（2013）武侯民初字第143号
裁判日期: 2013-11-27
公开日期: 2017-12-12
案件名称
原告李茜、黄树辉与被告保利公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李茜,黄树辉,保利（成都）实业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条，第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2013）武侯民初字第143号原告李茜。原告黄树辉。以上二原告共同委托代理人董洪麟，四川名川律师事务所律师。以上二原告共同委托代理人刘洋。被告保利（成都）实业有限公司（以下简称保利公司）。住所地：成都市武侯区人民南路三段*号汇日央扩国际广场第**层***号。法定代表人吴章焰，董事长。委托代理人毛政文，四川高新志远律师事务所律师。委托代理人杨慧，四川高新志远律师事务所律师。原告李茜、黄树辉与被告保利公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年12月12日受理后，依法组成合议庭分别于2013年5月17日及2013年11月21日公开开庭进行了审理。原告李茜、黄树辉及其委托代理人董洪麟、刘洋，被告保利公司的委托代理人毛政文、杨慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李茜、黄树辉诉称，原、被告于2010年12月16日签订《商品房买卖合同》及其补充协议。合同约定原告向被告购买保利花园2栋2单元1楼101号房屋，套内面积为200.18平方米，房屋总价为1372161元，房屋层高为3米，建筑层数为17层（地上16层，地下1层），合同还对交付条件、逾期交房责任等进行了约定。合同签订当日，原告一次性付清房款。目前，原告所购房屋存在层高、建筑层数不符合约定，没有入户门，入户花园无铁围栏、花园门，花园面积不足86平方米；负一层无高于地面80公分的采光窗，通风、采光、保温不符合相关规定，无光纤、网络设置、电源布线，室内公共排污管众多占用大量空间且噪音污染严重等问题。上述问题致使涉案房屋根本不具备住宅的使用功能，从而使原告无法实现合同目的。鉴于被告违背合同约定和国家相关规定的行为，原告请求法院判令：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2.被告退还原告购房款1372161元，并向原告支付付款之日到实际退款之日的银行同期贷款利息；3.被告支付原告逾期交房违约金68608.5元；4.被告赔偿原告损失489486元。被告保利公司辩称，涉案房屋从规划设计到取得验收都是依法进行的，符合国家规范，原告所称房屋质量问题与事实不符，被告不存在违约行为，合同不应当解除；被告按照合同约定履行了交房义务，原告自身的责任导致现在没有收房；原告在诉讼过程中单方委托鉴定机构对涉案房屋进行鉴定，程序违法，且结论内容违反相关规范要求。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，2010年12月16日，原告李茜、黄树辉与被告保利公司签订《商品房买卖合同》及《保利花园商品房买卖合同补充协议》，约定原告向保利公司购买位于聚龙路1147号保利花园2栋2单元1楼101号房屋，用途为住宅，建筑面积共236.53平方米，层高为3米，总价为1372161元，付款方式为一次性付款，交付时间为2011年12月31日前，交付条件为已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具该商品房面积实测报告书并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。关于房屋的交接手续，《商品房买卖合同》第十四条约定为“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……由于买受人原因，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，房屋的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费，水电费、专项维修资金、全部税费及房屋毁损风险即由买受人承担”。《保利花园商品房买卖合同补充协议》附件六《装饰和设备标准的约定》中关于门的约定为“入户门为钢质门（从一层花园入户的住户除外），配门锁”。同时，原、被告双方还签订了《合同用建筑图》；其中编号2/2建筑图的温馨提示中载明“2-2-101由两部分组成：住宅地下室以及一层。本图为一层部分。该户由花园入户”，编号1/2建筑图的温馨提示中载明“2-2-101由两部分组成：住宅地下室以及一层。本图为地下室部分”，两份图纸均有原告签字并捺手印。合同签订当日，原告向保利公司付清全部房款。2011年7月11日，成都辰园测绘有限公司出具聚龙路1147号保利花园一期《房产测绘成果报告》，该报告载明涉案房屋建筑面积为236.38㎡、套内面积为200.06㎡，备注中注明为“住宅（含-1跃1层）其中-1层套内面积103.59㎡，公摊面积18.79㎡”。