（2013）深中法房终字第1479号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2014-03-15
案件名称
深圳市国基房地产开发有限公司与胡荣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（维持原判或者改判）
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深圳市国基房地产开发有限公司,胡荣,王梅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第1479号上诉人（原审被告）：深圳市国基房地产开发有限公司。法定代表人：刘旸，董事长。委托代理人：张蕾蕾，广东鼎义律师事务所律师。委托代理人：赵健，广东鼎义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡荣，女，汉族，1963年8月10日出生。委托代理人：周菲，广东深天成律师事务所律师。委托代理人：戴斐，广东深天成律师事务所律师。原审第三人：王梅，女，汉族，1963年12月31日出生。上诉人深圳市国基房地产开发有限公司（以下简称国基公司）因与被上诉人胡荣、原审第三人王梅房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第251号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：国基公司系经深圳市市场监督管理局登记注册的有限责任公司（法人独资），成立日期为1997年8月18日。本院于2006年2月14日依法受理申请人国泰君安证券股份有限公司申请国基公司破产还债一案，并于2006年9月14日裁定宣告国基公司破产还债。2011年10月28日，本院裁定中止执行破产宣告裁定。2011年11月11日，本院裁定对国基公司进行重整并指定清算组成员。2012年9月20日，本院裁定批准国基公司重整计划草案并终止国基公司重整程序。2001年9月23日，胡荣与国基公司签订《商品房认购书》，约定：胡荣以303199元的价格认购“汇宾广场某某房层”，建筑面积暂计为54.53平方米。2001年9月24日，国基公司向胡荣出具《收款收据》，内容为：“今收到胡荣交来汇宾二期某某#购房定金壹仟元。”收款人为“邱贵菊”。2001年9月28日，国基公司向胡荣出具《收款收据》，内容为：“今收到胡荣交来汇宾二期某某#补定贰仟元。”收款人为“邱贵菊”。2002年12月18日，胡荣与国基公司签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》，约定：国基公司自愿将深圳市南山区内环路汇宾广场二期汇绣幢某某号房出售给胡荣，房屋建筑面积为54.45平方米，售价为295000元，自合同生效之日起三十日内双方至房地产权登记部门办理产权转移登记手续。2002年12月18日，国基公司向胡荣出具《收款收据》，内容为：“今收到胡荣交来汇宾二期某某号房款295000元。”收款人为“陈雪峰”。关于涉案房产的付款情况。胡荣主张其已经支付了涉案房产的全部购房款，实际执行以《深圳市房地产买卖合同（现售）》约定的价格为准，295000元购房款包括之前支付的3000元定金，胡荣以现金支付全款，但付款当时胡荣如何提取的现金、为何未以转账方式支付等情况代理人不清楚。国基公司主张其从未收取过胡荣支付的房款，胡荣未转账支付房款，国基公司的现金账簿上亦未有收款记录；国基公司的出纳人员为邱贵菊、罗渊清，一般情况下收款收据由该两人经办，陈雪峰是国基公司的财务部经理，一般不会由其直接开具收据，目前国基公司已经发现由陈雪峰直接开具的收款收据均无入账记录；在国基公司破产清算过程中清算组发现国基公司存在一部分盖了章的空白的《收款收据》流失在外；国基公司确认胡荣提交的三份《收款收据》中公章的真实性，但不确认国基公司实际收取了房款。关于涉案房产的使用情况。胡荣主张自2003年6月18日国基公司交付涉案房产至今，涉案房产一直由胡荣在使用，胡荣凭《深圳市房地产买卖合同（现售）》及《收款收据》办理了入伙手续，日常管理费等费用亦由胡荣直接支付。胡荣并提交如下证据：1、《业主入伙收费明细表》，由深圳市世房物业管理有限公司于2003年6月18日出具给胡荣，显示：房号为D-某某，入伙应交费用总额为875.50元；2、中国平安保险股份有限公司深圳分公司出具的《家庭财产保险凭证》，显示：保户姓名为胡荣，家庭住址为汇绣阁某某，保险期限为2003年6月18日至2005年6月18日）；3、2010年至2013年期间涉案房产部分月份的水电费、物业管理费、燃气费的缴费单据；4、汇宾广场管理处于2013年5月14日出具的《居住证明》，显示：胡荣系该小区业主，2003年7月至今居住于汇绣阁某某房。