（2013）海民初字第26976号
裁判日期: 2013-11-27
公开日期: 2014-08-28
案件名称
北京市海淀区今典小学与周春房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市海淀区今典小学,周春
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第26976号原告北京市海淀区今典小学，北京市海淀区红联北村83号，事证第110XXXXXXXX号。法定代表人王艳丽，校长。委托代理人田雯，北京市人富律师事务所律师。委托代理人胡振，北京市人富律师事务所实习律师。被告周春，男，1966年1月21日出生。原告北京市海淀区今典小学（以下简称今典小学）与被告周春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告今典小学的委托代理人田雯、胡振，被告周春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告今典小学诉称，2008年1月1日，今典小学与周春签订了一份《北京市海淀区教育系统房屋（场地）出租（出借）合同》，合同约定：我校将位于39号北平房第一层共三间房屋租赁给周春使用，用于经营用途，租赁面积为100平方米，租赁期限为2008年1月1日至2010年12月31日，年租金为12000元。合同到期后，我校因教育用房紧缺决定收回房屋，不再与周春续签合同，并通知周春立即腾出房屋交还我校，但周春却置之不理。后，我校又多次要求周春腾退房屋，但周春至今未腾，其行为严重侵害我校合法权益。现诉至法院，请求判令：1.周春立即腾退非法占用的39号北平房一层；2.周春按12000元／年的标准向我校支付自2011年7月1日至实际腾房之日的房屋使用费。诉讼费由周春承担。被告周春辩称，我承租今典小学房屋，双方于2008年签订的房屋租赁合同是基于2003年双方签订的租赁合同续签的，原合同中说明了该房屋属于双方合建，如因甲方原因不能履行合同需赔偿乙方所有损失。今典小学提供的房产证没有显示我承租房屋。现今典小学仍有其他房屋在出租，并非教学用房紧张。2008年合同12条约定终止合同应提前三十天通知，但今典小学并未做到，反而继续收取房租，在没有续签合同而收取租金的情况下应视为无限期合同。我系下岗职工、身体不好，仅仅靠政府及今典小学帮助租赁该房屋经营小店，今典小学经常给我停水停电，给我造成经济损失，不同意今典小学的全部���讼请求。经审理查明，北京市海淀区教育委员会系39号的土地使用者和1幢2幢（房产证记载号）房屋所有权人。北京市海淀区教育委员会将上述房屋提供给今典小学无偿使用。2003年，今典小学（原名北京市海淀区明光村小学）（甲方、出租方）与周春（乙方、承租方）签订《北京市海淀区明光村小学房屋出租合同》，约定：一、甲方房屋坐落于某小学东侧两间平房，房屋面积60平方米；二、因房屋属于甲乙双方合建（由甲方出场地，乙方出资）所以该房屋年租金为12000元，分两次付清，签订合同之日起10日内首付6000元，4月15日之前付下半年租金，承租方必须遵守本约定，付款方式以此类推，双方不得以任何理由调整租金；四、租赁期限为2003年1月1日至2007年12月31日；七、乙方不得随意损坏、改造，如需装修，须书面征得甲方同意；八、租赁期满后，乙方有优先续��权，在30日之前向甲方提出申请续租，双方重新签订合同；十一、因本房屋属于双方合建，因甲方原因不能履行需赔偿乙方投资总数的50%作为补偿。2008年1月1日，今典小学（出租方、甲方）与周春（承租方、乙方）签订《北京市海淀区教育系统房屋（场地）出租（出借）合同》，合同约定：甲方房屋坐落于今典小学二分校，位于该单位北平房，共3间，房屋使用面积为100平方米；租赁期限自2008年1月1日起至2010年12月31日止；乙方租赁房屋的租金应按合同约定交给所在的学校，年租金1.2万元，分两次交清；首次付款时间为2008年1月1日付6000元，第二次为2008年6月1日付6000元，承租方必须按照先付款后使用的原则遵守合同约定，承租期间以后每次付款时间以此类推；乙方不得随意损坏承租房屋等相关设施，如需装修和改变原结构，须事先征得甲方的书面同意，所需费用由乙��负责；退租时，甲方有权要求乙方恢复原状或根据实际向甲方交纳恢复工程所需费用；租赁期满后，本合同自行终止，届时乙方需按时将房屋归还甲方；如乙方要求续租，则需提前30日以书面形式向甲方申请，甲方在接到申请后的10个工作日内书面答复乙方，续租需双方重新签订合同。周春将承租房屋用于经营小卖店，并支付了截至2011年6月30日的房屋使用费。合同约定的租赁期届满后，今典小学曾要求周春腾退房屋，周春于2011年4月11日向今典小学出具了情况说明。另查，2010年3月22日，海淀区教育国有资产管理中心向今典小学出具行政意见书，责成今典小学做好周春等承租方的清退工作，房屋收回后用于教育教学。审理中，双方认可周春承租房屋位于今典小学范围内东北角，系一层平房，没有建房审批手续或房屋所有权证。上述事实，有双方当事人陈述及房屋��有权证、国有土地使用证、房产证明、《北京市海淀区明光村小学房屋出租合同》、《北京市海淀区教育系统房屋（场地）出租（出借）合同》、房屋平面图、照片、行政意见书、发票等证据材料在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。今典小学出租给周春的房屋没有建房审批手续，其与周春签订的房屋租赁合同无效。今典小学要求周春腾退承租房屋，有事实及法律依据，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，予以支持，因周春已支付了2011年6月30日以前的房屋使用费，现今典小学要求周春按12000元／年的标准支付自2011年7月1日至实际腾房之日的房屋使用费，有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条��《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告周春于本判决生效后七日内将北京市海淀区今典小学二分校北平房一层腾空并交还给原告北京市海淀区今典小学；二、被告周春于本判决生效后七日内按照每年一万二千元的标准支付原告北京市海淀区今典小学自二Ｏ一一年七月一日至实际腾退房屋之日的房屋使用费。如果被告周春未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五百五十元，由被告周春负担，于本判决书生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费五百五十��，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 唐盈盈人民陪审员 杜秀荣人民陪审员 张 红二〇一三年十一月二十七日书 记 员 孟盼盼 关注公众号“”