（2013）鄂汉阳民三初字第00537号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2014-12-15
案件名称
武汉鑫广电物业管理有限公司与肖玲物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市汉阳区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉鑫广电物业管理有限公司,肖玲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条，第一百六十二条
全文
湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂汉阳民三初字第00537号原告：武汉鑫广电物业管理有限公司。住所地：武汉市汉阳区汉阳大道***号。法定代表人：欧志华，该公司董事长。委托代理人：石太平、张国荣，均系该公司员工。均系特别授权代理。被告：肖玲，无固定职业。原告武汉鑫广电物业管理有限公司（以下简称鑫广电物业公司）诉被告肖玲物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月5日立案受理后，依法由审判员黄玮适用简易程序于2013年11月12日公开开庭进行了审理。原告鑫广电物业公司的委托代理人张国荣、被告肖玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫广电物业公司诉称：原告系汉阳区都市兰亭小区的物业管理公司，被告系该小区业主。根据双方于2008年10月17日签订的《武汉市前期物业管理服务协议》第四条约定：被告应按其住宅建筑面积每月每平方米1.5元缴交物业服务费。但被告自2012年1月1日来，便未履行缴交物业服务费的义务，经原告多次催要，被告均未交纳。诉讼请求：1、判令被告支付自2012年1月1日起至2013年9月30日止的物业管理服务费4，233.60元及违约金1，482.97元、2013年3月19日至2013年8月18日的水费180.90元，共计5，897.47元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告肖玲辩称：被告未交物业费及水费属实但事出有因，被告的房屋存在质量问题，墙面有开裂现象。另外还存在被告所在楼层消防通道长期关闭无法打开、房门经常被贴小广告、楼道有一盏灯不亮等问题。被告认为只要原告解决房屋质量问题，并保持消防通道畅通，就同意交纳物业费及水费。经审理查明：2007年5月5日，原、被告双方签订了一份《前期物业管理服务协议》，协议主要约定：肖玲（乙方）委托鑫广电物业公司（甲方）对其位于都市兰亭小区的房屋共用部位及小区公共区域提供物业管理服务，委托管理期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定《物业管理委托合同》生效时止；甲方负责对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向鑫广电物业公司交纳物业管理服务费，首次（收楼时）预交半年，收楼后按季交纳；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。协议并对物业管理服务具体内容和服务质量等事项作了约定，其中关于消防的服务标准为消防设施设备完好、有效。协议签订后，原告为都市兰亭小区提供了物业管理服务。被告系武汉市汉阳区都市兰亭小区2栋3单元1102室业主，其房屋建筑面积为134.43㎡。被告自2012年1月1日至2013年9月30日以原告未解决房屋质量问题、消防通道门无法打开为由，累计未交物业管理服务费4，234.54元（134.43㎡×1.5元／㎡×21个月）。关于被告所述的房屋质量问题，原告曾向房屋建设单位广东正升建筑有限公司武汉分公司去函，反映被告房屋存在质量问题，要求解决但未果。关于消防通道的问题，因同楼层个别业主自行关闭消防门锁，致使被告所在楼层消防通道门长期处于闭锁状态，无法正常使用。原告多次就物业管理服务费欠交情况向被告催收，被告未予支付，原告遂起诉至法院。本案经本院主持调解，双方未能达成一致意见。另查明，汉阳区都市兰亭小区的水费由原告向武汉市水务集团有限公司整体代交，代交后再由原告按实际用量向业主收取，被告肖玲自2013年3月19日起至2013年8月18日，欠缴水费180.90元。上述事实，有原告提供的《前期物业管理服务协议》、交款通知书、工作联系函等书证及双方当事人的陈述等证据证实，足以认定。本院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告在履行了物业管理服务义务后，有权按照协议约定向被告收取物业管理服务费，被告对约定的物业管理服务费应予交纳。被告作为业主如对原告的服务内容或质量不满意，可以与原告沟通协商，也可以通过合法的途径反映自己的要求，而不应简单采取拒交物业管理服务费的办法来解决问题，故被告拒交物业管理服务费的行为不当，应承担向原告支付物业管理服务费的民事责任，被告欠缴的水费亦应向原告交纳。关于被告提出的房屋存在质量问题的抗辩理由，与本案属不同法律关系，在本案调解不成的情况下，被告可另行主张权利，故本院对该抗辩理由不予采纳。关于被告提出所在楼层应急消防通道门无法正常使用的抗辩理由，与本院查明的事实相符，原告对此项物业管理服务的标准不符合合同约定，本院对该抗辩理由予以采纳。鉴于原告提供的物业服务存在瑕疵，依法应对物业管理服务费予以酌减，根据本案具体情况，本院酌定被告按应交纳物业管理服务费的95%向原告支付所欠物业管理服务费，即4，234.54元×95%=4，022.81元。因原告提供的物业服务存在瑕疵，被告不应承担支付违约金的民事责任。原告要求被告交纳物业管理服务费及水费的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。对其诉讼请求中不合理及过高的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告肖玲支付原告武汉鑫广电物业管理有限公司自2012年1月1日起至2013年9月30日止的物业管理服务费4，022.81元，于本判决发生法律效力之日起五日内付清；二、被告肖玲支付原告武汉鑫广电物业管理有限公司自2013年3月19日起至2013年8月18日止的代交水费180.90元，于本判决发生法律效力之日起五日内付清；三、驳回原告武汉鑫广电物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元减半收取25元，由被告肖玲负担，此款原告已预交，被告应将此款于本判决发生法律效力之日起五日内直接支付给原告。本判决为终审判决。审判员 黄玮二〇一三年十一月二十六日书记员 朱果 来自：