国基公司对上述证据不予确认，并主张国基公司在被申请破产前的经营管理非常混乱，在破产清算程序中清算组发现有很多房产被他人非法占用，清算组曾发通知清收这些房产，在国基公司重整计划执行期间，重整后的国基公司采取具体措施清收房产时，胡荣才对涉案房产提起了本案诉讼，国基公司一直不清楚涉案房产的使用情况。王梅对上述证据予以确认。关于涉案房产的权利备案情况。胡荣提交的《深圳市房地产权登记中心房地产查封（备案）表》以及国基公司提交的深房登函（2008）474号《关于汇宾广场等房产备案情况的复函》均显示：深圳市南山区内环路南汇宾广场二期汇绣阁某某房的备案权利人为王梅，未办理房产证。2003年3月18日，国基公司与王梅签订《解除房产买卖合同协议书》，约定：王梅向国基公司购买位于深圳市南山区内环路南汇宾广场二期综合楼某某房（建筑面积为54.45平方米）等4套，双方自愿解除买卖合同，自签订本协议之日起国基公司收回房产。该协议书并于当日经深圳市公证处公证。胡荣对出现此种情况表示不了解具体原因；胡荣在签订买卖合同后不久遭遇了一次车祸，休养了一段时间，2004年时胡荣要求国基公司协助办理过户，但国基公司当时答复其在申请破产，无法办理；之后胡荣再找国基公司，国基公司的工作人员回复目前无人直接处理该事项。国基公司表示出现此种情况与国基公司被申请破产前经营状况混乱有关，国基公司并非主动申请破产，而是由国基公司的债权人申请，本院受理申请的时间为2006年2月14日；因王梅在签完买卖合同后未支付相应款项，国基公司与其协商解除了买卖合同，但双方未办理撤销备案登记的手续。王梅对此主张的意见同其答辩意见一致，并表示愿意协助胡荣办理相关手续。另查明，原审法院曾受理李抗诉国基公司房屋买卖合同纠纷案【案号：（2005）深南法民三初字第18号】，并于2004年12月23日作出判决：撤销李抗与国基公司签订的《房地产买卖合同》、国基公司应向李抗返还购房款并予以赔偿。该判决于2005年1月13日生效，随后进入执行【案号：（2005）深南法执字第848号】。2005年4月，原审法院对包括本案涉案房产在内的汇宾广场部分房产进行备案查封。2006年4月，因本院受理对国基公司的破产宣告案，原审法院裁定对该执行案件中止执行，备案查封未再续封。以上事实，有（2006）深中法民二破产字第7-28号《民事裁定书》、《关于汇宾广场等房产备案情况的复函》、《深圳市房地产买卖合同（现售）》、《收款收据》等证据以及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。胡荣的诉讼请求为：1、确认胡荣、国基公司双方签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》合法有效；2、国基公司为胡荣办理深圳市南山区内环路南汇宾广场二期汇绣阁某某房的产权转移登记手续；3、国基公司承担逾期办理房屋产权转移登记手续的违约金（从2003年3月28日起算，按照中国人民银行逾期贷款利率标准计算，胡荣按日万分之二点一计算，暂计至2013年2月28日为228657.45元，计算至胡荣取得房屋权属证书之日止）；4、国基公司承担本案全部诉讼费用。原审法院认为，胡荣、国基公司双方签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。国基公司虽持异议，但未能提交反证，原审法院确认上述买卖合同的证明力。合同签订后，国基公司向胡荣出具了收讫295000元购房款的《收款收据》，国基公司亦持异议，但亦未能提交反证；且胡荣提交的证据显示涉案房产在签订合同后十余年的时间里一直由胡荣在使用、管理，反之国基公司却并未参与涉案房产的使用、管理。因此，原审法院确认上述《收款收据》的证明力，认定胡荣已经依约向国基公司支付了涉案房产的购房款。虽然涉案房产的权利曾备案登记于王梅处，但王梅与国基公司之间早在2003年便已经签订《解除房产买卖合同协议书》，王梅并明确表示同意解除备案登记，因此，待国基公司与王梅解除涉案房产的预售权利备案登记后，国基公司应协助胡荣办理涉案房产的房地产证，将涉案房产过户登记至胡荣处，因过户产生的相应费用由胡荣自行承担。关于延期办证违约金的问题。胡荣已经履行《深圳市房地产买卖合同（现售）》约定的付款义务，国基公司未依约及时协助胡荣办理涉案房产的房地产证，其行为已经构成违约。