（2013）厦民终字第3117号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2014-02-28
案件名称
赵江诉张记录房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵江,张记录
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）厦民终字第3117号上诉人（原审原告）赵江，男，1966年8月25日出生。委托代理人张钊，福建华巍律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张记录，男，1976年8月24日出生。委托代理人郑金补，泉州法律服务中心法律工作者。上诉人赵江因与被上诉人张记录房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第1475号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵江向原审法院起诉，请求判令：一、张记录向赵江支付违约金（以购房款1801540元每日万分之五的标准计算，自2013年3月26日起计算至2013年6月8日止）；二、张记录赔偿赵江为本案所支付的律师代理费损失62000元；三、张记录承担本案诉讼费用、保全费用。原审判决查明，2012年6月18日，赵江、张记录签订一份《房产预约买卖协议》（编号：0010889），约定张记录（出售方、甲方）将坐落于厦门市海沧区沧虹东里7号3001室（即海晟维多利亚二期7号楼30层3001单元）的房产出售给赵江（购买方、乙方），购房款为1801540元。该协议第九条约定：“甲方保证：上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷；如存在其他共有人则共有人均已同意出售；如为已购公有住房、经济适用房的，则同住成年人同意出售。自本协议生效之日起，如发生与甲方有关房屋权属或债务债权纠纷等，概由甲方负责清理，并承担相应民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。”第十三条约定：“甲、乙双方签订本协议后，乙方已支付购房款后，双方除遇到不可抗拒因素外，否则不得中途悔约……在此条件下，任何一方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费。”第十五条约定：“……并约定于新产权证注销完毕三个日内签订房管局提供的《厦门市房地产买卖合同》，并前往房管局办理交易登记手续。若任何一方违反上述约定，视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。任何一方违约逾期壹拾伍日以上仍未履约的，视为悔约，另一方有权解除协议，同时要求违约方承担相应违约责任。”合同签订当日，赵江向张记录支付购房定金150000元，2012年6月20日，赵江依约向张记录支付了除按揭贷款之外的所有房款共计1099290元（含定金），张记录亦将讼争房屋实际交付给赵江，并与其配偶丁艳婷前往厦门市公证处办理委托手续，将讼争房产出售、产权过户等权限委托给赵江指定的案外人张敏珍。后赵江在依约为讼争房产办理银行解押手续时被告知讼争房产已被泉州市中级人民法院查封冻结。赵江于2013年4月诉至原审法院，提出要求张记录将讼争房产过户至赵江名下等诉求，后因案件审理过程中，泉州市中级人民法院解除了对讼争房产的查封，讼争房产完成过户，赵江当庭对诉讼请求进行变更，明确诉求如上。另查明，一、讼争房产于2013年3月26日被泉州市中级人民法院查封，后于2013年5月14日被解除查封；二、案件审理过程中，原审法院依赵江的申请于2013年4月9日查封讼争房产，后于2013年5月17日解除查封；三、现讼争房产已过户至赵江的姐姐赵健名下。原审判决认定以上事实有赵江提供的《房产预约买卖协议书》、收条、收据、《公证书》、《证明》、《厦门市土地房屋权证》以及当事人的庭审陈述等证据予以证实。原审判决认为，本案系房屋买卖合同纠纷。赵江、张记录签订的《房产预约买卖协议书》系双方的真实意思表示，不违反国家强制性法律规定，为有效合同，双方均应依约履行。赵江以双方合同约定的条款作为其请求权基础，对此，原审法院认为，虽张记录因其自身存在债权债务纠纷致使讼争房产被泉州市中级人民法院查封，客观上延迟了原告办理银行解押及过户手续的时间，张记录对其而合同义务的履行存在瑕疵，但该情形与合同第十五条所约定的违约金条款适用的前提并不相同，因此，合同第十五条所约定的违约金条款不能作为原告主张违约金的基础，赵江仅能依照合同第九条的约定向原告主张赔偿，故原审法院对于赵江关于违约金的主张不予支持。对于赵江提出有关律师费的主张，原审法院认为，律师费并非诉讼过程中的必要支出，赵江仅能在有合同依据的情况下向张记录进行主张。依照双方合同的约定，在一方违约并解除合同的情况下，违约方需承担守约方的律师费，现赵江、张记录的买卖合同已实际履行完毕，并不存在一方违约并解除合同的情形，故赵江有关律师费的主张并无合同依据，不能成立，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回赵江的全部诉讼请求。案件受理费1665元减半收取832.5元，由赵江负担，保全费5000元由张记录负担。宣判后，赵江不服，向本院提起上诉。上诉人赵江上诉称，赵江与张记录于2012年6月18日签订一份《房产预约买卖协议》，赵江购买张记录的坐落于厦门市海沧区沧虹东里7号3001室的房屋。