（2014）灞民初字第01787号

裁判日期: 2013-11-27

公开日期: 2014-07-20

案件名称

孙颖奇与西安市灞桥区席王街道办事处水沟村民委员会第二村民小组、西安市灞桥区席王街道办事处水沟村民委员会土地租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

西安市灞桥区人民法院

所属地区

西安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

西安市灞桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）灞民初字第01787号原告孙颖奇，男，1956年5月6日出生，汉族，红旗机械厂职工。委托代理人屈建军，男，1983年6月23日出生，汉族，无业。委托代理人李忠民，男，汉族，无业.被告李宁仓，男，1955年5月26日出生，汉族，西安市灞桥区席王街道办事处水沟村*组村民。委托代理人任永平，北京市东元律师事务所律师。被告西安市灞桥区席王街道办事处水沟村民委员会第二村民小组（以下简称“水沟村二组”），住所地西安市灞桥区水沟村二组。负责人刘忍安，“水沟村二组”组长。委托代理人成瑞琳，西安市灞桥区148法律服务所法律工作者。第三人西安市灞桥区席王街道办事处水沟村民委员会（以下简称“水沟村委会”），住所地西安市灞桥区水沟村。法定代表人刘红社，“水沟村委会”主任。原告孙颖奇与被告李宁仓、“水沟村二组”、“水沟村委会”土地租赁合同纠纷一案，本院于2012年6月1日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙颖奇及委托代理人屈建军李忠民、被告李宁仓及委托代理人任永平、“水沟村二组”负责人刘忍安及委托代理人成瑞琳、“水沟村委会”法定代表人刘红社均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙颖奇诉称，原被告于2009年12月10日签订土地租赁协议，按35000元／年租金，租赁“水沟村二组”土地5亩，租赁期限为7年，自2010年1月1日至2016年12月30日。原告向被告交租赁费70000元，于2010年3月与他人签订施工合同，在租赁的土地上进行道路排水工程建设，花费149815.92元，又于2010年3月与他人签订建设工程施工合同，在租赁土地上进行钢结构彩钢房工程建设，花费170150元，又在租赁土地上种植果树多棵。2011年3月，政府土地管理部门下发通知，责令被告李宁仓拆除租赁土地上的建筑物、构筑物，恢复土地原貌。原告自此知道租赁的土地属耕地，双方签订的土地租赁合同属于无效合同。原告按照政府土地管理部门的通知，配合被告李宁仓拆除了租赁土地上的附着物。被告李宁仓与村组签订联营合同，按11200元／年价格向被告“水沟村二组”交租金。被告李宁仓隐瞒租赁土地系耕地的事实，对租赁合同无效负有重大过错。被告“水沟村二组”是租赁土地的所有人，对租赁合同无效也负有过错。请求判令二被告赔偿土地租金损失70000元，道路排水工程损失149815.92元，钢结构彩钢房损失170150元，果树损失4000元。被告李宁仓辩称，与原告签订的租赁合同合法有效。因原告经营的项目不符合土地的合法用途才致原告遭受损失。其未隐瞒土地的性质，也未给原告造成损失。建议驳回原告的诉讼请求。被告“水沟村二组”辩称，其与被告李宁仓签订的联营合同实际是租赁合同，本组与原告无合同关系。不同意赔偿原告损失。第三人“水沟村委会”述称，其与原告无合同关系，不同意赔偿原告损失。经审理查明，被告李宁仓于2006年6月20日与被告“水沟村二组”签订联营合同，合同约定：甲方为“水沟村二组”，乙方为李宁仓；甲方提供其村北崖背后土地8亩作为联营场地，东至环城高速，西至大华围墙，南至刘全孙地坎下，北至水沟一组；甲方提供联营生产企业生活用水、电源，院内水电设施的安装，费用和水电费由乙方承付；乙方独立负责联营企业的生产管理和盈亏，甲方不参与企业的生产经营管理，不承担乙方的盈亏责任；合同期限由2006年6月20日至2026年6月20日止；乙方付甲方红利，每年6月20日付清当年红利11200元，每亩1400元；合同约定双方权利义务及违约责任；合同经双方签字盖章生效；双方签名，盖章，日期为2006年6月20日。联营合同签订后，被告李宁仓与被告“水沟村二组”并未成立联营企业，被告李宁仓也未开发利用联营合同涉及的土地。被告李宁仓于2009年12月10日就上述合同的部分土地与原告孙颖奇签订土地租赁合同，合同约定：甲方为李宁仓，乙方为孙颖奇；双方商定，甲方将5亩土地租赁给乙方；租赁期限为7年，自2010年1月1日至2016年12月30日；租赁费一年一交，每年元月1日一交性交纳，年租金35000元；甲方保证生活用水到院内，保证380V电源至院周围100米内，保证乙方可接入院内，保证不低于30KW的生产用电，保证污水排入排水系统；其它权利与义务；甲方双方签名，日期为2009年12月10日。