（2013）穗中法民五终字第3716号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2014-05-28
案件名称
廖杰与广州市万濠物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市万濠物业管理有限公司,廖杰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）穗中法民五终字第3716号上诉人（原审被告）广州市万濠物业管理有限公司。法定代表人刘海洋，职务总经理。委托代理人宋泽元，男，该司职员。被上诉人（原审原告）廖杰，男，1971年9月16日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区崇安一巷*号地下。上诉人广州市万濠物业管理有限公司（以下简称万濠公司）因物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：位于广州市越秀区海珠南路218-222号濠畔商厦是由广州市金璇贸易有限公司（以下简称金璇公司）开发的商业、办公楼。万濠公司是具备物业管理资质的企业。2007年9月18日，金璇公司（为甲方，委托方）与万濠公司（为乙方，受托方）签订《濠畔商厦物业管理委托合同》，约定：“甲方将濠畔商厦委托于乙方实施专业化、一体化的物业管理服务，订立本合同，双方共同遵守执行；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为3年；自2007年9月18日起至2010年9月17日时止；在业主委员会成立之前，负责制定为主临时公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守；严格按照与甲方协定的收费项目及标准向业主或物业使用人收取相关物业服务和其他费用，各项收费标准必须经物价部门许可，不得擅自加价，或只收费不服务、多收费少服务；本物业的每月管理服务费以建筑面积计按下列标准向业主或物业使用人收取：（1）商住办公：2.8元／平方米（不包括公用能源公摊），（2）商场：18元／平方米，（3）停车场120元／每个车位，上列各项费用标准必须报政府管理部门批准或备案，合同期内不得上浮，如因乙方管理策略须要进行价格下调的，需经甲方许可，但甲方不作任何形式的经济补贴；业主和物业使用人无正当理由逾期交纳物业管理费的，乙方有权从逾期之日起按每天应交管理费的千分之二加收滞纳金；合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，且90%以上业主和物业使用人反映良好，可直接参与甲方组织的下一届管理权招投标，并在同等条件下优先获得委托管理权；合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满前向对方提出书面意见。”2008年4月16日，廖杰（乙方）与万濠公司（甲方）签订《濠畔商厦物业管理合同》，约定：“为了加强濠畔商厦的管理，维护发展商、管理者、业主的权益，保障濠畔商厦的安全及合同使用，确保濠畔商厦的公共秩序，明确合同双方在濠畔商厦的公共秩序，明确合同双方在濠畔商厦物业管理中的权利义务，本着公正、公平的原则，经双方协商订立本合同，并共同遵照履行。物业地点：濠畔商厦12层1206房，物业建筑面积69.96平方米。第三章合同订立关系：甲方作为濠畔商厦的物业管理人，负责经营管理濠畔商厦；乙方是物业使用者、购买者，或乙方作为承租人，已经与发展商或业主，以及业主代理人签订了各类物业使用协议，使用濠畔商厦的物业；乙方同意由甲方委托的管理公司为濠畔商厦提供管理服务及制定《濠畔商厦物业管理公约》，并在期间接受和配合物业管理工作。第四章合同期限：本合同的履行期限与乙方实际使用物业的期限相同。第五章收费标准：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，管理费收费标准按照乙方使用物业的建筑面积计算，写字楼为每月2.8元／平方米，每月应缴纳公共照明、水、电分摊费、中央空调、电梯电费等分摊费（按实际发生计算），收费总数以管理处发出的收费单为准；管理费以及其他应缴费用按月结算，乙方须于每月7日前到甲方指定的地点缴交；乙方应当自其实际接受该物业或按照有关合同约定接收该物业之日起，开始缴纳管理费。第七章权利和义务：甲方制定管理费的收费标准，可在超过二分之一物业所有权人或使用人同意的前提下根据市场变化情况对管理费收费标准进行调整，管理费以年度为期调整并按调整后的标准向乙方收取管理费；乙方作为濠畔商厦的使用人之一，在合同期限内必须承担相应的管理费及其他应缴费用。”2010年10月，金璇公司进行前期物业管理招标，万濠公司参与了竞标并最终中标。广州市越秀区第一土地房屋管理所对金璇公司报送的濠畔商厦前期物业招标材料给予备案（编号：越物招投标（2010）1001号）。