2011年7月25日，涉案房屋经住宅工程质量分户验收，《住宅工程质量分户验收结果表》载明的验收内容包括“室内空间、构件尺寸”、“门窗安装质量”、“墙面、地面和顶棚面层质量”、“防水工程质量”、“通风、空调系统安装质量”、“给排水系统安装质量”、“室内电气工程安装质量”，验收结论为合格。2011年10月25日，成都市规划管理局向保利公司核发涉案房屋所在建设工程的《建设工程规划合格证》。2011年11月，保利公司制作了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2013年11月17日，涉案房屋所在工程取得竣工验收备案。2011年12月，被告保利公司通过邮政特快专递向原告李茜、黄树辉发出《收房通知书》，邮单载明的收件人地址为“鹭岛国际三期11栋36号2单元602”，联系电话为“1590813****”。经查，该地址与被告黄树辉住所地一致，联系电话与《商品房买卖合同》中载明的买受人联系电话一致，原告否认收到该份邮件。原告李茜、黄树辉在查看所购房屋后，认为涉案房屋存在入户门没有安全防护措施、地面不平、负一层层高不足、采光、通风、噪音、给排水系统、强弱电系统设置等不符合规范和合同约定等问题，多次找保利公司协商处理，并于2012年4月21日与被告保利公司客服部工作人员何婷婷沟通，由何婷婷在原告反映的相关诉求上记录签字，其中第15项载明“业主及法律人员第三次交换意见”。由于原、被告就房屋整改、退房事宜未能达成一致意见，原告遂向本院起诉。另查明，2-2剖面图显示涉案房屋的层高一层为3米，负一层为2.8米，负一层系生活辅助空间；涉案房屋入户门设置为推拉玻璃门，由花园进入房屋。此外，原告委托成都蓉城司法鉴定中心对涉案房屋是否满足住宅规范规定要求进行鉴定，并支付鉴定费8000元。成都蓉城司法鉴定中心于2013年6月24日出具《成都蓉城司法鉴定中心建筑工程质量鉴定书》（成蓉鉴[2013]建字第005号），鉴定意见为：“1、负一层的地下室在设计时并没有考虑作为住宅来使用，故在采光、通风、照明、给排水系统等方面均不能满足《民用建筑设计通则》GB50352-2005相关规范规定要求，李茜房屋中负一层地下室房间，不能作为住宅使用。2、作为进户使用的阳台推拉门不能满足《住宅设计规范》第3.9.4条规定要求，应对住宅户门采取安全防卫措施。3、房屋的设计层高与合同约定层高不相符，工程施工层高与设计层高不符。”审理中，本院依法向原告李茜、黄树辉释明原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议不符合合同解除的情形，不应当解除。原告李茜、黄树辉于2013年10月16日向本院提交申请书，申请撤回第1项、第2项诉讼请求，将诉讼变更为请求判令：1.被告向原告支付逾期交房违约金（暂计至2012年12月31日为197591.18元，应计至被告将合格房屋交付给原告之日止）；2.被告支付原告将所购房屋负一层采光、通风、噪音、防护门、强弱电整改至符合合同约定的整改费用15万元；3.被告赔偿原告违约损失25万元（其中排污损失15万元，层高损失62360.618元，其他加层、地面不平等损失38000元）；4.被告承担原告所购房屋整改合格且实际交付原告前所产生的物业服务费用交付后房屋负一层的物业服务费；5.被告承担鉴定费8000元。原告李茜、黄树辉为证明涉案房屋不能作为住宅使用、被告应当支付入户门及负一层采光、通风、管道噪音、强弱电改造费15万元，提交四川省建筑科学研究院出具的《保利花园一期2栋2单元101号房屋负一层采光、通风、管道噪音改造方案及报价》一份及成都瑞和居装饰工程有限公司出具的入户门和负一层强弱电《改造工程价格单》一份，被告质证认为两份证据与本案没有关联性而不予认可，本院认为该两份证据载明的内容仅针对相关改造需要支出的费用，不能证明涉案房屋入户门及负一层采光、通风、管道噪音、强弱电不符合规范标准和合同约定而应当进行改造，故本院不予采信。原告李茜、黄树辉为证明被告应承担物业服务费，出具原告与保利广州物业管理有限公司成都分公司签订的《前期物业管理协议》，被告质证对真实性没有异议，本院予以采信。上述事实有《商品房买卖合同》、《保利花园商品房买卖合同补充协议》、《合同用建筑图》、银行卡POS凭证、收据、房产测绘成果报告、住宅工程质量分户验收结果表、建设工程规划合格证、住宅质量保证书、住宅使用说明书、成都市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、2-2剖面图、邮单、收房通知书、2-2-101客户诉求记载、成都蓉城司法鉴定中心建筑工程质量鉴定书、鉴定费发票、《前期物业管理协议》及当事人的庭审陈述等在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《保利花园商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按约履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、被告是否逾期交付涉案房屋，是否应当向原告支付逾期交房违约金；二、涉案房屋是否违反强制性标准和合同约定，被告是否应当向原告支付整改费及赔偿金并承担鉴定费、物业服务费。