（2012）深中法房终字第2971号

裁判日期: 2013-11-26

公开日期: 2014-04-18

案件名称

深圳市盛孚物业管理有限公司与深圳市高利实业发展有限公司物业服务合同纠纷

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

深圳市盛孚物业管理有限公司,深圳市高利实业发展有限公司,深圳市南山区某某家园业主委员会

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2012）深中法房终字第2971号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市盛孚物业管理有限公司。法定代表人：董声俊，总经理。委托代理人：李文彬，广东君强律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市高利实业发展有限公司。法定代表人：杨辉，董事长。委托代理人：陈涛，广东太上律师事务所律师。委托代理人：李宇凌，男，汉族，1976年5月25日出生，系该司职员。原审第三人：深圳市南山区某某家园业主委员会。法定代表人：吴高军，主任。上诉人深圳市盛孚物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第711号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，深圳市盛孚物业管理有限公司（以下简称盛孚物业公司）于2009年2月9日取得一级物业管理资质证书。位于深圳市南山区文心二路与滨海大道交汇处的某某家园，系商住混合小区，由四栋18层、一栋22层高层住宅楼组成，其中住宅面积为38050平方米，商铺面积5000平方米，垂直电梯10部，地下停车位250个，总户数382户。深圳市某盈实业发展有限公司于2005年11月15日取得某某家园A、B、C、D裙楼净菜市场商业用房的所有权，总建筑面积为3512．88平方米。2006年1月25日，深圳市某盈实业发展有限公司变更为深圳市高利实业发展有限公司（以下简称高利公司）。2006年4月13日，某某家园A、B、C、D裙楼116房（建筑面积为3512．88平方米）变更登记至高利公司名下。2009年7月19日，深圳市南山区某某家园业主委员会（以下简称某某家园业委会）向深圳市南山区建设局、粤海街道办、粤海街道办海珠社区工作站提交了《深圳市物管项目招投标活动备案表》，备案表显示：业主大会于2009年7月4日至7月6日召开，某某家园业委会于2009年7月6日举行了对《南山文化中心区某某家园住宅区业主大会表决票》中两项表决议题的投票，1、你是否同意通过市场竞争机制公开选聘物业服务公司；2、你是否同意授权业主委员会全权代理公开选聘物业服务公司。某某家园小区建筑面积53940．72平方米，参加本次业主大会投票296户，占小区总户数74％，其中，同意通过市场竞争机制公开选聘物业服务公司的户数292户，占本次投票户数98．64％；同意授权业主委员会全权代理公开选聘物业服务公司的户数为291户，占参加本次投票户数的98．31％。据此，某某家园业委会认为，某某家园业委会对于选聘盛孚物业公司作为物业服务公司得到了业主的合法授权。2009年8月10日，某某家园业委会发布《深圳市南山区美墅蓝山物业服务管理招标文件》。招标文件中第一部分第3条内容为：小区收费面积43050平方米，现行收费标准为：住宅2．6元／平方米，商铺6元／平方米，地下停车位250元／月／部（住宅及商铺管理费中不包含本体维修基金）。某某家园业委会及某某家园招投标小组于2009年9月18日向盛孚物业公司发出了《中标通知书》，告知盛孚物业公司已中标某某家园物业管理项目，并请其立即着手物业服务管理合同的起草及筹备进驻小区的前期准备工作。某某家园业委会与盛孚物业公司于2009年9月28日签订了《深圳市某某家园物业服务合同》，于2009年10月20日另行补签了《补充协议》，双方约定：合同期限自2009年9月28日起至2012年9月27日止，该住宅区的建筑面积为53940．