（2013）宁民终字第3605号

裁判日期: 2013-11-27

公开日期: 2014-03-27

案件名称

上诉人南京江宁五洲医院与被上诉人南京宁设物业管理有限责任公司及原审被告南京金发房地产开发有限公司物业合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南京江宁五洲医院,南京宁设物业管理有限责任公司,南京金发房地产开发有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2013）宁民终字第3605号上诉人（原审被告）南京江宁五洲医院，组织机构代码69461351-3，住所地江苏省南京市江宁区上元大街887号。法定代表人林云飞，该医院经理。委托代理人陈有德，北京市惠诚律师事务所南京分所律师。被上诉人（原审原告）南京宁设物业管理有限责任公司，组织机构代码67492590-7，住所地南京市白下区三茅宫91号406室。法定代表人李东，该公司总经理。委托代理人蔡庆涛，江苏东南律师事务所律师。委托代理人宋丹，江苏东南律师事务所律师。原审被告南京金发房地产开发有限公司，组织机构代码13563686-6，住所地南京市江宁区湖熟镇。法定代表人张定海，该公司董事长。委托代理人方婷婷，江苏昌禾律师事务所律师。上诉人南京江宁五洲医院（以下简称五洲医院）因与被上诉人南京宁设物业管理有限责任公司（以下简称宁设物业）及原审被告南京金发房地产开发有限公司（以下简称金发公司）物业合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁民初字第1191号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年11月5日公开开庭审理了本案。上诉人五洲医院委托代理人陈有德，被上诉人宁设物业委托代理人蔡庆涛、宋丹，原审被告金发公司委托代理人方婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁设物业原审诉称：2010年1月，宁设物业与南京市江宁区东城家园业主委员会（以下简称东城家园业委会）签订一份《物业服务合同》。该合同第二十二条第（3）项约定“门面房每平方米为1.6元／月m2（包含物业服务费）”同时第4条第（2）项约定逾期缴纳物业管理费的按每天应交管理费的万分之五缴纳滞纳金。该合同签订后宁设物业按照合同履行了物业管理服务，但是五洲医院至今未交纳物业管理费。现要求：金发公司、五洲医院支付2010年1月至2013年6月物业管理费241920元，逾期付款违约金31104元。金发公司原审辩称：第一、宁设物业起诉所依据的物业服务合同的效力存在问题。根据《物业管理条例》第11条规定，本案中东城家园业委会是否按法律规定成立，无法确认，因此业主委员会的合法性无法确认。另根据《江苏省物业管理条例》第10条的规定，业主委员会是否有权与宁设物业签订合同无法确认，故合同签订的主体存在问题。金发公司从未接到过召开业主大会的通知，也未参加过相关投票，因此合同订立违反法律法规，应为无效。第二，即使根据宁设物业所依据的物业服务合同第18条的规定，宁设物业应于2010年1月1日前向业主委员会交纳保证金，否则合同作废。第三，宁设物业并没有按照合同上所约定的职责履行其物业服务的义务，因此宁设物业的诉请事实及法律依据不足，关于其要求缴纳逾期交纳物业费的违约金，由于合同中并未约定何时交纳物业费，所以不存在逾期支付违约金的问题。五洲医院原审辩称：第一、其同意金发公司的答辩意见。第二，其与金发公司签订房屋租赁合同中并没有约定物业管理费的交纳方式及由谁交纳。第三，其于2009年9月24日进场后，根据东城家园业委会的请求，其已于2009年9月24日支付了25000元用于小区的车库改造，东城家园业委会书面承诺免除五洲医院自2010年4月1日至2013年9月31日期间的物业管理费的时间是2009年9月24日，此时宁设物业尚未进入该小区进行物业管理，因此宁设物业如果要主张五洲医院对物业管理费的交纳，其首先应与东城家园业委会就免除上述期间的物业管理费的书面承诺作出协调，而不应也不可以直接要求五洲医院承担所主谓的物业管理费。原审法院经审理查明：2009年12月16日，宁设物业与东城家园业委会签订《物业服务合同》1份，约定由宁设物业对东城家园小区的居住及商业房进行物业管理。合同第三十二条约定，门面房每平方米为1.6元／月。同年12月28日，宁设物业公司向东城家园业委会交纳保证金20000元。2011年6月9日，双方又签订《补充协议》1份，约定将物业管理期限延长至2014年12月31日。2009年4月24日，金发公司与五洲医院签订《房屋租赁合同》1份，约定由金发公司将位于上元大街887号门面房（1-8层）出租给五洲医院使用。租期为2009年5月1日至2025年5月1日。合同第5-3条约定，在租赁期内，如果发生与该房屋有关应由承租人支付的费用均由五洲医院支付。2009年9月24日，东城家园业委会向五洲医院开具证明1份，载明：今收到五洲医院人民币25000元，用于小区车库的改造，免五洲医院的物管费从2010年4月1日至2013年9月31日止。2013年3月，宁设物业公司提起诉讼。上述事实，有《物业服务合同》、《补充协议》、《房屋租赁合同》、收条、证明及双方当事人的陈述等证据证实。原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。宁设物业系依法成立的物业管理公司，东城家园物业服务合同虽非宁设物业与金发公司、五洲医院所签，但物业服务合同加盖有东城家园业委会印章，物业服务合同并不违反全体业主的利益，宁设物业在签订合同后即进驻东城家园小区，提供物业服务。金发公司系该小区的业主，是宁设物业物业服务成果的享有者，故金发公司亦应是交纳物业服务费义务的承担者。