（2013）嘉民三（民）初字第802号

裁判日期: 2013-11-27

公开日期: 2014-02-27

案件名称

上海广厦物业管理有限公司与汪世文房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市嘉定区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

上海市嘉定区人民法院民事判决书（2013）嘉民三（民）初字第802号上海市嘉定区人民法院民事判决书（2013）嘉民三（民）初字第802号原告（反诉被告）上海广厦物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区新成街道迎园新村1０坊14号。法定代表人章建平，总经理。委托代理人施寅初，上海建章律师事务所律师。被告（反诉原告）汪世文。委托代理人闫耀军，上海诚帆律师事务所律师。委托代理人章海荣，安徽杰创律师事务所律师。原告（反诉被告）上海广厦物业管理有限公司（以下简称广厦物业公司）与被告（反诉原告）汪世文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员秦忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广厦物业公司的委托代理人施寅初、被告（反诉原告）汪世文及其委托代理人闫耀军、章海荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，上海嘉房置业发展有限公司（以下简称嘉房公司）是经上海市房屋土地管理局授权，对嘉定区范围内的直管公房具有出租、退租、过户、收回房屋的权力。嘉房公司于2008年8月1日起将坐落于嘉定区安亭镇的直管公房委托原告具体实施经营管理。原告在与原受委托经营管理上述直管公房的上海市嘉定区安亭物业有限责任公司（以下简称安亭物业公司）移交过程中，对安亭物业公司与被告签订的关于嘉定区某某路231弄172号房屋的租赁协议予以认可。该协议期满前，原告曾催促被告另行办理租赁手续，并支付相应的使用费，如既不办理租赁手续，也不支付使用费，则应搬出擅自占用的公有房屋。但被告不予理睬，时至今日，被告仍未与原告办理租赁手续，也未向原告支付使用费，更不肯搬出系争房屋，故原告要求法院判令：1、被告无条件搬出嘉定区某某路231弄172号房屋；2、被告向原告支付房屋使用费37500元（按市场价每月1000元计，从2009年3月16日计算至2013年4月30日共37.5个月）。被告答辩并反诉称，原告广厦物业公司是经委托管理系争房屋的管理单位。2011年7月4日，原告委托安亭镇某某社区居民委员会（以下简称某某居委会）将系争房屋租赁给被告，月租金500元。事后，原告却将系争房屋租赁他人，年租金1.6万元。被告多次找原告协商，遭到原告拒绝。原告的违约行为，给被告造成经济损失1万元。原告在本诉中反而诬告被告违法占用系争房屋并要求赔偿。故被告提起反诉，要求法院判令原告支付违约金1万元。原告针对反诉答辩称，原告接管安亭物业公司管理的公房后，就安亭物业公司原租赁给被告的系争房屋，确是委托某某居委会与被告签订了续租合同，其中第一份为期一年的合同已履行完毕，第二份一年期合同即原告诉状所称双方于2011年7月4日签订的合同期限已届满，虽然被告居住使用至今，但其仅缴纳了半年的租金计3000元，实际是被告已构成违约，而被告认为原告违约将系争房屋租赁给他人的主张不能成立，故请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明，2008年1月10日，安亭物业公司与汪世文签订房屋租赁合同，约定由汪世文向安亭物业公司租赁坐落于某某路231弄17号西侧的房屋，租赁期限自2008年3月16日至2009年3月15日，租金每月600元。2008年8月1日，嘉房公司向广厦物业公司出具委托书，明确原由安亭物业公司管理的安亭镇直管公房，因该公司处于无序状态、濒临歇业，为理顺公房管理，嘉房公司决定自2008年8月1日起，由广厦物业公司全面接管原安亭物业公司所管理公房的一切事务。2011年7月4日，某某居委会与汪世文签订房屋租赁合同，约定由某某居委会将位于某某路231弄17号2室（建筑面积为28平方米）租赁给汪世文，租赁期限自2011年7月1日至2012年6月30日止，租金每月500元。半年支付一次，分别于每年的6月30日、12月30日前付清。2013年7月，广厦物业公司起诉来院，汪世文则向本院提起反诉。嗣后广厦物业公司向本院撤回起诉，本院于2013年9月27日作出书面裁定准予广厦物业公司撤回起诉。审理中，汪世文提供了广厦物业公司于2010年1月10日出具的证明一份，内容主要为：某某路231弄17号2室（顺俊装潢公司）建筑面积为30平方米，该房使用权归业委会、居委会所有及支配，时间为2010年1月1日起。