72平方米，其中包括收费住宅面积38050平方米、商铺面积5000平方米；（第四条）某某家园业委会委托盛孚物业公司提供以下管理服务：……2、房屋公用部位的日常维修、养护和管理；3、共用设施设备的日常维修、养护、管理和运行；4、附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理；5、公共绿地养护和管理；6、清洁服务，包括房屋共有部位、公共场所的清洁卫生、垃圾收集等；7、小区交通秩序维护，对车辆停放进行管理服务；以及配合和协助公安机关进行安全监控和巡视等保安工作、消防和电梯管理、编制物业及物业管理档案、资料、开展社区文化娱乐活动和法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；（第七条）物业管理费住宅部分为建筑面积2．55元／月／平方米，商业部分为建筑面积6元／月／平方米，盛孚物业公司对物业产权人、使用人的房屋租用部位、自用设备的维修养护，及其它特约服务，采取包干制；（第八条第二款）业主和物业使用人应自觉缴费，不得拖欠，逾期缴纳相关物业管理费的，从逾期次月第一日起按欠费总额日加收应缴费用万分之五的滞纳金；（第九条）停车位收费，地下停车场250元／月／部，露天110元／月／部；（第十五条第十八款）本物业所有商铺不得从事有关中餐、汽车维修、洗车、桑拿、大厅等噪音大、影响环境的经营主体，如发现乙方应及时制止；（第十八条、第二十条）盛孚物业公司代表某某家园业委会每月收取专项维修资金，并开设银行专户管理；及其它条款。因某某家园业委会未到庭参加一审诉讼，为查明案件事实，原审法院依法向某某家园业委会调查相关情况，某某家园业委会向原审法院提交了《关于南山法院调查情况的答复》及表决票、网页打印件等证据。对于某某家园业委会提交的证据，盛孚物业公司均予认可。高利公司对某某家园业委会提交的证据，质证意见如下：1、高利公司对其投的编号为221的表决票真实性予以认可，但高利公司认为该表决票的标题为涉案小区《住宅、区业主大会表决票》，不涉及商业区，且高利公司已与信业公司单独签订了商业区域的物业管理合同，故高利公司投了弃权票；2、高利公司对其余表决票的真实性不予认可，并认为商业面积中其余4户的投票面积共计220平方米，不到商业总面积的4％，且其中3户并非商业业主投票；3、高利公司认为某某家园业委会提交的表决票共269张，其中未通过议题2的有7票，与盛孚物业公司提交的《深圳市物管项目招投标活动备案表》中记载的与会296人，通过议题2的为291票不符，两份证据存在矛盾；4、高利公司对某某家园业委会提交的网页打印件不予认可，认为该证据仅能证明某某家园业委会在签订物业服务合同当日将该合同上传到非指定网站，某某家园业委会没有召开业主大会通过物业服务合同。关于某某家园业委会对物业管理公司的招投标程序以及物业服务合同的签订、履行，各方存在以下争议：1、某某家园业委会认为涉案小区选聘盛孚物业公司作为物业管理公司系经由涉案小区业主大会表决，该表决有商业物业业主参与，高利公司参与了该表决，并投了弃权票；高利公司认为某某家园业委会提交的表决票注明为住宅区表决票，与商业区无关，故高利公司投了弃权票，高利公司并未全权委托某某家园业委会选聘商业区物业管理公司。2、某某家园业委会认为涉案小区业委会中无商业物业的代表，系因商业物业业主没有报名参加业委会委员选举。高利公司则认为某某家园业委会未通知商业物业业主参与业委会选举，更不应牺牲商业物业业主的利益，大幅增加其物业管理费，而降低住宅区业主的物业管理费。3、某某家园业委会认为招标文件中商铺每月每平方米6元的物管收费标准确定的依据是深物价（1997）141号文，该收费标准已经业主大会表决通过，并征询了商业物业业主的意见。高利公司认为根据2006年9月1日《深圳市物业管理服务收费管理规定》第五条、第三十一条，非住宅物业的物业管理服务收费实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业管理服务合同中协商约定收费标准。4、某某家园业委会认为物业服务合同第九条是依据深价规（2008）1号文拟定，第十五条第十八项是根据涉案小区的法定规划和《管理规约》拟定，经业主大会表决通过，并征询了商业物业业主的意见。高利公司认为某某家园业委会并未举证证明物业服务合同经过了提请业主大会批准的程序，上述条款并未成立生效。5、关于高利公司所称的9个露天停车位的使用权。高利公司认为某某家园业委会在对物业管理公司进行招标的文件中没有提到地面停车收费的问题，而物业服务合同中约定了按每辆车每月110元收取费用，侵犯了高利公司的所有权。对此，高利公司提交了《南山商业文化中心区T105-0095土地使用权转让补充协议书》、《T105-0095地块某某家园裙楼市场物业移交协议书》，拟证明对于涉案物业，建设及高利公司取得所有权时并未限定用途，及高利公司享有地面停车位的所有权。盛孚物业公司对上述证据真实性没有异议，但是认为高利公司拟证明的内容与本案无关。