（2013）浙金民终字第1377号
裁判日期: 2013-11-27
公开日期: 2014-01-20
案件名称
黄小梅与浙江省义乌市天元置业有限公司债权人撤销权纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄小梅,赵如萍,浙江省义乌市天元置业有限公司
案由
债权人撤销权纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第七十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙金民终字第1377号上诉人（原审原告）黄小梅。委托代表人（特别授权）吴凯霞、朱晶晶。被上诉人（原审第三人）赵如萍。委托代理人（特别授权）胡海泉、曹孝珍。被上诉人（原审被告）浙江省义乌市天元置业有限公司。法定代表人杨群民。上诉人黄小梅为与被上诉人浙江省义乌市天元置业有限公司（以下简称天元公司）、赵如萍债权人撤销权纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2011）金义商初字第2279号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告黄小梅诉称，天元公司系位于义乌市宗泽路与江滨北路交叉路口“天元·滨江国际”商品房的开发商。2007年，其与天元公司就“天元·滨江国际”楼盘第一层28号店铺（以下简称“案涉房屋”）买卖达成《投资意向书》，对所购第一层28号店铺面积、单价、总价、定金支付等条款进行具体约定。2008年12月28日，双方就案涉房屋签订正式《商品房买卖合同》，对案涉房屋买卖进一步明确约定：其以每平方米65222元，面积40.94平方米，总价人民币2670188元金额向天元公司购买，并约定付款方式为按揭付款。该合同还对违约责任、保修责任等进行了明确约定。合同签订后，其依约履行了合同付款义务。2010年1月27日，双方协商一致将《商品房买卖合同》付款方式由按揭方式变更为一次性付款。2010年2月5日，其向天元公司支付最后一笔购房款人民币1170000元。至此，其已依约履行了双方合同项下的全部义务，总计向天元公司支付购房款人民币2670188元。现其发现天元公司已于2009年1月20日将案涉房屋以低价出让给赵如萍，并于同日办理了商品房预售合同备案。天元公司以明显低价，或者是无偿，转让财产，致使其债权受到损害，且赵如萍在签订案涉房屋买卖合同时明知该房屋已经出售给其。其依法享有撤销权。为此，其诉至法院，请求：1、判令撤销天元公司将位于义乌市宗泽路与江滨北路交叉口“天元·滨江国际”第1层28号房屋出让给赵茹萍的行为；2、判令天元公司承担其行使撤销权的必要费用，其中律师代理费人民币50000元整，差旅费及其他办案费用以实际支出为准（暂算至起诉之日止为1000元整）。原审被告天元公司未作答辩。原审第三人赵如萍述称，其认为黄小梅当庭要求变更诉讼费由天元公司和其承担，不符合法律规定，没有事实和法律依据。其从未收到过黄小梅与天元公司的投资意向书。其只收到过黄少霞和天元公司之间的投资意向书。该份投资意向书与本案黄小梅与天元公司签订的商品房买卖合同不是同一幢房屋，相关的楼层面积单价都不同。从其收到黄小梅的证据可以看出，天元公司的收款收据四份合计2668888元，但是黄小梅与天元公司签订的合同价款是2670188元。两者相差1300元，说明黄小梅至今未全额支付合同款。黄小梅与天元公司之间的合同买卖是2008年12月28日，其与天元公司之间的合同买卖时间是2008年3月28日。债权形成的时间明显早于黄小梅与天元公司之间。针对黄小梅诉请中强调其是从天元公司处低价刚购得，其在2006年就与天元公司形成了债权关系，其与天元公司之间的债权关系有对借款不能按时还款情况下所形成的一个附条件的将借款转为购房款的约定，其中逾期不能正常归还有一个回报款的约定，从2006年到2011年五年的时间，每月的3%。其与天元公司的购房款并不低于黄小梅与天元公司之间的购房款。黄小梅与天元公司之间签订的时间是2008年12月28日，合同第二十五条规定，交付时间是2009年，从房屋交付时间算，黄小梅作为完全行为能力人，应该明知房屋过户登记手续。