（2013）南中法民终字第1631号
裁判日期: 2013-11-27
公开日期: 2014-05-27
案件名称
南充东海实业有限公司与刘生祥等拆迁安置补偿合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
南充东海实业有限公司；刘生祥；川泰合房地产开发有限公司；王晓芳
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第七条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第七条第二款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第八条第一项；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第八条第二项；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第二项
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南中法民终字第1631号上诉人（原审被告）南充东海实业有限公司。法定代表人张夏星。委托代理人李莎。委托代理人张泽进。被上诉人（原审原告）刘生祥。委托代理人郑其银、吴青松。原审被告四川泰合房地产开发有限公司。法定代表人王仁果。委托代理人李莎。委托代理人张泽进。原审第三人王晓芳。上诉人南充东海实业有限公司（以下简称东海公司）因拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2012）顺庆民初字第1657号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人东海公司、原审被告四川泰合房地产开发有限公司（以下简称泰合公司）的委托代理人张泽进，被上诉人刘生祥及委托代理人郑其银、吴青松，原审第三人王晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2008年9月18日刘生祥与东海公司签订了《补充协议》一份，协议约定刘生祥自愿选择东海公司、泰合公司在建的“城市首座”房源作为安置房，房号为A幢B单元9层2号，建筑面积约131㎡。同时刘生祥放弃领取原产权房屋的一次性搬迁奖金、搬家补助费、过渡费（30个月）、装修补偿和外出租房补偿费，另约定刘生祥在东海公司交付安置房时一次性支付房款41，317.5元，房屋面积以房管局最终测绘面积不足或超出131平方米，双方按每平方米3，200元的标准多退少补。此后，刘生祥搬出了约定被拆迁的自己的房屋，并将房屋产权证、土地使用证、有线电视使用证、天然气使用证交给了东海公司，且以每年8，000元的租金租住在曾世春处，租住至今房屋租金共计32，000元，同时还产生搬家费831.8元及过渡补偿费24，954元。东海公司在建的“城市首座”竣工后，刘生祥多次催促东海公司履行交房义务，但东海公司以各种理由拖延至今未交房，故刘生祥诉至一审法院。同时查明王晓芳于2011年3月21日与东海公司签订了《南充市房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议书》及补充协议，泰和公司在担保人处加盖了公章。2012年3月12日王晓芳入住了“城市首座”A幢B单元9层2号房，并进行了装修。另查明东海公司开发的“城市首座”房屋销售均价现今为每平方米4，300－4，500元。诉讼中，双方分歧较大，经调解无效。一审法院经审理认为，刘生祥与东海公司双方签订的房屋调换补充协议系双方的真实意思表示，该协议不违背法律、行政法规的强制性规定，属实、合法有效。东海公司在刘生祥依约提供了被拆迁房屋的相关证照、搬出房屋及所建“城市首座”竣工后，私下将原调换给刘生祥的房屋安置给王晓芳，致使刘生祥到期后无法正常入驻，东海公司的行为已构成了违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”、第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，东海公司应当对刘生祥的损失按法律规定进行双倍赔偿，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的……”，现东海公司已明确表示不能按原合同履行，故刘生祥请求解除该合同的请求合法，一审法院予以支持。至于刘生祥请求泰合公司承担连带赔偿责任之请求，因刘生祥所提供的证据不能证明泰合公司在所提供的《南充市房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议书》和《补充协议》签字和盖了章的，故根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”的规定，对该请求一审法院不予支持。对于双倍赔偿的计算，庭审中东海公司的委托代理人明确表示该安置房当前的市场价值为4，300－4，500元／㎡，综合考虑双方的意见及客观衡定当时的市场行情，对赔偿的房屋价格确定为4，300元／㎡，刘生祥已付购房款应为：该房屋面积131㎡×4，300元／㎡＝563，300－41，317.5（刘生祥应当支付的购房款）=521982.5元。据上，东海公司应支付刘生祥房屋租金32，000元、搬迁过渡费25，785.8元，并承担赔偿责任1043，965元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行合同的义务”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”的规定，判决：一、解除刘生祥与南充东海实业有限公司签订的房屋调换补充协议。二、南充东海实业有限公司在本判决生效后十日内赔偿刘生祥房屋赔偿款1043，965元及房屋租金32，000元、搬迁过渡费25，785.8元，合计人民币1101，750.8元。