某某家园业委会则认为根据《物权法》第七十四条第三项的规定，高利公司并非涉案的9个露天车位的使用权人。6、关于商业物业与住宅区是否隔离，某某家园业委会认为涉案小区商业物业与住宅区不是隔离的，而是整体不可分割的，商业物业上是住宅区及空中花园，与住宅区连为一体，系ABCD栋的裙楼，商业物业与住宅区共享的设备设施包括公用上下水管道、落水管、公用照明、配电系统、楼内消防设施设备、排水系统、公用道路等。高利公司则认为商业物业和住宅区是区分使用、分别管理的。7、某某家园业委会认可盛孚物业公司从2009年9月28日以来对涉案小区商业物业提供了专业化、一体化的物业管理服务。高利公司则认为除了停车收费以外，盛孚物业公司对商业物业并未提供物业服务。盛孚物业公司对上述某某家园业委会的意见均予认可。另，盛孚物业公司提供的《欠费明细表》显示，盛孚物业公司主张的2009年10月1日至2011年6月30日期间，高利公司所有的涉案物业共支付物业管理费135500元。对此，高利公司认为已支付的物业管理费系盛孚物业公司以阻挠租户装修商铺为手段，径行向高利公司的租户收取，并不代表高利公司对物业服务合同的认可。盛孚物业公司提供了其与案外人签订的《清洁及绿化合同》、《城市垃圾清运合同》、《供水设施清洗消毒合同》、《电梯保养合同》、《管道疏通及化粪池清理承包合同》以及公共清洁、绿化、电梯维护等产生的费用发票、收费凭证及水费、电费发票、收费凭证，拟证明盛孚物业公司已经按照物业服务合同的约定履行了对某某家园小区提供公共服务及为此产生的各项费用。高利公司对上述合同的真实性没有异议，但认为这些证据证明的有关物业服务的项目都是在美墅蓝山小区住宅区发生的，与商业物业无关。高利公司为证明对于自有商铺有独立的物业管理公司进行管理，提交了于2005年11月15日与信业公司签订的《物业管理合同》，合同第二条约定的管理服务费用为3．5元／月／平方米，委托管理期限自合同签订之日起，为期十年。盛孚物业公司认为某某家园业委会成立后并未与前期物业管理公司签订物业管理合同；在某某家园业委会与盛孚物业公司签订物业管理合同后，前期物业管理合同无效。盛孚物业公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、高利公司向盛孚物业公司支付所拖欠的自2009年10月1日起至2011年6月30日、期间的物业管理费307123．3元、物业专项维修资金188442．2元、滞纳金76197．1元，合计401762．55元；2、本案诉讼费用由高利公司承担。高利公司向原审法院提起本案反诉，请求：1、盛孚物业公司与某某家园业委会所签订的《某某家园物业服务合同》以下条款无效：第七条第一款第二项“商业用户6元／月／平方米”；第八条第二款“业主和物业使用人应自觉缴费，不得拖欠，逾期缴纳相关物业管理费的，从逾期次月第一日起按欠费总额日加收应缴费用万分之五的滞纳金。”；第九条第二款第二项“露天110元／部／月”；第十五条第十八款“本物业所有商铺不得从事有关中餐、汽车维修、洗车、桑拿、大厅等噪音大、影响环境的经营主体，如发现乙方应及时制止。”2、盛孚物业公司返还从2009年10月起至2010年10月止九个停车位的管理费23760元；3、盛孚物业公司承担本案诉讼费用。原审法院认为，按照《物业管理条例》第十二条的规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；业主大会决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据某某家园业委会提交的业主大会表决票显示，2009年7月6日的业主大会表决所决定选聘物业管理公司的效力仅限于住宅区，高利公司为商业物业业主，其对于住宅部分业主大会并无表决权限，因而在表决票上弃权并无不妥，但该项弃权并不当然推定其放弃对于所拥有的商业物业业主权利的行使。而后某某家园业委会并未举证证明就商业物业物管服务有关事项举行了业主大会进行表决或商定，而且获得商业物业建筑总面积过半数的业主参加并同意。且盛孚物业公司和某某家园业委会均未举证证明每月每平方米6元的物业管理服务收费标准是与商业物业业主协商而定，故盛孚物业公司和某某家园业委会应当承担举证不能的不利后果。据此，原审法院认为，某某家园业委会无权代理商业物业业主签订物业服务合同、约定服务费用。虽然，涉案物业的租户曾向盛孚物业公司支付部分物业管理费，但也并不代表高利公司作为物业业主对物业服务合同效力的认可。故《某某家园物业服务管理合同》中关于商业物业管理的约定对高利公司不发生合同效力。