而其已于2009年1月22日已办理了过户登记。就算从2009年9月30日算，最迟应在2009年年底黄小梅应知道预登记的事实。撤销期限是一年，黄小梅行使撤销权的时效已过。其明知天元公司将房屋销售给黄小梅的说法没有事实和法律依据。2008年3月28日，其与天元公司签订合同时总数有180多套，每套天元公司都出具了书面的承诺，确认该房屋之前没有销售给任何人。在2012年10月24日在中级人民法院审理的黄以茂行使撤销权案中，经法庭调查天元公司的代理人也承认在与其签订的合同中没有告知其房子已经销售给他人的情况。如果当时其明知，可以选择没有争议的房子。其和天元公司在2010年10月14日在中级法院在义乌建设局形成一个调解，将目前有争议的房屋由天元公司来回购。但目前为止天元公司没有回购。整个事情的发生和结果都是天元公司的过错，其没有过错。本案不符合合同法的规定。综上，要求驳回对其的诉讼请求。原判认定，坐落于义乌市宗泽路与江滨北路交叉口西南侧的“天元滨江国际”项目由天元公司开发、销售。2007年7月24日，黄小梅与天元公司就“天元·滨江国际”楼盘第一层28号店铺（以下简称“案涉房屋”）买卖达成《投资意向书》，对所购第一层28号店铺面积、单价、总价、定金支付等条款进行具体约定。2008年12月28日，双方就案涉房屋签订正式《商品房买卖合同》，对案涉房屋买卖进行一部明确约定：黄小梅以每平方米65222元，面积40.94平方米，总价人民币2670188元金额向天元公司购买，并约定付款方式是为按揭付款。该合同还对违约责任、保修责任等进行了明确约定。合同签订后，黄小梅依约履行了合同付款义务。2010年1月27日，双方协商一致将《商品房买卖合同》的付款方式由按揭方式变更为一次性付款。2010年2月5日，黄小梅向天元公司支付最后一笔购房款人民币1170000元。至此，黄小梅已依约履行了双方合同项下的全部义务，总计向天元公司支付购房款人民币2670188元。另查明，赵如萍与赵学灏系母子关系。天元公司因开发房地产之需向民间高息融资，为此，拖欠了赵如萍大额的借款本息。赵如萍为保证出借的资金安全，要求天元公司将“天元·滨江国际”的房屋以签订商品房买卖合同的方式先写到其名下，如果天元公司还清本息的，则房屋退还给该公司。为了给天元公司还款压力，赵如萍还要求以原先销售的价格签订合同。天元公司对此不同意，并告知赵如萍许多房屋已经出售。但在赵如萍要起诉该公司的压力下，该公司与赵如萍于2008年3月28日签订了包括本案讼争房屋在内的多套房屋的商品房买卖合同，其中讼争的房屋1-28号面积40.94平方米，单价27845.63元／㎡，总价为1140000元。同日，应赵如萍的要求，天元公司出具了其为唯一买受人的承诺书。2009年1月20日，天元公司与赵如萍的商品房买卖合同在义乌市房管处办理了商品房预售备案登记。关于天元公司向赵如萍等人借款事实如下：2006年9月8日，赵如萍（甲方）与天元公司（乙方）的借款协议书约定中，有以下内容：一、由甲方出借人民币6000万元，专项用于乙方上述房地产项目的投资资金。年回报率百分之三十六，计：贰仟壹佰陆拾万，相关税费由乙方承担。甲方出借的陆仟万元人民币及由此产生的回报不受该项目亏损风险影响，属无风险出借资金。六、为保证甲方能安全回收其借款和收益，乙方承诺在该项目领取预售证之日后三天内，与甲方签订《商品房销售（买卖）合同》，作为对甲方借款届满后付款的保证。乙方将其天元滨江国际项目地面上商场一至二层相应面积的房产以其该楼层公开销售均价的50%的单价出售给甲方，甲方借款及收益视为购房款。一旦乙方在约定的付款日支付甲方借款及利息，甲方即与乙方办理退房手续。乙方不得向甲方收取因退房而产生的费用，如甲方不办理退房手续的，应向乙方支付违约金600万元，并且无条件办理退房手续。