（2013）东一法民一初字第4453号
裁判日期: 2013-11-27
公开日期: 2014-08-29
案件名称
邱勇与吴学伟租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邱勇,吴学伟
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2013）东一法民一初字第4453号原告邱勇，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX，身份证号码为XXX。（反诉被告）委托代理人吕春、吕应豪，分别系广东尊品律师事务所律师、律师助理。被告吴学伟，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX，身份证号码为XXX。（反诉原告）委托代理人吴学明，系广东宏安信律师事务所律师。邱勇诉吴学伟、以及吴学伟反诉邱勇租赁合同纠纷两案，本院立案受理后，依法由代理审判员林永雄适用简易程序两次公开开庭进行了合并审理。邱勇及其委托代理人吕春，吴学伟及其委托代理人吴学明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邱勇诉称：2012年3月14日原被告签订《租赁契约》，约定吴学伟将位于东莞市寮步镇鼎峰品筑14幢01号商铺租赁给原告经营饭店使用，租赁期限为三年，自2012年4月1日起至2015年3月31日，月租金为2800元。原告按约定向被告交纳按金6000元。经物业管理处批准并装修好后，原告于2012年4月18日至2013年3月10日期间断断续续经营木桶饭饭店。后因排烟管道问题被物业管理公司要求整改，原告被迫停止营业。被告将不适宜从事饭店经营的商铺租赁给原告，导致原告遭受各种经济损失。为维护自身的合法权益，原告特诉请求判令：1、终止2012年3月14日被告与原告签订的《租赁契约》；2、被告返还原告按金6000元；3、被告赔偿原告2012年4月1日至2013年3月31日期间各项损失共计114367.25元（其中租金损失33600元、物业管理费2374元、水费347元、电费5246.25元、装修损失45000元、餐厨设备损失27800元）；4、被告赔偿原告支付工人工资损失9700元；5、本案诉讼费用由被告承担。吴学伟答辩称：一、答辩人已经将约定涉案商铺交付给原告使用，被告已按合同约定履行了出租人的义务，合法持证经营和处理好装修和排污环保问题是原告的合同义务，不是被告的义务，原告以管理公司制止其将油烟排入小区要求整改的纠纷是原告与物业公司之间纠纷，应由原告与物业公司之间去解决；二、被告是按商铺现状出租给原告，原告在接受商铺时也查验该商铺无异议后进行装修使用，并一直在经营。原告有义务处理好经营饭店产生的排污问题，原告是否将处理好其排烟问题属自身经营风险范畴，被告没有提示的法定义务。故恳请法院驳回原告诉讼请求。吴学伟反诉称：双方于2012年3月14日签订《租赁契约》，约定由吴学伟将位于东莞市寮步镇鼎峰品筑14幢01号商铺出租给邱勇使用，租赁期为2012年4月1日起至2015年3月31日止，月租金为2800元，邱勇每月5号前付清当月租金，且不能以任何理由拖欠租金，如果拖欠满30日即视为违约，吴学伟有权终止合约并没收押金，收回铺位。合同签订之后，吴学伟按约定交铺位，但邱勇一直经营到2013年4月就突然不交租金，邱勇的行为已经违反了约定。为维护自己的合法权益，特诉至法院请求判令：1、解除双方于2012年3月14日签订的《租赁契约》，由原告将位于东莞市寮步镇鼎峰品筑14幢01号商铺返还给被告；2、由原告向被告支付租金5600元（从2013年4月1日起暂计至2013年5月31日，并计至实际交还商铺之日止）和利息约50元（从2013年4月1日起暂计至2013年5月31日，并计至实际付清租金之日止）；3、由原告向被告支付电费5000元、水费240元和水费滞纳金11元和管理费985元和管理费滞纳金24元（电费从2013年1月1日起暂计至2013年6月1日，管理费、水费和滞纳金均从2013年2月暂计至2013年5月，水电费、管理费及滞纳金均计至实际交还商铺之日止）；4、全部诉讼费由原告承担。邱勇答辩称：第一、我方同意解除合同，并且双方合同已经实际解除，案涉商铺开庭前已经归还吴学伟；第二、吴学伟在答辩状中已经明确我方租金付清，我方实际使用水电相关费用会交给物业公司，水电费交到2013年2月，3月开始没有交。经审理查明：双方于2012年3月14日签订《租赁契约》，约定由吴学伟将其名下的位于东莞市寮步镇鼎峰品筑14幢01号商铺出租给邱勇经营饭店使用，租赁期为2012年4月1日起至2015年3月31日止，月租金为2800元，邱勇每月5号前付清当月租金，如拖欠满30日即视为违约，吴学伟有权终止合约并没收押金，收回铺位。