但对于高利公司要求主张《某某家园物业服务管理合同》第七条第一款第二项“商业用户6．00元／平方米／月”；第十五条第十八款“本物业所有商铺不得从事有关中餐、汽车维修、洗车、桑拿、大厅等噪音大、影响环境的经营主体，如发现乙方应及时制止”；第八条第二款“业主和物业使用人应自觉缴费，不得拖欠，逾期缴纳相关物业管理费的，从逾期次月第一日起按欠费总额日加收应缴费用万分之五的滞纳金”；第九条第二款第二项“露天110元／部／月”无效的诉讼请求，虽然上述条款的合同效力不及于高利公司，但其中第八条第二款和第九条第二款第二项涉及住宅区和商业区物业管理，其余两条也因部分商业物业业主已实际履行，并非当然无效，故对于高利公司提出上述条款无效的主张，原审法院不予支持。对于高利公司抗辩因盛孚物业公司没有为其提供物业管理服务故拒绝支付物业管理费的意见，原审法院认为，作为一个完整的商住小区，虽然在通道、围栏设置上住宅区与商业物业相互独立、不能相互进出，但房屋建筑物本体存在共用部分（如外墙、承重结构等）及共用的给排水、供电、消防等设施，因此盛孚物业公司根据物业服务合同的约定有义务对相关部分进行维修、清洁、养护和管理，本案中，盛孚物业公司举证证明盛孚物业公司事实上对商业物业提供了物业服务，某某家园业委会也予认可，故盛孚物业公司、高利公司之间形成事实上的物业管理服务合同关系。高利公司应当支付相应的物业管理费。因此高利公司的该项抗辩理由缺少事实依据，原审法院不予支持。关于盛孚物业公司要求高利公司支付物业管理费的请求，由于涉案物业服务合同的效力不及于高利公司，故盛孚物业公司请求按照每月每平方米6元的标准向高利公司收取物业管理费及滞纳金，依据不足，原审法院不予支持。因盛孚物业公司与高利公司之间存在事实的物业管理服务关系，物业管理服务在客观上无法返还，依据公平原则，高利公司应支付相应的物业管理费。盛孚物业公司现为一级物业管理资质企业，根据深价规（2007）1号《关于下达我市物业管理服务收费指导标准的通知》的规定，一级资质的物业管理公司在上述期间管理高层商住楼的指导收费标准为每月每平方米3．9元，故高利公司应按照每月每平方米3．9元的标准向盛孚物业公司交纳2009年10月至2011年6月的物业管理费287704．8元（3512．88平方米x3．9元／月·平方米x21月：287704．8元）。扣除涉案物业的租户已向盛孚物业公司支付的物业管理费135500元，高利公司还应向盛孚物业公司支付物业管理费152204．8元。关于盛孚物业公司要求高利公司支付2009年10月1日至2011年6月30日的物业专项维修资金18442．2元的诉讼请求，盛孚物业公司作为涉案物业的事实管理人，有权要求高利公司按照行政主管部门确定的统一收费标准支付本体维修金，故对于盛孚物业公司的该项诉讼请求，本院予以支持，高利公司应向盛孚物业公司支付物业专项维修资金为3512．88平方米x0．25元／月·平方米x21月=18442．62元。盛孚物业公司要求高利公司支付18442．2元，系其对自身权利的处分，原审法院予以照准。关于高利公司主张盛孚物业公司应返还其所有的9个露天停车位每月“0元／部的停车管理费用23760元（自2009年10月至2010年10月）的诉讼请求，由于该费用实际由商铺承租业主支付，高利公司并非权利人，因此，高利公司的该项请求本院不予支持。如对该费用确有争议，应由实际支付者另循法律途径解决。某某家园业委会经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。据此，原审法院依照《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十二条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十一条之规定，判决：一、高利公司应于本判决生效之日起十日内向盛孚物业公司支付拖欠的自2009年10月1日至2011年6月30日期间的物业管理费152204．8元；二、高利公司应于本判决生效之日起十日内向盛孚物业公司支付拖欠的自2009年10月1日至2011年6月30日期间的物业专项维修资金18442．2元；三、驳回盛孚物业公司的其它诉讼请求；四、驳回高利公司的全部反诉请求。本诉案件受理费7326元，由盛孚物业公司负担4214元，高利公司负担3112元；反诉案件受理费197元，由高利公司负担。上诉人盛孚物业公司不服一审判决，向本院提起上诉，称：一、原审法院对本案适用法律条文的理解及认定事实部分错误，因而导致作出错误的判决。