2008年10月14日，赵如萍及其子赵学灏（甲方）与天元公司（乙方）杨群民、朱剑峰（丙方）的和解协议中，有以下内容：一、乙方负责在向义乌市房地产管理处申请登记备案前，就（2008）金中民一初字第117号、（2008）金名民初字第118号案件所涉的2008年3月28日与甲方签署的第2008-03-28-01和2008-03-28-02号《商品房买卖合同》项下的房产和2008年1月30日签署的《投资意向书》项下的房产按房号拆分签署《商品房买卖合同》；同时双方确认就（2008）金名民一初字第116号案件所涉及的五十七份《商品房买卖合同》价款进行调整，由原总价款5962.0583万元增加到7452.5927万元，乙方负责就上述拆分或调价的所有《商品房买卖合同》在2008年10月15日起三天内向义乌市房地产管理处申请预告登记，申请预告登记所产生的所有税费（如有）由乙方承担。在乙方办理申请登记备案手续的同时，甲方申请法院解除上述涉案房产的限制备案登记的财产保全措施。二、乙方就（2008）金中民一初字第116号、（2008）金中民初字第117号、（2008）金中民初字第118号等三个案件所涉及的《商品房买卖合同》全部办理登记备案手续，并申请预告登记后，甲方负责向法院申请解除对乙方银行基本帐户的财产保全措施。四、就（2008）金中民一初字第116号、（2008）金中民初字第117号、（2008）金中民初字第118号等三个案件所涉及的《商品房买卖合同》项下的房产，在2009年9月30日前乙方可以原《商品房买卖合同》的价格向甲方回购，也可以甲方认可的合同有效的资产（例如义乌市火车站91876部队地块）置换上述房产，置换的价值不得低于上述房产的实际价值，如果甲方不同意置换的，乙方必须以现金回购。逾期则乙方无权回购。甲方通过转让（转让价格不得低于同层同方向房产市场交易价格）或拍卖等途径所得的转让款在扣除原购房价款、2009年9月29日以后的投资回报款、所有的产权登记和交易税费后的余额部分，甲方应当返还给乙方。五、如果乙方回购涉案《商品房买卖合同》项下房产的，且该回购的房产已经办理产权登记的，则该房产办理产权登记税费和交易税费，均由乙方承担，甲方就因此产生的任何税费，为节约相关产权交易的税费，在乙方确保甲方所购房产免于第三人主张权利的前提下，甲方承诺在本合同约定的回购的期限内不办理所购房产的所有权登记。2009年1月20日，赵如萍及其子赵学灏（甲方）与天元公司（乙方）杨群民、朱剑峰（丙方）的补充协议（二）中，有以下内容：一、鉴于甲方与乙方于2008年10月14日签署的《和解协议》和《补充协议》，由于乙方的原因没有如期履行，直至2009年1月19日乙方才就双方签署的天元滨江国际项目的一系列《商品房买卖合同》的大部分办理完毕备案登记和预告登记，尚有部分《商品房买卖合同》因乙方违反规划的原因，目前无法办理备案和预告登记。且甲方也同时于2009年1月19日向法院申请解除了所涉全部《商品房买卖合同》项下的房产及被告财产的保全措施。现甲乙丙三方就所涉《商品房买卖合同》纠纷的处理再次达成补充协议如下，以资共同恪守执行。二、（2008）金中民一初字第75号案件所涉的全部《商品房买卖合同》项下的房产不在乙方回购的范围，如果甲方同意乙方回购的，则乙方在向甲方支付原《商品房买卖合同》约定的购房价款的同时，应当按购房价款金额的月息3.6分向甲方支付投资回报，与购房价款一并支付给甲方。投资回报从2008年3月29日起计算至乙方回购《商品房买卖合同》项下的房产之日止（若分期分套回购的，则分期分套计算）。四、（2008）金中民一初字第76号案件所涉及的《商品房买卖合同》项下的住宅2-702号房产，因乙方已经出售给他人，甲方同意放弃购买。但乙方应确保在2009年2月20日前将购房款退回甲方，并自2008年9月29日起按36%向甲方支付投资回报。逾期退款和支付回报款的，则按每日万分之四向甲方支付逾期违约金。七、各方追认2008年10月14日签署的《和解协议》和《补充协议》继续有效。同时确认本补充协议是确定各方权利义务的最终条款。若先前签署的《和解协议》和《补充协议》的条款与本补充协议的条款发生冲突的，以本补充条款为准，各方同意按本补充协议条款履行。原审法院认为，根据黄小梅提供的《商品房买卖合同》、收款收据，可以认定其已经交付购房款。委托经营合同说明天元公司向其交付了房屋，双方之间约定的义务已经履行。赵如萍与天元公司之间就讼争房屋达成的商品房买卖合同，亦应认定有效。