合同还约定租赁期内的水费、电费、物业管理费及其他费用由邱勇承担。双方确认邱勇于2012年3月14日交纳了6000元的按金。邱勇曾就案涉商铺由毛胚房装修至现状所需的装修费用的多少申请司法鉴定，经摇珠选定，本院依法委托鉴定机构进行评估鉴定，后邱勇无法提供鉴定机构所需鉴定材料，并申请撤回该鉴定申请，本院据此申请依法终止了本次司法鉴定。2013年11月19日下午，本院组织双方到案涉商铺处交接商铺内的物品，并对案涉小区部分商铺的经营现状进行了现场勘察。双方均确认邱勇已将商铺内属于自己的物品全部搬走，并将商铺钥匙交还给吴学伟。因双方对交接前的商铺是否归还给吴学伟存在争议，原被告同意姑且不论交接前商铺的实际使用人是谁，双方均同意确认自交接之后该商铺的使用人为吴学伟。双方确认，邱勇支付租金至2013年3月份，4月份之后未再支付租金。以上事实，有邱勇提交租赁契约、押金条、房屋装修管理协议、房屋装修申请审批表（复印件）、装修施工许可证（复印件）、整改通知及收据（复印件）、东莞市鸿泰物业管理有限公司收据及机打发票、购买家电、厨具的发票及收据、木桶饭饭店装修项目及单价表及收据、证人某某及证明人身份证复印件、租金收据及中国工商银行转账凭证、收据及厨师身份证复印件、手机照片、通话录音、录像录音的笔录及光盘、照片、公证书、律师函及其邮政投递凭证、公证费用发票；吴学伟提交的手机信息、欠费清单、商铺电表、房地产权证、鼎峰品筑临时管理规约、业主手册、相片；本院调取的入伙通知书、鼎峰·品筑小区商铺管理规约、房屋装修申请审批表、商铺装修图纸、鼎峰·品筑装修指南等相关资料、物业管理处及寮步南方电网营业厅出具的欠费明细、小区外景相片，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，原、被告均同意解除双方签订的《租赁契约》，对此本院予以确认。综合本案案情，双方争议的焦点为：一为案涉商铺能否做经营餐饮之用途，二为邱勇何时将案涉商铺交还给吴学伟。一、关于案涉商铺能否做经营餐饮之用途的问题。首先，2012年3月17日，邱勇向物业管理处申请装修该商铺，装修项目为“厨房、厕所、饭厅、阁楼”，并提交了平面分布图、阁楼分布图、电灯分布图、水龙头分布图等商铺装修分布图，上述装修分布图显示案涉商铺的装修用途为经营餐厅。物业管理公司于2012年3月27日批准了邱勇的装修申请，并向其发放了《装修施工许可证》。其次，2013年11月19日，本院组织双方到案涉商铺处交接商铺内的物品，并现场勘察小区商铺的经营情况。根据现场拍摄的视频和相片，可以看出与案涉商铺同处一排的部分商铺在经营砂锅粥、木桶饭、湘菜馆、蒸笼饭、面馆等。邱勇主张，该小区一期和二期商铺的排烟管道设计不一样，一期的商铺可以经营餐饮，二期的商铺不可以经营餐饮。吴学伟主张二期商铺也可以经营餐饮，且案涉商铺旁边就有一家“吴记砂锅粥”。邱勇主张“吴记砂锅粥”的排烟管道在烟管出口处，而案涉商铺的烟管要经过4个铺位才能到达出烟口。邱勇就自己的主张没有提交相关证据予以证明。再者，邱勇主张因其经营的是木桶饭店，炒菜油烟多，而油烟道比较小，不能把油烟吸到高空，所以两次对排烟管道进行了整改。其中，第一次改造是在2012年7月，把油烟道改为由洗手间排到小区内；第二次改造是在2012年10月，把油烟道分成两条，一条排往小区内，另一条排往建筑物的油烟管道内。邱勇并主张两次改造排烟管道均为吴学伟叫原告找人来改，费用从租金中抵扣，吴学伟确认曾因改造油烟道的事情减免了部分租金。最后，物业管理公司即东莞市鸿泰物业管理有限公司于2013年3月发出《整改通知》，称案涉商铺在经营期间擅自改装排烟机，加大排烟机马达功率，将油烟排入小区，引起业主投诉，要求商铺使用者在2013年3月17日前拆除违章装修部分并整改完毕。综上所述，物业管理公司已批准邱勇以经营餐厅为目的的装修申请，装修完毕后邱勇亦经营木桶饭饭店接近一年的时间，在经营过程中，邱勇因将油烟排入小区内而被物业管理公司要求整改，但物业管理公司发出的《整改通知》并未明确说明案涉商铺不能经营餐饮，亦未要求邱勇将木桶饭饭店搬离，只是要求邱勇拆除擅自改装的排烟设施，停止将油烟排入小区内，结合该小区尚有不少商铺经营餐饮的事实，本院认为，物业管理公司并未禁止案涉商铺经营餐饮，邱勇以商铺不能经营餐饮为由拒付2013年4月份及之后的租金没有法律依据，其拒付租金行为属于单方违约行为，应当承担相应的违约责任。故对邱勇要求吴学伟返还按金、赔偿损失的诉讼请求，本院予以驳回。二、关于邱勇何时将案涉商铺交还给吴学伟的问题。邱勇主张于2013年6月1日邮寄《律师函》给吴学伟，律师函主要内容为：1、吴学伟收到律师函之日起，案涉商铺的使用权即归还给吴学伟；2、邱勇的餐厨设备因没有场所存放，故暂放于案涉商铺内。但邱勇未向本院提交邮寄单的签收回执。吴学伟主张没有收到邱勇邮寄的律师函，邱勇也没有将商铺里面的物品腾空，且吴学伟也没有义务为邱勇保管物品，所以邱勇一直没有将商铺交还给其本人。