（2013）朝民初字第21917号
裁判日期: 2013-11-27
公开日期: 2015-06-26
案件名称
朱立与张灿房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱立,张灿
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第21917号原告朱立，女。委托代理人曹红秋。被告张灿，女。原告朱立与被告张灿（以下均简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。朱立的委托代理人曹红秋，张灿，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱立诉称：2011年3月24日，我与张灿签订公寓、别墅租赁合同，约定我将北京市万达广场公寓xx号楼xx层A号房屋租赁给张灿，租期自2011年3月25日至2012年3月24日。我依约将房屋交付张灿使用，而张灿超过合同约定时间1个月仍未能交付房租，我出于无奈按照合同约定在物业公司配合下收回房屋。现我起诉，要求张灿支付房租8000元、违约金16000元。张灿辩称：我已于2011年9月5日搬离北京市万达广场公寓xx号楼xx层A号房屋，故不存在拖欠或延期支付租金的事实。自从我搬入上述房屋后，朱立便不再履行其对房屋的任何维修及协助义务。上述房屋马桶漏水、插座没电，朱立均不配合维修。此外，朱立还拒绝向我交付信箱钥匙。有鉴于此，我于2011年9月5日与物业公司结清全部费用，并于当日搬离上述房屋。朱立要求我支付房租和违约金的诉讼请求，均没有任何事实根据，请求法院予以驳回。经审理查明：2011年3月24日，朱立作为出租方（甲方），张灿作为承租方（乙方），案外人北京XX房地产经纪有限公司作为所谓“代理方”，三方签订公寓、别墅租赁合同，约定甲方将北京市万达广场公寓xx号楼xx层A号房屋（以下简称涉案房屋）租给乙方使用；租赁期限为1年，自2011年3月25日起至2012年3月24日止；每月租金8000元；租金每6个月支付一次，应于付款月起租日7天前支付下一次租金；押金相当于2个月租金；非乙方的责任，发生本房屋的各项设备设施有损坏或故障时，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的15日内进行维修并承担相应维修费用，超出以上时间未修复的，则本合同的租赁期限自动顺延相应时间，严重影响乙方使用时，乙方有权提出退租；乙方逾期7日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权要求乙方支付2个月房租作为违约金，并与乙方解除本合同，收回出租房屋；本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付未违约方2个月房租作为违约金。张灿曾以朱立为被告向本院起诉房屋租赁合同纠纷，要求解除双方签订的公寓、别墅租赁合同，并要求朱立返还押金16000元、支付违约金16000元、偿还维修和配件费用150元。本院经审理认为，现张灿已自涉案房屋内搬出，双方合同已无继续履行的可能，故依法确认合同解除；合同解除后，朱立应将押金返还；关于违约金，张灿现有证据不足以证明符合支付条件；关于维修费，张灿垫付部分朱立应当给付。据此，本院对该案作出（2012）朝民初字第07621号民事判决，解除双方所签公寓、别墅租赁合同，判令朱立退还张灿押金16000元，判令朱立给付张灿维修费150元，驳回张灿其他诉讼请求。该民事判决已发生法律效力。审理中，张灿称其于2011年9月5日搬离涉案房屋，原因系朱立拒绝维修房屋马桶、插座，且不提供信箱钥匙。经询，张灿称发现马桶损坏的时间是2011年3月27日，发现插座损坏的时间是2011年6月27日。本院向对涉案房屋进行物业管理的北京万达时代物业管理有限公司进行调查，该公司称张灿于2011年9月5日搬离时到该公司开具了出门凭证，该公司在开具出门凭证前也与房屋业主进行了联系，业主表示同意。朱立称张灿是以更换家具为名要求物业公司开具出门凭证的。张灿称其在搬离涉案房屋后并未将房屋钥匙返还给朱立。朱立称其于2011年10月25日收回涉案房屋，并提交了落款日期为2011年10月21日的开锁费收条复印件。朱立称其在2011年9月19日至2011年9月24日期间以及2011年9月25日以后曾以电话方式向张灿催要租金，但未就此陈述向本院举证；张灿称其从未接到朱立的电话。审理中，双方认可张灿已向朱立支付租金48000元。朱立称下一期租金时间应在2011年9月19日以前。张灿称其已支付2011年9月24日以前的租金，但不会再要求朱立返还2011年9月6日至2011年9月24日期间的租金。朱立称其主张的租金8000元对应的租期为2011年9月25日至2011年10月25日。朱立称其主张违约金16000元的依据是合同中关于逾期支付租金违约责任的约定。上述事实，有双方陈述、公寓、别墅租赁合同、（2012）朝民初字第07621号民事判决书等在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。朱立与张灿签订的公寓、别墅租赁合同已经发生法律效力的民事判决予以解除；本院向北京万达时代物业管理有限公司调查的结果可以表明，朱立于2011年9月5日知悉并同意张灿自涉案房屋中搬出物品；但是，张灿于搬出物品后并未将涉案房屋钥匙返还给朱立，故本院认定张灿于2011年10月21日以前并未完成返还房屋义务，其仍应向朱立支付2011年9月25日至2011年10月21日期间的租金，计7200元。张灿所称马桶、插座以及信箱钥匙之事，均不构成严重影响房屋正常使用的状况，故本案中张灿并未举证证明其具有单方提前解除合同的正当理由。张灿未如期支付2011年9月25日以后的租金，朱立有权就此主张违约金；但是双方就此约定的违约金标准过高，本院需予调整。朱立声称其于此后曾向张灿催要下一期租金，但未就此向本院举证，张灿称其从未接到朱立的电话，故本院对朱立所述不予采信，并认定朱立在2011年9月5日以后未曾向张灿催要租金，朱立对于该笔租金亦存在怠于主张的情况。综合上述情况，本院酌定张灿需支付的违约金数额为1000元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张灿于本判决生效之日起十日内向原告朱立支付租金七千二百元。二、被告张灿于本判决生效之日起十日内向原告朱立支付违约金一千元。三、驳回原告朱立的其他诉讼请求。如果被告张灿未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百元，由原告朱立负担三百五十元（其中二百元，已交纳；另一百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳），由被告张灿负担五十元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 王 喆人民陪审员 赵金燕人民陪审员 王振民二〇一三年十一月二十七日书 记 员 乔 露 更多数据：