虽然合同并未约定迟延办证违约金，但胡荣根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，以购房款295000元为计算基数、以日万分之二点一的标准主张延期办证违约金，法律依据充分。关于诉讼时效的问题。胡荣主张违约金的起算时间为2003年3月28日，但胡荣提交的证据并不能证明胡荣起诉之前曾向国基公司主张过此项违约金债权，国基公司并提出时效抗辩，原审法院核定违约金的起算时间应为胡荣起诉之日往前推算两年，即自2011年3月12日起算，计算至本判决确定的办证之日止，至本案第二次庭审之日即2013年5月10日，延期办证违约金的数额为49002.45元（295000元×0.00021×791天）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、国基公司与王梅应于本判决生效之日起十日内办理撤销王梅对深圳市南山区内环路南汇宾广场二期汇绣阁某某房的预售权利备案登记，因办理撤销备案登记产生的相关费用由国基公司负担；二、国基公司应于办理完毕撤销王梅对深圳市南山区内环路南汇宾广场二期汇绣阁某某房的预售权利备案登记之日起十日内协助胡荣办理该房的房地产证，将该房产过户登记至胡荣名下，因办证产生的相关费用由胡荣自行负担；三、国基公司应于本判决生效之日起十日内向胡荣支付2011年3月12日至本判决生效之日止的延期办证违约金（以295000元为计算基数，以日万分之二点一为计算标准，其中，2011年3月12日至2013年5月10日期间的延期办证违约金为49002.45元）；四、驳回胡荣的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4518元，由胡荣负担1550元，由国基公司负担2968元，此款胡荣已经预缴，不退，国基公司应负担之数应于本判决生效之日起十日内迳付胡荣。国基公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，并依法驳回胡荣对国基公司的全部诉讼请求。事实与理由为：一、一审判决认定胡荣已支付涉案房产全部购房款的依据不足。国基公司在一审中曾经说明，2006年2月14日，国基公司被本院受理破产还债后，人民法院指定成立的清算组在对国基公司破产前的经营行为调查过程中发现，国基公司破产前公司经营状况混乱，公司内部人员曾经利用此种情况曾开出过很多内容虚假的收款收据，而虚假收据与真实收款收据的区别就在于国基公司财务账册中是否有相应的收款纪录。根据原国基公司账目记载，胡荣购买的汇宾广场某某房产上并未有收取相应房款的收款记录。因此国墓公司清算组以及重整后的国基公司无法确认胡荣是否已经交清全部购房价款。虽然胡荣持有国基公司开具的收款收据这份孤证，还应提交其他的交款凭据，才能充分证明其已足额支付了购房价款。如过胡荣是通过银行转账方式支付房款，应当提供相应的银行转账凭证。如果是以现金方式交付国基公司，那么胡荣应该提供当时从银行取款凭证。关于29万元的房款是以现金还是转账方式支付这一重要问题，胡荣代理人在庭审中仅以其不清楚情况搪塞过去，而一审法院对这一关键问题也未予以查明，仅凭收款收据即认定胡荣已经履行完毕付款义务，缺乏事实依据。二、一审关于迟延办证违约金的计算，未考虑国基公司被裁定宣告破产这一事实，适用法律错误，违反了破产法的相关规定。一审判决要求国基公司承担从2011年3月12日起至一审第二次开庭之日的迟延办证违约金完全违背了破产法的相关规定。国基公司于2006年2月14日被本院受理破产还债。企业被受理破产还债之后，其所有债权人的债权都应当在债权申报期内向清算组申报，没有申报的债权将无法获得清偿。根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，只有人民法院受理破产申请时对破产企业享有的债权才能算做破产债权，也就是说企业自人民法院受理破产申请之日起，所有对外债务均已固定，不会产生新的破产债权。而破产企业在受理破产案件之后产生的应当从破产财产中支付的款项，一是破产费用，二是共益债务。破产法既然已经规定只有破产受理前享有的债权才能成为破产债权，且破产法中对于破产费用、共益债务的范围也有明确规定，胡荣主张的迟延办证违约金显然也不属于破产费用或共益债务，因此胡荣即使对国基公司存在迟延办证违约金债权，至多也只能计算到破产受理之时。2011年3月12日起至一审第二次开庭之日这一时间段内，国基公司不能产生新的债权。