本案争议的焦点是黄小梅主张的撤销权是否成立，应取决于以下因素：1、黄小梅与天元公司之间的商品房买卖合同是否有效。双方于2007年7月24日签订的虽为《投资意向书》，但对买卖标的物、价格、定金、交款方式、违约责任、面积最终测定、房屋的交付及使用的方式均作了约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，而且黄小梅已实际付了购房款。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”按此规定，双方之间的房屋买卖合同已于2007年7月24日成立。虽然正式合同是补签的，但这仅仅是对双方权利义务的再次确认和补充。关于双方之间签订房屋买卖合同时，天元公司是否取得商品房预售许可证的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案天元公司在2008年2月26日已取得了预售许可证，所以双方之前订立的《投资意向书》即商品房买卖合同应认定有效。2、天元公司出让讼争房屋给赵如萍是否低价。天元公司将讼争房屋出证给赵如萍的价格只有1140000元，低于该公司出让给黄小梅的价格。3、天元公司将讼争的房屋出让给赵如萍是否侵害了黄小梅的债权。天元公司将讼争的房屋出售给赵如萍后，并进行了预售登记，致使黄小梅的《商品房买卖合同》目的不能实现，故天元公司的行为侵害了黄小梅的债权。4、《合同法》第七十五条规定：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使”。规定了债权人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内应当行使撤销权，否则过了这一年后，债权人的撤销权消灭。结合本案，根据黄小梅提供的的其与天元公司签订的《商品房买卖合同》第十五条规定：出卖人应当在商品房交付后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。结合合同中交房时间为2009年9月30日，黄小梅最迟在2009年12底即应知道讼争房屋已在2009年1月20日预售登记在赵如萍名下的事实。但黄小梅到2011年8月24日才起诉原审法院。据此，黄小梅主张撤销权已过时效。5、黄小梅提起撤销权之诉与生效的判决发生冲突。金华中级法院作出的（2011）浙金民初第2号民事判决，判令由天元公司于该判决生效后三十日内向赵如萍及赵学灏交付其所购买的39套房产并协助房产过户登记手续费。该判决现已发生法律效力，并已进入执行阶段，本案讼争房产包含在该判决确定的39套房产内。判决生效后具有即判决力和执行力。黄小梅若认为天元公司的行为侵犯了其权益，应当通过再审程序解决。综上，黄小梅现主张撤销权缺乏事实和法律依据，不予支持。天元公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告黄小梅的诉讼请求。案件受理费28568元，由原告负担。一审宣判后，黄小梅不服，向本院提起上诉称，1、一审法院程序违法，判决时间远远超过合法审限，无故安排三次开庭，未依其申请调取证据。2、原判以其主张撤销权已过时效为由驳回其诉讼请求，系认定事实不清，证据不足。案涉房产不具备交付条件，天元公司未完成合同约定的交付义务。其与天元公司约定的产权登记条件和时间节点未成就，其无从得知案涉房产预售合同备案至赵如萍。直至2010年1月，其与天元公司协商变更商品房买卖合同的付款方式，天元公司随即收取尾款，其基于对天元公司的信赖，认为天元公司不可能在案涉房屋已备案至赵如萍名下的情况下，再次向其收取尾款，故其在客观上不具备应当知道的情形。事实上，其于2011年上半年才得知天元公司将案涉房产低价抵债给赵如萍的事实，随后起诉至法院，未过时效。3、天元公司与赵如萍签订所谓的商品房买卖合同系对天元公司高息借款的债权提供保证，而非真实买卖商品房行为。4、赵如萍在签订合同时已明知案涉房产已售事实，主观恶意明显。5、原判认定其提起的撤销权之诉与生效判决发生冲突，歪曲事实。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。