（2013）秦民初字第4861号
裁判日期: 2013-11-27
公开日期: 2014-11-18
案件名称
乌兰与李述芬物权保护纠纷一审民事判决书
法院
南京市秦淮区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
乌兰,李述芬
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第三十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2013）秦民初字第4861号原告乌兰，女，1983年5月15日生。委托代理人王庭业，江苏蓝海律师事务所律师。委托代理人高文利，女。被告李述芬，女，1963年7月29日生。委托代理人袁晓敏，江苏海浪律师事务所律师。委托代理人李述艳（系被告姐姐）。原告乌兰与被告李述芬物权保护纠纷一案，原告乌兰于2012年11月8日向本院起诉，并于2013年11月1补齐立案材料，本院于原告乌兰补齐立案材料之日立案受理，依由审判员夏婕适用简易程序于2013年11月18日公开开庭进行了审理。原告乌兰的委托代理人王庭业、高文利，被告李述芬的委托代理人袁晓敏、李述艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乌兰诉称，2010年4月，原告从万美雪处购买了秦淮区武学园某室房屋（以下简称诉争房屋），并按照合同约定支付购房款，办理房产过户手续，并于2010年4月22日取得了诉争房屋的产权证。目前被告占据诉争房屋，原告多次要求被告迁出诉争房屋，均遭到拒绝。一方面南京市中级人民法院判决被告占有诉争房屋为非强行入住行为，另一方面南京市房产管理局依法核发物权证给原告，原告取得诉争房屋的合法物权。为维护原告的合法物权，请求法院判令被告按2000元一个月标准给付占用原告房屋期间的租金，自2010年4月22日计算至2013年11月18日，共计84000元。被告李述芬辩称，被告对诉争房屋的合法占有已经取得了南京市中级人民法院（2006）宁民四终字第863号判决书的确认，诉争房屋的产权人不得以任何理由要求被告迁让。被告对诉争房屋享有占用和使用的权利，是基于被告购买了诉争房屋的永久居住权，并且已经支付了对价。原、被告之间并非房屋租赁关系，被告不需要向诉争房屋所有权人支付租金。原告在明知诉争房屋存在负担的前提下仍同意购买房屋，表明其愿意承担该负担。被告现仅有诉争房屋一套住房，被告的退休金每月只有1700元，客观上无法承担每月2000元的房屋租金。原告要求被告按市场价向原告支付租金对被告是极大的不公平。被告同意按照公有住房租金标准支付租金。请求驳回原告诉请。经审理查明，诉争房屋原系万美雪的母亲朱某某承租的公房。1995年12月28日朱某某去世。万美雪于1997年4月12日与被告签订协议书，约定将诉争房屋永久转让给被告，同时双方口头约定转让价款90000元。但承租证载明的承租人依然是朱某某。1998年11月被告入住后，一直以朱某某名义交纳房屋租金至2005年1月。2005年4月，经南京市白下区房产经营公司同意，诉争房屋的承租人由朱某某变更为万美雪，同年6月，万美雪按照房改政策规定购买了诉争房屋产权，并办理房屋所有权证和国有土地使用证。2005年9月27日，万美雪起诉要求被告迁让。被告于同年10月27日向本院起诉，要求确认南京市白下区房产经营公司与万美雪的房屋买卖合同纠纷无效，后又于2006年1月24日自愿撤回起诉。本院于2006年3月8日作出（2005）白民一初字第1276号民事判决，判决“被告李述芬于本判决生效之日起十五日内迁出本市武学园某室房屋，将房屋腾空交还原告万美雪。”被告对上述判决不服，上诉至江苏省南京市中级人民法院。2006年7月31日，江苏省南京市中级人民法院认为李述芬与万美雪于1997年4月订立诉争房屋的转让协议，李述芬亦依约履行入住，此后，万美雪虽然购买诉争房屋的产权并已领取了诉争房屋所有权证和国有土地使用权证，但李述芬非强行入住，万美雪以其系诉争房屋的产权人为由要求李述芬迁让，无法律依据，一审法院判决李述芬迁让不当，双方就转让协议纠纷可另案诉讼解决。据此，作出（2006）宁民四终字第863号民事判决“一、撤销本市白下区人民法院（2005）白民一初字第1276号民事判决；二、驳回万美雪的诉讼请求。”2010年4月16日，原告与万美雪签订《南京市存量房买卖合同》，约定万美雪将诉争房屋出售给原告；房屋转让价款为758000元。该份合同经房产交易中心鉴证。同时，双方另外签订《南京市存量房买卖合同》，约定诉争房屋转让价款为520000元，原告于2010年3月29日支付首付款95000元，2010年4月13日支付银行解押款285000元，余款140000元于银行下款后支付。双方还补充约定“1、乙方（原告）知晓甲方（万美雪）房屋存在诉争，并知晓（2005）白民一初字第1276号，（2006）宁民四终字第863号民事判决书内容。2、该房的腾空由乙方自行解决。3、关于该房涉及与李述芬、周起铨的居住权转让协议是否有效的官司（仅限一审和二审的同一个官司）其诉讼费用及律师费用由乙方承担，甲方负责提供证据给乙方，并积极配合。”合同签订后，原告按约定支付购房款及买卖双方所有税费，并分别于2010年4月20日、4月22日取得诉争房屋产权证、土地使用权证。2013年5月10日，被告向本院起诉要求判令万美雪与原告关于诉争房屋签订的《南京市存量房买卖合同》无效。本院于2013年7月22日作出（2013）秦民初字第1105号民事判决，判决“驳回原告李述芬的诉讼请求。”现诉争房屋由被告居住使用。另查明，原告提供了从365house网站上下载的武学园一带的房屋租金报价，并以此为标准主张诉争房屋的租金为2000元／月。以上事实有房屋所有权证、国有土地使用证、（2005）白民一初字第1276号民事判决书、（2006）宁民四终字第863号民事判决书、（2013）秦民初字第1105号民事判决书及当事人陈述予以证实。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。原告依据其与万美雪之间的房屋买卖合同依法登记取得诉争房屋所有权证及土地使用权证，且被告对本院驳回其要求确认万美雪与原告签订的房屋买卖合同无效的判决未提起上诉，视为被告对原告系诉争房屋的所有权人不持异议。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告要求被告支付其实际占用诉争房屋期间租金的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。被告辩称依据南京市中级人民法院判决，其对诉争房屋有永久居住权，并已支付对价，不应向原告支付租金，但南京市中级人民法院是依据被告与原诉争房屋所有权人万美雪之间存在的房屋转让协议及被告支付了部分对价，才确认被告非强行入住诉争房屋，并没有确认被告对诉争房屋享有永久居住权。且被告自入住诉争房屋至万美雪取得诉争房屋产权期间一直以朱某某名义交纳租金，表明被告对诉争房屋的使用并非是无偿的。现诉争房屋所有权早已由房产经营公司变更为个人所有，并由原告取得诉争房屋所有权，但其要求被告参照网上租金报价以2000元／月的标准支付租金，证据不足，本院酌定为1800元／月为宜。对被告要求按公有住房标准支付租金的抗辩意见，本院不予采信，如被告认为有损失可向万美雪另行主张，但不得以此为由损害所有权人的利益。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告李述芬于本判决生效之日起十日内按1800元／月标准向原告乌兰支付2010年4月22日至2013年11月1日的房屋租金75600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费845元，由被告李述芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。审判员 夏婕二〇一三年十一月二十七日书记员 杨燕 来自：