由于签订合同时，该房屋的权属凭证尚未办出，无法直接过户。在赵江支付了除贷款以外的全部房款的情况下，张记录将该房屋交给其将使用。今年3月份左右，张记录领到该房屋产权证书，通知赵江可以解押过户。赵江将张记录原贷款全额清偿进行解押，在解押过程中，该购买的房屋因张记录对外债务原因于2013年3月26日被泉州市中级人民法院查封，致使合同履行中断。在赵江向泉州市中级人民法院提出异议后，经调解，泉州市中级人民法院于2013年5月14日解除了对该房屋的查封。同时得以继续履行直至履行完毕。根据上诉情况，双方合同的履行因为张记录的过错延迟履行了两个多月，可是原审法院认定张记录没有违约，而用“对合同义务履行存在瑕疵”，赵江不能接受。该合同的履行是有正常的交易时间的，在2013年5月17日解除查封后，到2013年6月8日房屋交付完毕，共计22天，若在正常履行的情况下，从查封之日（2013年3月26日）起算22日，即2013年4月17日就可履行完毕，而到2013年6月8日才履行完毕完全是因为张记录的过错而导致房屋被查封，合同无法继续履行。原审法院认为上述情况与合同第十五条所约定的违约金条款适用的前提并不相同，合同第十五条规定：“约定于新产权证注销完毕叁日内签订房管局提供的厦门市房地产买卖合同；并前往房管局办理交易登记手续。若任何一方违反上述约定，是为违约，每逾期一日，有违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。任何一方违约逾期壹拾伍日以上仍未履约的，视为悔约，另一方有权解除协议，同时要求违约承担相应的责任。”第十五条的违约前提是“任何一方违反上述约定”，而原审法院将前提此解释为“新产权证注销完毕叁日内办理过户手续”，本案中赵江是在办理房屋解押注销的过程中被查封的，解押注销没有完成。在解封后张江才又进行了解押注销并过户。从查封到解封的近两个月时间导致合同无法履行，就是一种违约，赵江认为第十五条“任何一方为违反上述约定”中的约定包括合同的所有条款、合同履行的全过程及交易习惯。再次，关于律师费损失，原审法院认为，依照双方合同的约定，在一方违约并解除合同的情况下违约方需承担守违方的律师费。但是合同中双方当事人并没有这样的意思表示，只有合同第十三条中有涉及律师费的约定：“任何一方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费”。而原审法院自行给支付律师费加了要解除合同的情况下的前提。综上，请求二审法院判令撤销原审判决，依法改判支持上诉人赵江在原审的全部诉讼请求。被上诉人张记录辩称，原审判决查明事实清楚，适用法律正确。赵江采用断章取义的方法对协议中的条款曲解，张记录依约履行并未给赵江造成损失。请求二审法院驳回赵江的上诉请求，维持原判。经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院对无异议的事实予以确认。二审审理中，双方均无提交新证据。本院认为，1、赵江与张记录签订《房产预约买卖协议书》时，明知讼争房产尚未办理一手产权证，讼争房产已抵押至兴业银行，双方无法及时过户，仍签订协议。且协议履行中张记录也积极履行义务促进交易完成。赵江应当知道履行该协议中产生的风险应由双方自行承担。2、根据讼争协议第十五条约定：“甲乙双方保证于2012年7月5日前到公证处办理相关买卖公证或委托公证，所产生的公证费用由购买方承担；甲方应于可以办理其名下产权时及时办理，如未及时办理，乙方有权书面催促其办理，甲方在收到乙方催促函件之日起两个工作日内必须办理，并将办理完毕的产权凭证交由乙方执管；并约定于新产权证注销完毕三个日内签订房管局提供的《厦门市房地产买卖合同》，并前往房管局办理交易登记手续。若任何一方违反上述约定，视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。任何一方违约逾期壹拾伍日以上仍未履约的，视为悔约，另一方有权解除协议，同时要求违约方承担相应违约责任。”可知，适用该条款的情形为：双方未于2012年7月5日前办理公证、甲方在乙方催促下未在两个工作日内办理甲方的产权证，双方未于新产权证注销完毕三个日内签订房管局提供的《厦门市房地产买卖合同》等，与本案的情形并不相同。赵江提出“任何一方违反上述约定是指协议中所有的约定”的解释没有依据，本院不予采纳。3、根据讼争协议第十三条约定“……若甲方中途悔约，……若乙方中途悔约，……在此条件下，任何一方违约，违约方对守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费”可知双方对出现悔约的情形才约定了悔约者应承担中介费、诉讼费及律师费。故，赵江提出有关律师费的主张应不予支持。4、根据讼争协议第九条约定“……若发生与甲方有关房屋权属或债务债权纠纷等，……由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿”约定，因张记录原因导致讼争房产被法院查封影响到赵江不能及时过户，应由张记录承担赔偿责任，但赵江并未提供其经济损失的证据，故本院对其主张的违约金数额不予支持。综上所述，赵江的上诉请求和理由没有事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉人赵江的上诉，维持原判。本案二审案件受理费1665元，由上诉人赵江负担。本判决为终审判决。审 判 长 林巧玲代理审判员 夏 雯代理审判员 胡林蓉二〇一三年十一月二十六日书 记 员 朱燕萍附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”