同月16日，金璇公司（为甲方、委托方）与万濠公司（为乙方、受托方）签订了《濠畔商厦物业管理委托合同》，约定：“甲方将濠畔商厦委托于乙方实施专业化、一体化的物业管理服务，订立本合同，双方共同遵守执行；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为3年，自2010年12月1日起至2013年11月30日时止；在业主委员会成立之前，负责制定为主临时公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守；严格按照与甲方协定的收费项目及标准向业主或物业使用人收取相关物业服务和其他费用，各项收费标准必须经物价部门许可，不得擅自加价，或只收费不服务、多收费少服务；本物业的每月管理服务费以建筑面积计按下列标准向业主或物业使用人收取：（1）商住办公：6元／平方米（不包括公用能源公摊）（2）商场：18元／平方米（3）停车场120元／每个车位，上列各项费用标准必须报政府管理部门批准或备案，合同期内不得上浮，如因乙方管理策略须要进行价格下调的，需经甲方许可，但甲方不作任何形式的经济补贴；业主和物业使用人无正当理由逾期交纳物业管理费的，乙方有权从逾期之日起按每天应交管理费的千分之二加收滞纳金。”据广州市国土资源和房屋管理局于2011年7月6日核发的房地产权证显示，广州市越秀区海珠南路218-222号［双］607房权属人为廖杰，建筑面积70.6平方米。濠畔商厦至今未成立业主委员会。另查明，在濠畔商厦另一业主詹素琴诉本案万濠公司物业服务合同纠纷一案中，原审法院于2011年7月21日作出（2011）穗越法民三初字第1275号民事判决，认为“《濠畔商厦物业管理委托合同》约定的期限已于2010年9月17日届满，建设单位依据相关规定和程序重新招标并签订新的《濠畔商厦物业管理委托合同》，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，该合同对濠畔商厦的业主及住户均有约束力”，遂驳回了该业主提出的继续履行其与万濠公司所签订的《濠畔商厦物业管理合同》，退还多收的物业管理费的诉讼请求。詹素琴不服判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2012年6月20日作出（2011）穗中法民五终字第3025号民事判决，认为“被上诉人未经征求案涉物业管理区域业主的意见，仅凭其与开发商在2010年10月16日重新签订的《濠畔商厦物业管理委托合同》中将物业管理费标准从原来的2.80元／平方米／月调高至6元／平方米／月，要求上诉人按照6元／平方米／月的标准缴纳物业管理费，显然依据不足。上诉人要求被上诉人退还多收取的管理费有理，原审法院予以支持。物业管理费的收费标准是本案当事人争议的焦点，对于其他事项尚无争议，而物业管理合同涉及双方当事人众多的权利义务，上诉人上诉要求继续履行其与被上诉人2009年5月3日签订的《濠畔商厦物业管理委托合同》，诉讼请求并不明确，原审法院予以驳回”，判决：一、撤销广州市越秀区人民法院（2011）穗越法民三初字第1275号民事判决；二、被上诉人在本判决送达之日起十日内，向上诉人詹素琴返还多收取的管理费290元；三、驳回上诉人詹素琴的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。2013年5月27日，廖杰以其与万濠公司签订的《濠畔商厦物业管理合同》的合法性已经得到生效判决确认，万濠公司多收取了其物业管理费为由，向原审法院提起诉讼，请求：1、确认双方签订的《濠畔商厦物业管理合同》合法有效；2、万濠公司退回从2011年3月1日至2013年6月30日多收的物业管理费6328元【按（6元／月／平方米-2.8元／月／平方米）×建筑面积70.60平方米×28个月计】。原审法院认为，廖杰与万濠公司之间的《濠畔商厦物业管理合同》是双方基于建设单位金璇公司与万濠公司于2007年9月18日签订的前期物业服务合同《濠畔商厦物业管理委托合同》而形成的物业管理合同关系的补充约定，真实反映廖杰、万濠公司的意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的合同，对双方均有约束力。廖杰、万濠公司双方就涉案房屋的物业管理合同关系应以《濠畔商厦物业管理合同》的约定为准。上述《濠畔商厦物业管理合同》明确约定了写字楼的物业管理费标准为2.8元／平方米，万濠公司可在超过二分之一物业所有权人或使用人同意的前提下根据市场变化情况对管理费收费标准进行调整。据此，在未经涉案物业区域超过二分之一物业所有权人或使用人同意的情况下，万濠公司擅自依据其与开发商在2010年10月16日重新签订的《濠畔商厦物业管理委托合同》的内容要求廖杰按6.0元／平方米／月缴纳物业管理费并以此作为抗辩意见，显然依据不足。