国基公司破产案系在《中华人民共和国企业破产法》实施前被本院受理，当时适用的法律为《中华人民共和国企业破产法（试行）》，第三十一条规定：“破产宣告时未到期的债权，视为已到期债权”该条款说明，国基公司债权人对国基公司的诉讼时效，至迟应当从2006年9月14日（本院裁定宣告国基公司破产还债之日）起算，胡荣在国基公司破产程序期间，从未主张过迟延办证违约金，且未存在其他诉讼时效中断、中止的情形，其主张的债权早已在2008年9月14日就超过诉讼时效。根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第六十一条之规定，超过诉讼时效的债权不属于破产债权。因胡荣未在诉讼时效内向国基公司申报过债权，即使其曾经存在对国基公司的债权，现也因超过诉讼时效而不能得到确认。一审判决未考虑国基公司被受理破产之后，相关债权应适用《中华人民共和国企业破产法》的特殊规定，仅按照合同法及相关司法解释的一般性规定对迟延办证违约金进行计算，损害了国基公司的合法权益。胡荣答辩称：一、答辩人已经足额支付了房款，国基公司的抗辩理由不能成立。二、一审法院认定的违约金起算时间及金额有事实与法律依据，国基公司的主张不能成立。王梅未到庭答辩。本院经审理查明，原审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，根据国基公司的上诉理由和胡荣的答辩意见，本案二审争议的焦点应归纳为：一、胡荣是否全额支付购房款；二、国基公司是否应支付迟延办证违约金。关于胡荣是否全额支付购房款的问题。首先，胡荣提供了其与国基公司签订的《商品房认购书》、《深圳市房地产买卖合同（现售）》、国基公司出具的收款人为国基公司出纳邱贵菊的两份《收款收据》、《业主入伙收费明细表》、《家庭财产保险凭证》、《居住证明》、涉案房产部分月份的水电费、物业管理费、燃气费的缴费单据，虽然国基公司对上述证据的不予确认，但并未提交反证，原审据此确认上述证据并无不妥，本院予以确认。以上证据足以证明国基公司与胡荣存在房地产买卖合同关系，涉案房产于2003年后一直由胡荣占有使用；其次，根据日期为2002年12月18日的收款收据显示，胡荣已向国基公司支付全部购房款295000元，收款人为国基公司财务部经理陈雪峰，并加盖有国基公司财务章。国基公司对该《收款收据》有异议，但并未提交相关反证，且该《收款收据》与胡荣占有使用涉案房产约十年的事实相互印证，原审据此采信该《收款收据》并无不妥，本院予以确认。国基公司称胡荣未全额支付购房款，没有事实依据，本院不予支持。关于国基公司是否应支付迟延办证违约金的问题。国基公司未依约及时协助胡荣办理涉案房产的房地产证，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，但国基公司于2006年9月14日被本院裁定宣告破产还债，胡荣的上述债权应转化为破产债权。根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条第一款第（十一）项规定，债务人在破产宣告前因侵权、违约给他人造成财产损失而产生的赔偿责任属于破产债权。因此，胡荣主张的2006年9月14日即破产宣告之后的违约金不属于破产债权的范围，不应得到支持。同时，根据《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第六十一条第一款第（七）项规定，超过诉讼时效的债权不属于破产债权，结合《中华人民共和国民法通则》关于两年诉讼时效期间的规定，胡荣请求2006年9月14日之前的违约金主张亦因已过诉讼时效而不属于破产债权的范围。综上，对胡荣请求国基公司支付迟延办证违约金的主张，本院不予支持。原审对此适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，原审认定事实清楚，但适用法律不当，导致实体处理欠妥，本院予以纠正；国基公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条第一款、第六十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项的规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第251号民事判决第一、二项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第251号民事判决第三、四项；三、驳回胡荣的其他诉讼请求。本案一审案件受理费4518元，二审案件受理费9036元，共计13554元，由上诉人国基公司负担8132元，由胡荣负担5422元。本判决为终审判决。审 判 长 钟 波审 判 员 聂 效代理审判员 许莹姣二〇一三年十一月二十六日书 记 员 邹俊辉 关注公众号“”