（2013）通民初字第15249号
裁判日期: 2013-11-27
公开日期: 2015-06-30
案件名称
北京武夷物业管理有限公司与刘进祥等物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京武夷物业管理有限公司,刘进祥,南庆宁
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2013）通民初字第15249号原告北京武夷物业管理有限公司，住所地北京市通州区通胡路68号。法定代表人傅荣健，董事长。委托代理人李莉，女，1979年3月5日出生。委托代理人李春雷，男，1980年12月21日出生。被告刘进祥，男，1981年2月20日出生。被告南庆宁，女，1981年5月14日出生。委托代理人刘进祥（南庆宁之夫），同上。原告北京武夷物业管理有限公司（以下简称原告）与被告刘进祥、南庆宁（以下简称二被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周艳娟独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告的委托代理人李莉、李春雷，被告刘进祥及被告南庆宁的委托代理人刘进祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：二被告从北京武夷房地产开发有限公司购买了位于北京市通州区XXX室房屋一套，于2009年11月28日入住该房屋。被告在入住时与我公司签订了《XX物业管理服务协议书》及《XX临时管理规约》，但被告拒绝支付2010年11月28日至2013年11月27日期间的物业管理费和公用电费，经原告多次催要无果，现诉至法院，请求法院判令被告立即支付原告2010年11月28日至2013年11月27日的物业费6682.74元、公用电费60元，并支付违约金1347.24元，三项合计8089.98元；本案诉讼费由被告承担。二被告辩称，我们没有说不交物业费，原则上我们是同意交的，但是原告没有尽到告知的义务，也没有向我催缴过，我也不知道去哪儿交，对于违约金我不同意交。现在小区内存在脏乱差，乱停车，还有流浪狗，卫生、安全等一系列问题。经审理查明：原告受北京市通州区XX开发商北京武夷房地产开发有限公司的委托，为该小区进行前期物业管理服务，委托期限至业主委员会与选聘物业公司签订合同生效之日止。二被告系北京市通州区XXX室房屋业主，该房屋建筑面积为98.74平方米。2009年11月28日入住房屋后，二被告（甲方）与原告（乙方）签订《XX物业管理服务协议书》与《XX临时管理规约》，约定物业服务费（住宅）为建筑面积每月每平方米1.88元，每年收取一次（预收），共用照明费为每年每户20元（预收），甲方如拒交或拖欠物业管理费，每日按欠费金额的千分之三交纳违约金。经核实，二被告未交纳2010年11月28日至2013年11月27日的物业管理费6682.74元、公用电费60元。庭审中，二被告称原告未通知交费，未提供发票；物业服务存在不作为，小区存在安全隐患，小区门禁长年处于待岗状态，小广告泛滥，有入室盗窃的现象，停车混乱，消防通道堵塞；且小区绿化草坪很多已经损坏，原告未进行补种；小区流浪狗众多，曾经咬伤过孩子；原告搭建违章建筑用于出租洗车，且将地下人防工程违规出租。三位同小区的居民出庭作证。原告则称物业服务基本上按照合同的约定进行，且物业费合同约定是预收，业主应该知情要交物业费；原告花费了很大力气去维修小区门禁，但是不排除业主的不文明行为导致损坏；小广告问题，原告定期会进行清理；车辆乱停放，这是业主的不文明行为；小区整体绿化很好；小区流浪狗问题应由公安机关处理；洗车的违章建筑是承租人自己搭建的。上述事实，有《XX前期物业管理委托合同》、《XX物业管理服务协议书》、《XX临时管理公约》、交楼书、承诺书及当事人陈述等证据在案予以佐证。本院认为：当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。原、被告签订《物业管理服务协议书》后，双方均应按照合同约定履行各自权利义务。原告应按照合同的约定和物业管理法规的规定履行义务，为全体业主提供符合约定标准以及行业标准的服务。被告作为业主应当按时向原告交纳物业管理费，以便原告对小区进行管理。庭审中，虽二被告及三位证人均称物业服务存在问题，从提交的证据看，原告确存在有待改善之处，但物业管理工作涉及方方面面的问题，评价物业服务管理水平亦应从全面的角度出发，二被告提交的证据并不足以证明原告提供的物业服务存在严重问题并足以导致减免物业费，故对原告要求二被告给付拖欠的物业费、公用电费，证据充分，理由正当，本院予以支持。对原告要求二被告给付违约金，根据本案实际情况，本院酌情予以确定为500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、被告刘进祥、被告南庆宁给付原告北京武夷物业管理有限公司二○一○年十一月二十八日至二○一三年十一月二十七日的物业管理费六千六百八十二元七角四分、公用电费六十元、违约金五百元，以上共计七千二百四十二元七角四分，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京武夷物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告刘进祥、被告南庆宁负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员 周艳娟二〇一三年十一月二十七日书 记 员 郭维维