汪世文以此证明广厦物业公司将该房交给某某居委会管理，广厦物业公司对该证明无异议，表示该房屋确实是委托某某居委会管理的，某某居委会可以代表广厦物业公司签订租赁协议，并称广厦物业公司接管之前是安亭物业公司将该房租赁给汪世文后，汪世文再将该房租赁给顺俊装潢公司；汪世文则表示安亭物业公司交给自己使用的房屋自2006年之后两年确实是租赁给顺俊装潢公司，2008年之后则是其自用。广厦物业公司提供了其与刘建平从2008年开始先后签订的5份租赁合同，以证明某某路231弄17号西首的房屋一直是租给刘建平的，不存在广厦物业公司把汪世文赶走后再租赁给刘建平的情况；汪世文则表示其从未说过把汪世文赶走后再租赁给刘建平的话，是某某居委会出于对汪世文的照顾，将刘建平租赁的房屋给汪世文使用，但广厦物业公司不同意，所以一直未将房屋交付给汪世文。另汪世文认可其于2011年7月4日和某某居委会签订的合同之前双方还签过一份为期一年的合同，已履行完毕，第二份一年期合同即原告诉状所涉合同汪世文已缴纳半年的租金计3000元。诉讼中，广厦物业公司表示某某路231弄17号底楼东侧是广厦物业公司管养处的办公用房，中间由汪世文使用，西侧是刘建平粮店，中间汪世文使用的这一间门牌号码就是某某路231弄172号；汪世文对其使用的房屋位置在中间没有异议，并认可其一直使用的就是这一间，其租赁给顺俊装潢公司也是这一间，但汪世文表示东侧物业公司管养段的办公用房没有门牌号码，自己使用的房屋门牌号码是17号，西侧刘建平粮店的门牌号码是172号。经本院现场勘察，某某路231弄17号是位于某某小区内的一幢房屋，楼上为居民用房，底楼是门面房。底楼东侧是广厦物业公司安亭管养处的办公用房，无门牌号码；中间由汪世文分成两个门面，东面较小的门面房是车城百货商行（汪世文在第一次庭审中表示车城百货商行由其自行经营），门牌号码是某某路231弄17号，西面较大的门面房门牌号码是某某路231弄171号，上面悬挂的横幅上写明“顺俊建筑装潢搬迁至斜对面某某路231弄25号101室”字样；西侧是刘建平粮店，门牌号码是某某路231弄172号。以上事实，有面上直管公房经营授权书、委托书、房屋所有权证、通知、证明、房屋租赁合同、现场勘察示意图、当事人陈述笔录等书证为证，事实清楚，证据确凿。本院认为，本案反诉部分争议的焦点是，广厦物业公司委托某某居委会于2011年7月4日与汪世文所签房屋租赁合同中约定的租赁标的物即某某路231弄17号2室是否已经交付给汪世文？汪世文认为其实际使用的房屋门牌号码是某某路231弄17号，而标注门牌号码为某某路231弄17号2室的房屋已由广厦物业公司出租给案外人刘建平，故广厦物业公司未交付系争房屋租赁合同标的物，已构成违约；广厦物业公司则认为某某路231弄17号2室房屋原由安亭物业公司租赁给汪世文使用，广厦物业公司委托某某居委会和汪世文签订两份续租合同后，汪世文一直使用至今，故广厦物业公司不构成违约。本院认为，根据汪世文提供的广厦物业公司于2010年1月10日出具的证明，广厦物业公司委托某某居委会出租的房屋虽然写明是某某路231弄17号2室，但在备注的括号中注明“顺俊装潢公司”字样，说明广厦物业公司和某某居委会均认为某某路231弄17号2室房屋即是顺俊装潢公司使用的房屋，而汪世文认可其曾将自己使用的房屋租赁给顺俊装潢公司使用（即本院现场勘察时悬挂横幅处），因此，本案系争租赁合同所涉标的物实际就是汪世文一直使用至今的房屋，即本院现场勘察时分别标注为某某路231弄17号及某某路231弄171号的房屋（由汪世文分割成两个门面），显然广厦物业公司和某某居委会是由于认识上的错误，分别在证明和租赁合同上误将该房屋表述为某某路231弄17号2室。实际上，在案外人刘建平一直租赁使用某某路231弄17号2室的情况下，如广厦物业公司（某某居委会）再将该房租赁给汪世文，其行为本身亦不符合常理，汪世文所谓某某居委会对其照顾一说明显缺乏说服力及合理性，本院难以采信。此外，广厦物业公司和汪世文均认可在系争租赁合同之前某某居委会和汪世文另有一份一年期合同已履行完毕，亦可以证明系争租赁合同标的物已交付使用。综上，汪世文认为广厦物业公司未交付租赁合同标的物已构成违约的主张不能成立，其要求广厦物业公司支付违约金的反诉请求，本院不予支持。据此，为保护当事人的合法权益，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告（反诉原告）汪世文的诉讼请求，不予支持。本案反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）汪世文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　秦　忠二〇一三年十一月二十七日书记员　张学禹审判员　秦　忠二〇一三年十二月五日书记员　张学禹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。来源：