金发公司将房屋出租给五洲医院使用，在合同中有关于“与该房屋有关应由承租人支付的费用均由五洲医院支付”的约定，且五洲医院举证的东城家园业委会证明（关于免除物业费）亦能佐证物业费由五洲医院承担，故对金发公司有关《物业服务合同》无效以及五洲医院有关租赁合同中并未约定物业费由其承担的主张，原审法院均不予采信。五洲医院称东城家园业委会承诺免除物业费至2013年9月31日，对此，由于宁设物业行使物业管理权限自2010年1月1日开始，而业委会免除五洲医院物业费系2009年，收取物业费系宁设物业的权利，东城家园业委会无权作出免除的承诺，现宁设物业对免除物业费不予认可，因此，对五洲医院的上述抗辩，原审法院亦不予采信。五洲医院作为物业使用人应根据租赁合同的约定交纳物业费，金发公司应承担连带责任。至于五洲医院交纳给东城家园业委会的用于小区车库改造的25000元，其应与东城家园业委会协调处理。本案中，五洲医院使用的门面房与普通住户有所区别，门面房系临街而建，物业使用人享受到的物业管理服务相对于普通住宅用户较少，原审法院对物业服务费酌情降低20%。故五洲医院应给付宁设物业的物业费为193536元（241920元×80%）。审理中，宁设物业自愿放弃主张违约金，原审法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，原审法院判决：一、五洲医院于判决发生法律效力之日起10日内给付宁设物业2010年1月1日至2013年6月30日的物业服务费193536元。二、金发公司对上述债务承担连带责任。本案应收案件受理费5194元，由宁设物业负担1023元，由五洲医院负担4171元。上诉人五洲医院不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院事实认定不清。涉案合同是否发生效力，取决于被上诉人是否交纳20000元保证金。被上诉人提交的保证金收条是其在第一次开庭后，为了弥补证据缺陷而后补的，上诉人与原审被告均有异议，但原审采纳了该份证据，属于认定事实不清。二、原审法院在本案中严重混淆了各方的法律关系，从而导致实体判决错误。1、原审法院将申诉人与东城家园业委会业已形成的物业管理关系混同于东城家园业委会与被上诉人之间的物业管理关系，造成法律关系混同的逻辑错误。上诉人入住涉案小区时，被上诉人还未对涉案小区进行管理，上诉人向东城家园小区业委会交纳25000元用于小区车库改造，东城家园业委会承诺免除上诉人2010年4月1日至2013年9月31日期间的物管费，是双方的真实意思表示，其民事行为应受法律保护。原审法院认为东城家园业委会无权作出免除物管费承诺，没有事实和法律依据。2、上诉人与东城家园业委会达成的协议合法有效，被上诉人与东城家园业委会达成物业管理委托协议时，作为协议一方当事人的东城家园业委会有义务将上诉人与其协议内容告知被上诉人。依据民法通则关于继承的法律原则，前期履行物业管理的业委会所实施的民事行为其权利义务自然由后续企业承受。原审法院忽视上述法律规定，判令上诉人给付被上诉人物业费显属不当。3、原审法院要求上诉人交付给业委会的25000元另行协调处理，是加剧社会矛盾的不负责任的判决。综上，上诉人认为，原审法院在事实没有查清、法律关系混乱、违法认定民事法律行为效力的情况下，不可能作出正确的判决。请求二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。被上诉人宁设物业要求二审法院维持原判决。原审被告金发公司二审中述称：被上诉人宁设物业与东城家园业委会签订的合同效力存在问题，东城家园业委会是否成立，原审法院没有查清。即使合同有效，但被上诉人是否提供物业服务，原审法院没有查清。关于保证金问题的意见同上诉人意见。二审中，本院查明的事实与原审法院认定事实一致。此节事实有二审开庭笔录在卷证实。二审中根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳当事人之间的主要争议焦点：1、涉案合同的20000元保证金有无缴纳，涉案合同是否有效。对此，本院认为，被上诉人宁设物业在原审中提交了东城家园业委会的收条，该收条注明东城家园业委会在2009年12月28日收到宁设物业20000元保证金，能够证明在涉案合同签订后宁设物业已履行了缴纳20000元保证金的义务，双方合同已经生效，对相关当事人具有法律约束力。上诉人五洲医院尽管对前述收条提出异议，但并未提供相反证据，亦无证据显示东城家园业委会对宁设物业向其缴纳20000元保证金持不同意见，故本院对上诉人五洲医院该上诉意见不予采纳。2、东城家园业委会承诺免除上诉人五洲医院从2010年4月1日至2013年9月31日止的物业管理费，对被上诉人宁设物业是否具有约束力。对此，本院认为，宁设物业与东城家园业委会签订物业服务合同约定了宁设物业行使物业管理权限自2010年1月1日开始，从该日起，宁设物业既有义务提供物业服务，也有权利收取相应的物业管理服务费用。该合同双方当事人在合同中也没有对上诉人五洲医院免交物业服务费用问题作出约定，现宁设物业对免除物业费不予认可，因此，上诉人五洲医院与东城家园业委会之间达成的协议，对被上诉人不具有约束力。上诉人五洲医院作为物业使用人应根据租赁合同的约定交纳物业费，业主金发公司应承担连带责任，上诉人五洲医院上诉理由不能成立。上诉人五洲医院交给东城家园业委会的用于小区车库改造的25000元，原审法院认为上诉人五洲医院应与该业委会协调处理的意见，并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费5194元，由上诉人五洲医院负担。本判决为终审判决。审　判　长　黄 ? 林代理审判员　刘恩臣代理审判员　汪德全二〇一三年十一月二十七日书　记　员　石??莹关注公众号“”