对此，分述如下：一、被告是否逾期交付涉案房屋，是否应当向原告支付逾期交房违约金原、被告双方签订的房屋买卖合同约定，涉案房屋交付的期限为2011年12月31日，交付条件为已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具该商品房面积实测报告书并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。本案中，涉案房屋在约定的交房期限届满前已经达到上述条件，被告保利公司于交房期限届满前按原告留存的联系方式发出交房通知书，应视为保利公司已按照合同约定履行了通知原告办理房屋交接手续的义务。原告明确知道所购房屋交付的期限和条件，原告虽然否认收到了被告保利公司发出的收房通知，但也在庭审中陈述多次就房屋存在的问题找被告联系，并于2012年4月21日与被告工作人员就所反映的房屋问题记录签字，由此可以推断，原、被告之间至今未办理房屋交接手续系原告认为涉案房屋不符合规范标准和合同约定而拒绝办理，故被告保利公司在履行向原告交房的义务中并未构成违约，对原告请求保利公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。二、涉案房屋是否违反强制性标准和合同约定，被告是否应当向原告支付整改费及赔偿金并承担物业服务费、鉴定费原告主张所购房屋存在采光、通风、噪音、强弱电及入户门设置、给排水系统设置不符合规范要求及地面不平等问题，保利公司构成违约，应支付整改费和赔偿金，本院认为，首先，原告主张保利公司工作人员在售房期间承诺涉案房屋有高于地面80厘米的采光窗且负一层功能设置齐全，与事实不符，由于承诺应视为合同内容故保利公司构成违约，但原告未举出充分证据证明保利公司在销售期间作出过相关承诺，故原告该项主张不成立；其次，原告认为房屋未设置防护门违反国家规范，但涉案房屋通过花园入户与《合同用建筑图》约定一致，故原告该项观点本院不予采纳；再次，涉案房屋的用途为住宅，其中负一层设计为生活辅助空间，但一套住宅中包含生活辅助空间并不能改变整套房屋的使用功能和用途，虽然《成都蓉城司法鉴定中心建筑工程质量鉴定书》认定“负一层的地下室在设计时并没有考虑作为住宅来使用，故在采光、通风、照明、给排水系统等方面均不能满足《民用建筑设计通则》GB50352-2005相关规范规定要求”，但该结论系单独就涉案房屋负一层比照住宅相关技术标准作出，故本院不予采信，对于住宅的生活辅助空间在采光、通风、噪音、给排水系统、强弱电设置等方面应当达到的强制性标准，原告并无充分证据证明，故原告主张涉案房屋负一层在采光、通风、噪音、给排水系统、强弱电系统等违反规范标准和合同约定及地面不平，该主张不成立。综上，涉案房屋已取得《建设工程规划合格证》并经相关单位分户验收、竣工验收合格，原告对相关图纸及房屋现状的认知并不能推翻涉案房屋验收合格的事实，对于原告李茜、黄树辉请求被告保利公司支付涉案房屋在采光、通风、噪音及入户门设置方面的整改费用并支付给排水系统不符合规范要求和其他加层、地面不平的赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。原告主张所购房屋层高不符合合同约定，保利公司应支付赔偿金，本院认为，合同约定涉案房屋层高为3米，但根据2-2剖面图显示负一层的层高仅为2.8米，未达到合同约定标准，被告保利公司对此已构成违约，依法应当就层高减少部分承担违约责任。因原、被告双方未约定层高减少的违约金，故被告保利公司因就层高不足给原告造成的损失予以赔偿。按照公平和诚实信用原则，综合涉案房屋的总面积、价格、结构、功能等情况，本院酌定保利公司应就层高减少部分向原告赔偿违约损失5万元，对于原告诉讼请求中超出的部分，本院不予支持。保利公司辩称涉案房屋层高符合强制性标准而不应承担违约责任，本院不予支持。原告请求被告保利公司承担物业服务费，本院认为，物业服务费的交纳系原告与保利广州物业管理有限公司成都分公司之间的另一法律关系，且原告未举证证明已经向物业服务公司交纳了物业服务费，故本案不予处理。原告请求被告保利公司承担鉴定费8000元，本院认为，原告为证明其不能实现合同目的、原、被告双方签订的房屋买卖合同应当解除，委托成都蓉城司法鉴定中心就涉案房屋是否满足住宅规划规定作出《成都蓉城司法鉴定中心建筑工程质量鉴定书》，但诉讼中原告已撤回解除双方签订的《商品房买卖合同》及其附件的诉讼请求，故原告就该项诉讼请求而支出的鉴定费应自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告保利（成都）实业有限公司于本判决生效之日起五日内支付给原告李茜、黄树辉赔偿金5万元；二、驳回原告李茜、黄树辉其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由原告李茜、黄树辉负担4400元，被告保利（成都）实业有限公司负担4400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 林 娜代理审判员 闵 筱人民陪审员 李学英二〇一三年十一月二十七日书 记 员 李 欢 搜索“”