审理中，双方对该快递内包含的文件存有争议，原告认为，该快递信封内仅有上述《催要租金发票等事项的公函》。两被告则称，同一信封内还有《公函》一份，内容为2011年7月至2012年12月租金发票有问题，要求原告三日内前往协商解决。经本院查看信封，内件品名为“催要租金发票等事项的公函、请贵方三日内到公司”，据此，足以认定上述信封内存有两份文件。2013年6月1日，中宇上海分公司在文汇报上刊登声明，内容为：马之遥，因你方提供的部分房屋租金发票存在问题，请立即与我司联系，又因你方未交付2013年5月房屋租金发票，使我公司无法入账，在未交付发票前我方暂停支付房租。2013年7月4日，中宇上海分公司委托律师致函原告，明确2012年底前原告提供的发票系伪造，要求原告7月10日前至中宇公司协商解决方案。2013年7月18日，原告向本院提交诉状，本院进行了诉前调解，2013年8月15日原告撤回起诉。2013年8月16日，原告再次向本院提起诉讼。两��起诉时，原告均向本院提供了上海同济建筑装潢有限公司出具的《上海浦东南路XXX号鄂尔多斯大厦1101-1104室翻新前概括描述》、报价单及《司法工程价格鉴定申请书》。2013年9月23日，被告向公安机关报案，控告原告委托代理人涉嫌持有使用假发票。2013年10月21日，原告与案外人签署租赁合同，将系争房屋另行出租，租期为2013年11月21日至2015年11月20日（2013年10月21日至2013年11月20日为免租期），前两年租金5.80元／天／平方米。审理中，双方确认，被告已支付截至2013年6月9日的租金以及保证金227，800元。原告提供了中介费发票三张，欲证明其为签订涉案租赁合同支付了中介费113，900元、为另行出租支付了中介费85，624元。原告提供了照片、《上海浦东南路XXX号鄂尔多斯大厦1101-1104室翻新前概括描述》、报价单及发票，欲证明被告搬离后，原告花费了恢复原状费用62，000元。原告还提供了物业公司的缴费通知及发票两份，证明原告已支付2013年7月至10月20日的物业管理费71，010.73元以及2013年5月16日至6月15日的空调费277.18元及2013年5月25日至6月18日的电费2.22元。被告对上述证据的关联性均不予认可。就原告提供的发票问题，被告提供了发票复印件16张，证明原告提供的发票经鉴定系伪造。原告对被告提供的发票复印件不能确认是否原告提供，但承认发票系向社会人员购买。本院曾要求原告提供发票出租人联，但原告未能提供。庭审后，戴纯君向本院提交了发票复印件若干，并表示已经补开正规发票交予公安机关。就合同解除问题，原告认为，本案诉前调解时被告提出合同无法继续履行合同，原告起诉表示同意解除合同，故合同于原告起诉之日解除。被告则认为，原告未解决伪造发票问题，故被告搬离，双方合同于被告搬离之日��5月23日）解除。原告表示，被告搬离后将钥匙交给了被告聘用的钟点工，钟点工未将钥匙交给原告，至2013年10月20日原告砸开门锁收回房屋。被告则表示，其搬离后将钥匙交给物业清洁工，清洁工已经将钥匙交给原告。原告表示其诉请2系依据合同10.6条提出，诉请3系合同解除造成的损失。本院依法向其释明就同一违约行为不得同时主张违约金和损失，原告仍坚持其诉讼请求。本院认为，原告与被告中宇上海分公司之间的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。中宇上海分公司并非独立法人，故原告要求被告中宇公司共同承担责任，应予准许。现双方均表示合同已解除，本院予以确认。就合同解除的责任及时间，双方各执一词。本院认为，一、原告自认其提供的发票系向社会人员购买，也未能提供发票出租人保存联以供本院核对其提供的具体��票以及真伪，故本院采纳被告的意见，认定原告在租赁期间向被告提供了伪造的发票，构成违约。二、租赁合同出租人的主要义务是将租赁物交付承租人使用，并在租赁期间保持租赁物符合合同约定的用途。因此，原告提供伪造发票的行为并不属于根本违约，被告就此并无合同解除权。三、双方就原告何时收回房屋也存争议，本院发现原告起诉时已经向本院提交了《上海浦东南路XXX号鄂尔多斯大厦1101-1104室翻新前概括描述》、报价单等证据，按照常理，相关人员在未进入房屋的情况下，不可能出具有关描述及报价，说明当时原告已经进入租赁房屋，故本院采信被告的意见，认定清洁人员已经将房屋钥匙交付原告，原告关于2013年10月20日砸开门锁收回房屋的意见，不予采纳。