西安市航晟机械电子有限公司书面材料说明：其未授权孙颖奇签订土地租赁协议，也未在该合同上加盖本公司印章，对该合同不知情，与该合同无法律关系。合同签订后，原告按年度分两次向被告李宁仓支付2010年1月1日至2011年12月31日期间租金70000元。原告于2010年3月17日与他人蔡某签订道路排水施工合同，在租用的土地上进行道路、排水、厂房地基等工程建设，花费149815.92元，又于2010年3月19日与他人签订钢结构彩钢板库房建设工程施工合同，花费170150元，两次共花费319965.92元。西安市国土资源局灞桥分局第三国土资源所于2011年3月12日对李宁仓（水沟村建筑公司）发出通知，通知称，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条之规定及灞整治发（2011）1号文件通知要求，限期在3月19日前，自行拆除非法占用土地上的所有建筑物、构筑物，并恢复土地原貌，逾期将组织有关部门依法强制拆除，后果自负。该通知治理的非法用地即本案原被告发生争议的土地。原告按照通知履行了拆除地面附着物，恢复土地原貌等义务。原告自行处理了钢结构彩钢厂房等拆除物资。原告于2012年6月1日提起民事诉讼，请求二被告赔偿土地租金损失70000元，道路排水工程损失149815.92元，钢结构彩钢房损失170150元，果树损失4000元。本院通过陕西省西安市中级人民法院委托正衡资产评估有限公司对本案争议的建筑物、构筑物等建设成本进行鉴定。陕西省西安市中级人民法院以需评估的标的物已灭失，被告不配合进行测量为由将该鉴定案退回，本院再次委托进行评估时，又被以无法勘察现场、现有资料无法评估为由退回鉴定案，终结鉴定工作。在诉讼过程中，各方当事人产生下列分歧：1、孙颖奇与李宁仓土地租赁合同的效力。原告的意见是，该合同涉及的土地是耕地，被告李宁仓未履行土地用途变更手续，导致该合同无效，其所建厂房因违法占地被责令拆除。被告李宁仓隐瞒出租土地属耕地的重要事实，对该合同无效负有重大过错；被告李宁仓的意见是，其有权出租持有的土地，也未对原告隐瞒土地性质，与原告签订的土地出租合同合法合理，原告经营的项目如果合法就不会造成损失，原告所诉的损失是其自身原因造成的；被告“水沟村二组”的意见是，其与被告李宁仓签订的合同名为联营合同实系租赁合同，联营合同涉及的土地均是其组的耕地，原由本组村民承包经营，后由其收回，本案争议的土地是联营合同涉及土地的一部分，其与原告无直接租赁关系；第三人“水沟村委会”的意见是，其与原告无直接关系。本院的意见是，原告与被告李宁仓签订的土地租赁合同是无效合同，理由如下：a、被告李宁仓对其与原告签订的土地租赁合同涉及的土地属于耕地是明知的。该租赁合同涉及的土地是被告李宁仓与被告“水沟村二组”签订的联营合同涉及土地的一部分，联营合同涉及的土地位置明确，四至清楚，该土地是“水沟村二组”村民承包经营的耕地，被告李宁仓是“水沟村二组”的村民，对该土地属于耕地是明知的；b、原告将土地租赁合同涉及的耕地非法用于非农业建设。原告在租赁合同涉及的土地上建造供排水设施，修筑混凝土道路，修建厂房，安装机器，是将耕地用于非农业建设；c、被告李宁仓在签订土地租赁合同时应当知道原告将土地租赁合同涉及的耕地用于非农业建设。在该合同中，原告对合同相对人李宁仓在供水、排污、供电等方面有明确条件要求，对地面建筑物的产权处理也有约定，被告李宁仓应当知道原告租赁土地用于建厂之目的。当原告在租赁的土地上进行非农业建设时，被告李宁仓应当知道此事实，但未提出限制要求，由此推知原告将土地用于非农业建设并未超出签订土地租赁合同时的目的；d、原告与被告李宁仓签订的土地租赁合同违反了法律禁止性和强制性规定。原告与被告李宁仓签订土地租赁合同将耕地用于建厂，违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款之规定；原告与被告李宁仓签订土地租赁合同，将农民集体所有的土地出租用于非农业建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定；至本案判决确定时，原告及被告李宁仓租赁、出租农民集体所有的耕地用于非农业建设并获有关国家机关批准。原告、被告李宁仓签订土地租赁合同，将农民集体所有制耕地用于非农业建设，违反了法律禁止性、强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，该合同属无效合同；2、对孙颖奇与李宁仓土地租赁合同无效的过错责任的事实认定。被告李宁仓明知该合同涉及的土地属于耕地，在签订土地租赁合同时未对原告使用土地进行合法限制，应当知道原告使用土地进行非农业建设，仍与原告签订土地租赁合同而出租土地，以致原告遭受损失，有过错；原告在签订土地租赁协议租赁土地时，该宗土地位置确定，尚属裸地，其知道或应当知道该地属于耕地，仍租赁该地用于非农业建设而遭受损失，也有过错。