第一次庭审时，原、被告均确认邱勇保管有案涉商铺的钥匙，邱勇的物品还放在商铺内。2013年11月19日下午，本院组织双方到案涉商铺处交接商铺内的物品，双方确认邱勇已将商铺内属于自己的物品全部搬走，并将商铺钥匙交还给吴学伟。本院认为：1、邱勇主张该商铺的交还之日为吴学伟收到律师函之日，但并未向本院提交邮单签收回执，亦未能提交证据证明其寄出的邮件物品就是原告提交的律师函，根据“谁主张、谁举证”的原则，邱勇应当自己的主张承担举证不能的责任。2、交还商铺应当一并交还商铺的钥匙，但直至2013年11月19日前，邱勇尚能通过自己保管的钥匙自由进出商铺，且自己的物品一直存放于商铺内，直至本院组织双方进行交接商铺内的物品时才将商铺钥匙交还给吴学伟。故综上所述，本院对邱勇主张已在2013年6月份将商铺交还给吴学伟的说法不予采信，并依法认定邱勇于2013年11月19日即本院组织双方进行交接时才将案涉商铺交还给吴学伟。三、关于违约后的违约责任问题。邱勇主张其经营的饭店于2013年3月11日停止营业至今，而双方确认邱勇自2013年4月份后未支付租金。依据双方签订的《租赁契约》第2条、第5条的规定，邱勇拖欠租金已超过30天，已构成违约，应当承担违约责任，吴学伟有权根据合约条款终止合同，没收押金6000元，并有权要求邱勇支付交还商铺之前即2013年11月19日之前的租金、物业管理费、水费、电费及滞纳金等款项。物业管理处及供电局出具的资料显示，截至2013年11月，案涉商铺尚拖欠的费用明细为：2013年2月至6月的水费共计270元，滞纳金54元；2013年4月至7月的电费共计794.89元，滞纳金285.51元；2013年2月至11月的物业管理费共计1970元，滞纳金215元。因吴学伟未请求邱勇支付电费的滞纳金，故，邱勇应当支付给吴学伟的相关费用为：2013年4月至11月19日的租金为21373.33元=2800元／月＊（7＋19／30）个月；2013年2月至6月的水费共计270元，滞纳金54元；2013年4月至7月的电费共计794.89元；2013年2月至11月的物业管理费共计为1897.77元=197元／月＊（9＋19／30）个月，滞纳金215元。至于租金的利息，应当按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计算，因双方约定每月租金于当月5日前付清，故2013年4月5日至5月4日的本金为2800元，2013年5月5日至6月4日的本金为5600元，2013年6月5日至7月4日的本金为8400元，2013年7月5日至8月4日的本金为11200元，2013年8月5日至9月4日的本金为14000元，2013年9月5日至10月4日的本金为16800元，2013年10月5日至11月4日的本金为19600元，2013年11月5日至实际清偿之日的本金为21373.33元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除邱勇与吴学伟于2012年3月14日签订的《租赁契约》。二、邱勇于本判决发生法律效力之日起五日内向吴学伟支付2013年4月至11月19日期间的租金21373.33元及利息（2013年4月5日至5月4日的本金为2800元，2013年5月5日至6月4日的本金为5600元，2013年6月5日至7月4日的本金为8400元，2013年7月5日至8月4日的本金为11200元，2013年8月5日至9月4日的本金为14000元，2013年9月5日至10月4日的本金为16800元，2013年10月5日至11月4日的本金为19600元，2013年11月5日至实际清偿之日的本金为21373.33元，均按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计算）。三、邱勇于本判决发生法律效力之日起五日内向吴学伟支付2013年2月至11月19日期间的水费共计270元，滞纳金54元。四、邱勇于本判决发生法律效力之日起五日内向吴学伟支付2013年4月至11月19日期间的电费共计794.89元。五、邱勇于本判决发生法律效力之日起五日内向吴学伟支付2013年2月至11月期间的物业管理费共计1897.77元，滞纳金215元。六、驳回邱勇的其他诉讼请求。七、驳回吴学伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1451元、反诉受理费49元，均由邱勇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 林永雄二〇一三年十一月二十七日书 记 员 刘敏玲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第1页共7页 更多数据：搜索“”来源：