（2013）海民初字第1907号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2014-07-10
案件名称
纪强、王小芹与弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
山东省海阳市人民法院
所属地区
山东省海阳市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
纪强；王小芹；弘盛地产有限公司；弘盛地产有限公司海阳分公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第四十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第四十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第十四条第一项；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第十四条第二项；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第十八条第一款第一项
全文
山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第1907号原告：纪强。原告：王小芹。委托代理人：赵桂欣，山东息相通律师事务所律师。被告：弘盛地产有限公司，地址泰安市岱岳区粥店街道办事处堰北社区，机构代码73579252-0。法定代表人：王安年，经理。委托代理人：迟春岷。被告弘盛地产有限公司海阳分公司，地址海阳市海阳路**，机构代码55220319-9。负责人：陈龙，经理。委托代理人：迟春岷。原告纪强、王小芹与被告弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵桂欣，二被告委托代理人迟春岷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告纪强、王小芹诉称：2010年10月19日，原告与第二被告签订商品房预售合同及补充协议。被告应当在2011年9月30日前向原告交付所购房屋，原告按照合同的要求付清了所有房款。但被告直到2011年10月23日才向原告交付所购房屋及附属房。一、诉请被告支付原告逾期交房违约金579元。按照补充协议第二条，被告交付的房屋应当通过综合验收，而被告直到2012年6月才通过综合验收。按照合同第十五条规定，被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记提供的材料报产权登记机关备案，被告直至2013年6月才将材料报产权登记机关备案。二、诉请被告支付原告已付房价款1%的违约金2758元。按照合同第十条规定，被告变更规划、设计应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知原告。而被告在楼梯间和入户平台没有按要求铺装磨光花岗岩楼面，严重影响了所购商品房质量，三、诉请被告按原要求重做。根据合同及补充协议约定，原告购买的房屋建筑面积为98.33平方米，储藏室面积为15.4平方米。被告交付的房屋实际建筑面积为97.91平方米，储藏室面积为19.14平方米。按照合同第五条规定，原告应交的房款为275783元，而被告收取了原告281028元。四、诉请被告返还原告5245元。被告弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司辩称，第一，我们不存在逾期办理房权证的行为。第二，根据合同第十条第一款的规定，只有在商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向设计变更，被告应当在有关部门同意批准之日起10日内书面通知买受人，除此之外无需通知原告，且该变更是在原、被告签订合同之前，原告理由不成立。第三，关于房屋及附属房车库面积原被告已协商，多出部分原告已同意按差额补齐，因此不存在多收购房款问题。综上所述，被告已履行了合同中规定的义务，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年10月19日原告与第二被告签订了商品房预售合同及补充协议。约定：原告购买被告弘盛华庭8号楼3单元106室，建筑面积共98.33平方米，单价2557.49元，计款251478元。储藏室面积15.47平方米，单价1600元，计款24640元，合计总房款276118元。付款方式：自签订商品房预售合同后十日内一次性交纳总房款。面积差异处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价由买人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%以内的房价款由出卖人双倍返还买受人。房屋交付期限：出卖人应当在2011年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人。产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。签订合同及补充协议后，原告纪强、王小芹共交房屋储藏室款281028元。