四、鉴于被告于2013年5月23日擅自搬离房屋，原告事后收回了房屋，且在原告2013年7月18日起诉��已经提出要求被告承担擅自退租违约金的请求等事实，本院认定双方合同系由被告于2013年5月23日擅自退租而解除，原告主张双方合同于其第二次起诉时解除，本院不予采纳。同时，因被告并无合同解除权，故被告应承担擅自解除合同的违约责任。鉴于双方合同已于2013年5月23日解除，且被告已经支付租金至2013年6月9日，故原告主张2013年6月及7月的租金及逾期利息，本院不予支持，但因房屋空置，2013年6月10日开始，可视为原告产生租金损失。同理，原告主张的2013年7月1日起的物业管理费损失、2013年8月1日起的租金损失，均可以认定，但因2013年10月21日系争房屋已经另行出租，故上述损失计算应截止至2013年10月20日。原告主张上述损失的逾期利息，并无依据，不予认定。同时，因另行出租所确定的租金标准和免租期均系原告与案外人协商确定，故租金差价及免租期租金不能作为损失认定。原告提供的中介费发票并不能反映出与涉案房屋的关联性，本院不予认定，但原告可能确实存在该项损失，本院在最终处理时酌情予以考虑。原告主张解除合同的违约金，符合合同的约定，但双方约定的违约金较高，虽原告已自行调整，但调整后的违约金仍然过分高于实际损失，故应予调整。鉴于原告就合同解除同时提出了支付违约金和赔偿损失的请求，显属不当，经本院释明后仍坚持其诉请，本院考虑到合同解除的责任在于被告，故根据有利于原告的原则，依据上述本院认定的原告损失，同时考虑到合同履行中原告亦有违约行为的事实，以及负有及时减损义务等因素，将合同解除违约金调整至80万元，原告主张的合同解除造成的其余损失不再重复支持。关于原告主张的恢复原状费用，因双方合同约定被告返还房屋时应符合正常使用后的状态，现原告提供证据不能充分证明其花费的费用均是用于恢复房屋至正常使用状态而产生，但考虑到被告曾承诺将玻璃门等恢复至交房时的状态，故本院判决被告酌情赔偿原告恢复费用2万元。原告主张的空调费和电费，证据充分，被告应予支付。被告已付的保证金，应根据合同约定抵扣擅自解除合同的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告马之遥、范风智与被告中宇金业（天津）贵金属经营有限公司上海分公司签订的上海市房屋租赁合同解除；二、被告中宇金业（天津）贵金属经营有限公司、中宇金业（天津）贵金属经营有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内给付原告马之遥、范风智解除合同违约金80万元，扣除被告已付的保证金227，800元，被告实际应付572，200元；三、被告中宇金业（天津）贵金属经营有限公司、中宇金业（天津）贵金属经营有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内给付原告马之遥、范风智恢复原状费用20，000元；四、被告中宇金业（天津）贵金属经营有限公司、中宇金业（天津）贵金属经营有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内给付原告马之遥、范风智空调费277.18元及电费2.22元；五、驳回原告马之遥、范风智其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38，162元，保全费5，000元，合计43，162元，由原告马之遥、范风智负担26，160元；被告中宇金业（天津）贵金属经营有限公司、中宇金业（天津）贵金属经营有限公司上海分��司负担17，002元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　张卓郁人民陪审员　　梅丽华人民陪审员　　马顺山二〇一三年十一月二十七日书　记　员　　薛辰彦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等��约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。关注公众号“”