赵如萍答辩称，1、原判结果正确，但对其中认定的部分事实不认可。2、关于撤销权期限，黄小梅完全可以通过房管局查询得知其已于2009年1月20日备案的事实，故原判以此作为黄小梅应当知道撤销权事由的时间点，而认定黄小梅行使撤销权已过期限正确。3、黄小梅与天元公司签订的投资意向书不能构成完整的商品房买卖合同，黄小梅与天元公司的商品房买卖合同于2008年12月18日签订，明显晚于其与天元公司商品房买卖合同的签订时间，其不可能知道案涉房产已销售的事实，黄小梅认为其已明知案涉房产已销售，具有主观恶意，非常荒谬。4、其与天元公司签订商品房买卖合同并非担保，而是附条件合同，且合同办理了预售登记，并赋予天元公司在一定期限内回购的权利。5、黄小梅引用了未生效的民事判决，不能作为本案依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。天元公司未作答辩。二审中，黄小梅向本院提供天元公司与业主沟通的情况报告复印件一份，其称原件留存于天元公司，证明天元公司负责人确认该公司与赵如萍系借款关系，且明确表示将房屋返还给参会的小业主。赵如萍质证认为，其对此不知情，且证据与本案无关联性，最多仅是业主的意思表示，而非天元公司朱剑峰能决定的。天元公司未行质证。本院认为，该证据系复印件，对其真实性无法确认。二审中，赵如萍、天元公司均未向本院提供新证据。二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。另查明，“天元·滨江国际”楼盘的部分购房户曾于2010年8月25日通过义乌市政府网站反映天元公司将房屋抵给他人的问题。经调查后，义乌市建设局于2010年9月6日对相关情况进行了反馈，该局还多次联系天元公司，并拟组织搭建协商平台，天元公司当时亦承诺进行处理。本院认为，黄小梅与天元公司于2007年7月24日就案涉房产签订的虽然名为投资意向书，但已具备商品房买卖合同的主要内容，且黄小梅亦实际支付了购房款，应当认定双方的商品房买卖合同于当日成立。之后，黄小梅通过委托经营收取租金的方式，占有了案涉房产。而赵如萍系为保证借款的偿还，与天元公司约定用该公司的房产抵偿，双方于2008年3月28日才正式确定用案涉房产进行抵偿。故就讼争房产，黄小梅对天元公司的债权早于赵如萍对天元公司的债权。天元公司将房产以黄小梅购买价款42.7%的价格出售给赵如萍，属于明显不合理低价，之后赵如萍将该房屋预售登记，造成黄小梅的合同目的无法实现，故天元公司的行为对黄小梅造成了损害。从赵如萍要求天元公司出具唯一买受人承诺书及双方屡次协商情况来看，赵如萍应当知道天元公司存在一房二卖情况，其亦应当知道其购买的部分房屋已被出售的事实。关于除斥期间问题，2010年1月27日，黄小梅与天元公司协商将付款方式由原合同约定的按揭付款变更为一次性付款，黄小梅亦于次月5日付清了尾款。以上情况反映出黄小梅直至2010年2月5日尚不知权利被侵害的事实，原判作出黄小梅最迟在2009年12月底应当知道权利被侵害的认定，无事实依据。本案应从2010年9月6日义乌建设局回函之后，黄小梅才能确定自身权利被侵害，自此计算并未超过一年的撤销权行使期限。综上，天元公司将涉案房产以明显不合理低价出让给赵如萍的行为，侵害了债权人黄小梅的权利，黄小梅主张撤销上述行为的请求，应予支持。至于黄小梅主张的律师代理费、差旅费及人案费用等，因无相关依据，本院不予支持。黄小梅的上诉请求，有理部分，予以支持；其余部分，予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销浙江省义乌市人民法院（2011）金义商初字第2279号民事判决；二、撤销浙江省义乌市天元置业有限公司将“天元·滨江国际”第1层28号房屋出让给赵如萍的行为；三、驳回黄小梅的其他诉讼请求。一审案件受理费28568元，由黄小梅负担536元，由浙江省义乌市天元置业有限公司负担28032元。二审案件受理费28568元，由黄小梅负担536元，由浙江省义乌市天元置业有限公司负担28032元。本判决为终审判决。审判长 金 桦审判员 杜月婷审判员 陈旻尔二〇一三年十一月二十七日书记员 周 莉