房屋及附属房原告主张被告于2011年10月23日交付原告，被告则主张已在合同约定的时间内通知的告接房，未及时接房的责任在于原告。被告所建设的房屋于2012年7月25日经有关部门验收合格备案。原告主张被告大房权证办理的时间为2013年5月底，直到2013年6月8日才通知原告可以办理房产证。另查明，原告主张被告应在公共楼梯间地面和入户平台铺装磨光花岗岩，其依据是2010年4月5日海阳弘盛4#、6#、8#楼建筑工程做法中规定的。被告则主张原建筑工程做法设计时间为2010年4月15日，该做法中原公共楼梯间楼地面由花岗岩楼地面已于2010年9月份申请有关部门变更为水泥砂浆楼地面，提供了有关部门同意对工程变更答复通知书，原告对此无异议。确认上述事实，有当事人的陈述笔录、合同及补充协议、收款收据等证据在卷为凭，经庭审质证、认证，足以采信。本院认为：原告与第二被告签订的商品房预售合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规，应视为合法有效。双方当事人均应按合同的约定享有权力和履行义务。合同约定房屋交付时间为2011年9月30日。原告则主张接收房屋的时间为2011年10月23日，提供了原告与物业公司2011年10月23日签订的弘盛华庭前期物业服务协议书为证。被告则主张被告在合同约定的时间内已通知了原告，是原告没有按时接房，被告则不承担违约责任。由于被告不能提供书面证据，且被告所建的商品房通过综合验收备案的时间为2013年7月25日。此时是房屋交付的法定条件，因此，原告主张迟交房21天，按已付房款275783元的日万分之一计算违约金为579元，理由正当，本院予以支持。按照合同十五条约定，第二被告应当在商品房交付使用后360日内，即应当在2012年10月1日前将办理权属登记资料报产权登记机关备案。由于第二被告逾期通过综合验收备案，直到2013年5月底6月初才通知原告可以办理房产登记证，属第二被告违约，应当按照该条约定向原告支付已付房价款1%的违约金。原告主张支付违约金为2758元，该款额是按照合同约定应交的房价款275783元的1%计算，该主张合理，本院予以认定。按照合同约定，原告购买的商品房建筑面积98.33平方米，实际建筑面积（房产证）为97.91平方米，公共部分与公用房屋分摊面积增加0.42平方米，面积误差比为0.43%。按照合同第五条规定的面积误差比绝对值在3%以内，据实结算房价款。因此原告要求被告应按房屋单价2557.49元退还0.42平方米计款1074元的主张合法有据，本院予以支持。原告主张的合同约定储藏室的建筑面积15.4平方米，实际面积（房产证）19.14平方米，实际面积比约定面积增加3.74平方米，据此计算面积误差比为24.29%。按照合同第五条约定面积误差比在3%以内的部分由原告承担，超出3%的部分由第二被告承担，原告应补足3%的储藏室款739元（3.74平方米×1600元÷24.29%×3%），储藏室应交款为25379元。根据上述计算，原告购买的房屋应交款为250404元，储藏室应交款为25379元，合计应交275783元。被告已收取281028元，原告主张被告应返还5245元，合法有据，本院予以支持。对于被告主张的附属房多出面积已与原告协商好按实结算，原告要求返还部分购房款无据，原告对此有异议，且被告未提供相关证据。被告以原告接收房屋时交齐房屋时交齐房款为由推定原告同意据实结算，理由不成立，原告得知权利被侵害后，在诉讼时效期间主张权利，原告其主张本院予以支持。原告主张的被告应在公共楼梯间地面和入户平台铺装磨光花岗岩，其依据是2010年4月5日海阳弘盛华庭4#、6#、8#楼建筑工程做法中的规定，该建筑做法设计被告于2010年9月份已申请并经有关部门同意变更为水泥砂浆楼地面。原告与第二被告签订购房时间为2010年10月28日，且合同中没有对公共楼梯间地面及入户平台铺装磨光花岗岩另行约定，因此原告之请求，本院不予支持。第二被告为第一被告的分支机构，不具有独立法人资格，原告要求二被告共同承担退款和支付违约金责任，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第一款（一）项之规定，判决如下：一、被告弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司于判决生效之日起十日向原告纪强、王小芹支付逾期交房违约金579元；二、被告弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司于判决生效之日起十日内向原告纪强、王小芹支付逾期提供办理房地产权属证书的相关资料资料的违约金2758元；三、被告弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司于判决生效之日起十日内返还多收取原告纪强、王小芹的购房款5245元；四、驳回原告纪强、王小芹要求被告弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司按照“海阳弘盛华庭建筑工程做法”要求在楼梯间及入户平台铺装磨光花岗岩的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判长 成学波审判员 王界国审判员 马巾力二〇一三年十一月二十六日书记员 修红红 更多数据：