三、驳回刘生祥的其他诉讼请求。上述赔偿款限本判决生效后十日内支付。如果末按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费200元，由南充东海实业有限公司负担。宣判后，上诉人南充东海实业有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，要求撤销一审判决，驳回被上诉人刘生祥的全部诉讼请求，并由被上诉人刘生祥承担一、二审的诉讼费用。其事实及理由为：1、一审判决事实不清。上诉人与被上诉人签订的《南充市房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议书》是附生效条件的协议，生效条件尚未成就时，协议未生效，合同还没有开始履行，上诉人当然不应承担任何违约责任。因被上诉人刘生祥所在的农机大院共有62户被拆迁户，只有在全部达成协议后才能统一搬迁，因此，在协议中没有约定搬迁腾房的时间，仅约定等待上诉人通知搬迁。现因尚有22户未能达成拆迁协议，农机大院的所有房屋都没有搬迁。被上诉人刘生祥至今也没将房屋产权证原件和房屋钥匙交给上诉人，房屋仍由刘生祥占有、使用和控制。已交付的部分证件不影响被上诉人行使前述权利，也未造成被上诉人任何损失。《补充协议》中刘生祥自愿放弃搬迁费、房租费的情况下，一审法院在确认协议合法有效的情况下又对搬迁费、房租费予以了认可，自相矛盾。2、适用法律不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定的是如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人可请求优先权或按解释第八条规定处理。本案中上诉人是将房屋安置给了其他拆迁户王晓芳，未另行出卖，与该条规定的条件不相符合，因此，不应适用该条款。综上，双方签订的协议尚未生效，被上诉人无任何经济损失，一审判决不当。被上诉人刘生祥答辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，依法应予以维持。本案中协议明确约定双方签章后生效，并非上诉方所说附生效条件的合同。上诉方将补充协议中明确安置给刘生祥的房屋安置给了第三人王晓芳，南充东海实业有限公司的行为已购成了根本违约，依法被上诉人有权选择解除合同，并要求双倍赔偿。原审被告泰合公司答辩称其不应当承担任何责任。原审第三人王晓芳没有发表任何意见。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《南充市房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议书》第十三条约定，本协议经双方签章后生效，现双方对2008年9月18日双方签订了该协议均无异议，依双方的约定，合同已发生效力，上诉人东海公司辩称合同是附生效条件的合同、合同还没有发生法律效力的辩称没有事实依据，对此主张，不予采信。既然合同是双方的真实意思表示，又经签字发生效力，双方都应严格按照合同的约定履行合同确定的义务。双方依据《南充市房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议书》，又签订了《补充协议》，对补偿安置房屋的位置、用途作出了具体明确的约定。《补充协议》签订后，上诉人东海公司却擅自将承诺安置给刘生祥的房屋另行安置给了第三人王晓芳，违背了合同的约定，致使合同实际不能履行，一审法院判决解除补充协议，符合法律的规定，双方对此也无异议，本院予以确认。因上诉人的违约行为，导致合同被解除，从而造成拆迁补偿安置协议目的不能实现，被上诉人刘生祥不能取得合同约定的房屋，东海公司应承担全部责任。考虑到本案上诉人违反诚实信用原则及房屋涨价的因素，被上诉人刘生祥要求上诉人东海公司依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定承担民事责任，于法有据，应予支持。至于东海公司以其系将案涉补偿安置房屋另行安置而非出卖给第三人为由辩称不符合该司法解释规定情形的问题，因拆迁安置补偿合同虽然表现为产权调换的形式，但其实质上也属于一种特殊的买卖合同，因此，东海公司不论是将该补偿安置房屋另行安置还是出卖给第三人均不影响适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，对东海公司该辩称理由本院不予采信。至于被上诉人刘生祥为了履行合同遭受的损失即房屋租金32，000元、搬家费831.8元，虽然在补充协议中被上诉人主动放弃该部分权利，但前提条件是东海公司依合同将约定的房屋安置给被上诉人刘生祥，现东海公司违约在先，被上诉人刘生祥当然有权主张该部分实际损失。但过渡补助费因与租金存在重合，不应重复计算，一审法院既支持租金又支持过渡补助费不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”和“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2012）顺庆民初字第1657号民事判决第一项、第三项；二、变更四川省南充市顺庆区人民法院（2012）顺庆民初字第1657号民事判决第二项为，南充东海实业有限公司在本判决生效之日起十日内给付刘生祥房屋赔偿款1043，965元、房屋租金32，000元、搬迁补助费831.8元，合计人民币1076，796.8元。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费14，715元，由上诉人南充东海实业有限公司负担14，215元，由被上诉人刘生祥负担500元。本判决为终审判决。审 判 长 黄 东审 判 员 唐晓兰代理审判员 蒙秀梅二〇一三年十一月二十七日书 记 员 彭 宣 关注微信公众号“”