本案中，廖杰已提交2013年3月至2013年6月的管理费发票用以证明万濠公司多收管理费的事实，现廖杰要求万濠公司退回该两月多收的物业管理费合法有理，原审法院予以支持。至于每月应退还物业管理费的计算方式，应按226.32元（按424元-2.8元／平方米×70.60平方米计）标准计算。对于廖杰主张的其余月份多收的物业管理费问题，因廖杰未能举证证明其已缴费的事实，且万濠公司对此不予确认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，廖杰未能举证证明其已交纳2012年3月至2013年6月以外期间的物业管理费，应自行承担举证不能的责任。因此，廖杰要求万濠公司退回2011年4月1日至2013年5月31日期间多收的物业管理费的依据不足，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条的规定，于2013年8月26日作出如下判决：一、确认廖杰与万濠公司之间的《濠畔商厦物业管理合同》合法有效。二、万濠公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向廖杰返还多收取的2011年3月、2013年6月的物业管理费452.64元（按226.32元／月×2个月计）。三、驳回廖杰的其他诉讼请求。本案一审受理费25元，由廖杰负担15元，万濠公司负担10元。判后，万濠公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、我国的现行法律规定，物业服务合同签约的主体是发展商与物业管理公司，我方与廖杰签订的《濠畔商厦物业管理合同》是对发展商与我方签订的物业管理合同内容的确认。2、我方与廖杰签订的《濠畔商厦物业管理合同》合同期限约定为：本合同的履行期限与乙方实际使用物业的期限相同。合同法规定合同期限不能超过20年，由于涉案房屋是属于商业性质的，使用年限是40年，已经超过合同法规定20年的年限，所以《濠畔商厦物业管理合同》是无效的。3、由于原物管合同终止，涉案大厦未成立业主委员会，开发商按照广州市国土房管局相关文件规定，公开招标新物管公司，我方以物管费最低中标，与发展商签订的《濠畔商厦物业管理委托合同》合法有效，对廖杰有约束力，涉案物业物业管理费应按照每月6元／平方米收取。故廖杰要求退还多收的物业管理费没有法律依据。万濠公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回廖杰的诉讼请求。廖杰二审答辩称：同意原审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。我方对一审判决第二项是有意见的，但是没有上诉，因为其中有部分物业管理费是承租人直接向万濠公司缴纳的，但一审法院对此没有认定。双方对一审查明的事实均无异议，本院二审予以确认。二审中，万濠公司提交了《濠畔商厦物业管理服务合同签署统计表》、《建筑功能指标规划验收明细表》，拟证实涉案大厦调高物业管理费已经有三分之二以上业主同意并与其签订了合同。廖杰质证称：上述材料不属于二审期间新的证据。而且没有合同证实，统计表中都是1-4楼的商铺，其管理费是18元／平方米，与4楼以上的商铺2.8元／平方米的管理费标准完全不一样，万濠公司无法证明其提高管理费经过三分之二业主同意，故对上述证据不予认可。万濠公司表示：其与廖杰的《濠畔商厦物业管理合同》是其对合同法不清楚，对房管局的文件不了解而签订的。本院认为，本案二审争议的焦点为万濠公司是否多收廖杰的物业管理费问题。结合本案双方的上诉、抗辩意见，本院认定如下：万濠公司与廖杰签订的《濠畔商厦物业管理合同》是双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，故原审认定《濠畔商厦物业管理合同》合法有效，对双方均有约束力，并无不当，本院予以维持。上述合同为委托物业管理合同，万濠公司认为合同的期限超过20年，应为无效合同，缺乏法律依据，本院不予采纳。根据上述合同的约定，万濠公司可在超过二分之一物业所有权人或使用人同意的前提下根据市场变化情况对管理费标准进行调整，虽然万濠公司通过公开投标与金璇公司签订《濠畔商厦物业管理委托合同》调高了涉案商铺的物业管理费标准，但本院（2011）穗中法民五终字第3025号生效民事判决已经确认万濠公司未征得涉案物业管理区域业主的意见，仅凭上述《濠畔商厦物业管理委托合同》要求业主按该合同约定的物业管理费标准缴纳物业管理费，依据不足。而且，本案中万濠公司所提交证据也不足以证明其对管理费标准进行调整取得涉案物业管理区域超过二分之一的物业所有权人或使用人的同意。因此，原审认定万濠公司多收取了廖杰的物业管理费，应予以退还，并无不当，本院予以维持。综上所述，万濠公司的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案