3、本案损失的确定。原告的意见是：其投资在租赁的土地进行道路、厂房地基、排水等建设，又在厂房地基上建造钢结构彩钢板厂房，这些设施因违法占地被拆除，致其遭受损失，被告有责任进行赔偿；被告李宁仓的意见是：原告所谓的损失是其自行造成的，委托鉴定也因为材料不足未能鉴定，原告不能证明自己遭受的损失数额，损失数额的证据不足。本院的意见是，原告遭受损失属实，钢结构彩钢厂房属于可移动财产，本案损失数额以原告修筑道路、排水设施、厂房基础、钢结构彩钢厂房造价为基础，酌情扣除钢结构彩钢厂房材料成本价值后的数额认定，理由如下：a、遭受损失的物质基础客观存在。认定的理由：原告出示了道路、排水、厂房基础、钢结构彩钢厂房建设的合同及实物照片16张，合同相对人也出庭作证证实上列合同属实；被告李宁仓的质证意见是，对被拆迁设施的实物照片没有异议，土建部分现在存在，对该部分没有异议，对已拆除部分不予认可；“水沟村二组”及“水沟村委会”的质证意见是，拆迁时厂子已投入生产，已安装有大型设备；西安市国土资源局灞桥分局第三国土资源所的拆除地面设施、恢复土地原貌的通知可以证明，本案争议的土地上存在建筑物、构筑物等；b、地面设施因用地违法而被拆除形成损失。原告收到政府国土资源管理机关的通知后自行拆除了地面设施，恢复了土地原貌；c、损失数额的认定。上列事实能够证明，原告因其与被告李宁仓双方之间的土地租赁协议而遭受损失属实，为对损失数额及其组成有公正的认定，本院通过陕西省西安市中级人民院委托有关鉴定机构对建筑物的造价成本进行鉴定，虽然陕西省西安市中级人民院因故退回鉴定案，终止了鉴定，但原告因土地租赁合同遭受损失是客观存在的事实，而且原告主张损失数额的证据具有较高可信度，本院综合考虑后采纳了原告关于损失的主张，考虑到钢结构彩钢厂房属于可移动财产，损失数额按原告修筑道路排水设施、建造钢结构彩钢厂房的合同价款数额扣除钢结构材料成本价值后的数额认定，损失数额为：道路排水合同价款149815.92元＋（钢结构彩钢合同价款170150元-钢结构彩钢合同价款170150元×酌定的可重新利用物资比例60%）=217875.92元。4、被告李宁仓与被告“水沟村二组”联营合同的认定问题。该合同名为联营合同，实为土地租赁合同，理由如下：被告“水沟村二组”提供土地，被告李宁仓每年支付固定红利；被告“水沟村二组”不参与企业生产管理，不承担盈亏责任，被告李宁仓负责生产管理和盈亏、上列事实，有联营合同、土地租赁协议、道路排水施工合同、钢结构彩钢厂房建设工程施工合同、租金收条、西安市国土资源局灞桥分局第三国土资源所通知、蔡志坚证言、马红雷证言、西安市航晟机械电子有限公司情况说明、原被告陈述等证据在卷佐证。本院认为，合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效，合同无效的应当按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定处理。原告与被告李宁仓签订的土地租赁协议违反了法律、行政法规的强制性规定，该土地租赁协议无效；原告已拆除了地面建筑物，恢复了土地原貌，已无返还土地，恢复原状的必要，对被告李宁仓从原告处收取的土地租金，本院将建议有关政府部门按相关程序处理；原告因土地租赁协议无效而遭受损失，原告与被告李宁仓对此均有过错，应当各自承担相应责任，被告李宁仓应承担损失数额之50%即108937.96元，其余损失由原告自行承担。原告请求被告赔偿果树损失4000元之诉讼请求，因无有效证据证明，本院不予支持；被告李宁仓与被告“水沟村二组”签订的联营合同实属租赁合同，被告“水沟村二组”与原告无合同关系，也未从原告处收取租金，被告“水沟村委会”既非联营合同当事人，也非土地租赁协议当事人，故被告“水沟村二组”、第三人“水沟村委会”均不承担因土地租赁协议无效而产生的民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告李宁仓在本判决生效后十日内向原告孙颖奇支付因土地租赁协议而产生的损失赔偿金108937.96元，二、驳回原告孙颖奇请求被告李宁仓赔偿果树损失4000元之诉讼请求；三、驳回原告孙颖奇请求被告西安市灞桥区席王街道办事处水沟村民委员会第二村民小组、第三人西安市灞桥区席王街道办事处水沟村民委员会赔偿损失之诉讼请求。案件受理费7210元，原告已预缴，由原告与被告李宁仓各半承担。被告李宁仓在本判决生效后十日内将应承担的案件受理费3605元支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长　余 国 庆审判员　赵 耀 世审判员　何 晓 丽二〇一三年十一月二十七日书记员　于杨千惠书记员　尹　　亮 关注微信公众号“”