1、原审法院按照《物业管理条例》第十二条的规定认定“某某家园业委会并未举证证明就商业物业物管服务有关事项举行了业主大会进行表决或商定，而且获得商业物业建筑总面积过半数的业主参加并同意。”因此，原审法院认为某某家园业委会无权代理商业物业业主签订物业服务合同，约定服务费用，故《某某家园物业服务管理合同》中关于商业物业管理的约定对高利公司不发生合同效力。盛孚物业公司认为原审法院对《物业管理条例》第十二条的理解是错误的，《物业管理条例》第十二条规定的物业管理区域内专有部分系指整个的物业管理小区整体，而不能理解区分为住宅部分和商业部分，对于一个完整的商住小区招聘物业管理单位，应当由业主大会统一表决决定，而不是由住宅部分的业主和商业部分的业主分别表决。本案中，盛孚物业公司已提供证据《深圳市物管项目招投标活动备案表》证明，不区分住宅区和商业区整个某某家园小区业主已投票表决，表决结果不管是专有部分占建筑物总面积过三分之二的业主还是占人数过三分之二的业主都同意通过业主大会会议议题。因此，本次招投标活动所通过的业主大会表决结果对整个某某家园商住区业主均具有法律约束力，理所当然适应于高利公司。况且，一个物业管理小区只有一个业主委员会，业主委员会理所当然代表住宅区及商业区业主。故，某某家园业委会与业主大会选聘的盛孚物业公司签订的《物业服务合同》合法有效，对包括高利公司在内的整个某某家园商住区业主均具有法律约束力，高利公司有义务依《物业服务合同》商业部分的约定标准支付相应物业管理服务费。2、原审法院认定盛孚物业公司和某某家园业委会均未举证证明每月每平方米6元的物业管理服务收费标准是与商业物业业主协商而定，故盛孚物业公司和某某家园业委会应当承担举证不能的不利后果。盛孚物业公司认为此为原审法院对事实的错误认定及对相关法律的错误适用。某某家园业委会在一审已提交了业主大会表决票（包括高利公司在内的五户商业区业主），高利公司在表决票上投了弃权，证明高利公司参与了表决。但是原审法院只是以表决票上的抬头形式而认定高利公司在表决票上弃权并无不妥，这显然与事实不符。因为某某家园业委会所制作的表决票是不区分商住区业主而统一样本的，且表决票上的实质表决内容事项仍为《深圳市物管项目招投标活动备案表》所载明的议题，高利公司已行使其商业区表决的权利（即弃权）。另外，某某家园业委会系业主大会的执行机构，其对外公布的《深圳市南山区美墅蓝山物业服务管理招标文件》代表全体业主的意思表示，盛孚物业公司作为善意的物业管理投标单位，以《深圳市南山区美墅蓝山物业服务管理招标文件》所确定的每月每平方米6元的商业物业管理服务收费作为《物业服务合同》约定商业物管费的收费标准并无不妥，符合法律及投标文件规定。二、原审法院对高利公司应支付相应的物业管理费所根据的文件规定适应错误，严重降低了盛孚物业公司应收取的商业区物管收费标准。原审法院认定高利公司应支付盛孚物业公司相应的物业管理费，高利公司的物业为商业物业，但原审法院却根据深价规（2007）1号《深圳市住宅物业服务收费指导标准》作为商业物管费的依据，从而确定高利公司应支付相应的商业物管费标准为每月每平方米3．9元，这显然是错误的，是错误适用政府文件。因为深价规（2007）1号《深圳市住宅物业服务收费指导标准》所规范的是住宅物业收费标准，但本案高利公司应支付的应为商业物管费，住宅与商业物业在收费标准上存在巨大差别，原审法院适用对象错误。盛孚物业公司认为商业物业收费标准应参照深物价（1997）141号《关于下达深圳市物业管理服务收费指导标准的通知》。根据深物价（1997）141号《关于下达深圳市物业管理服务收费指导标准的通知》第七条“在住宅、高层商住楼（住宅楼）、写字楼和工业区内为商业用途的物业，可在该物业管理收费标准的基础上上浮，但最高不得超过150％”规定，盛孚物业公司为一级资质物业管理公司，《物业服务合同》约定商业物管费收费标准为每月每平方米6元符合规定。况且，某某家园小区处于深圳市南山区商业文化中心区，周围商业区的物管费收费标准均普遍高于每月每平方米8元，原审法院却参考住宅区的收费标准每月每平方米3．9元，显失公平，严重损害了盛孚物业公司应得的财产权益。综上，深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第711号民事判决认定事实部分错误，并错误适用法律，请二审法院依法纠正一审错误判决，并依法改判。为维护盛孚物业公司合法的民事权益，请求：1、判令撤销深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第711号民事判决第一项及第三项判决，并依法予以改判；2、改判高利公司向盛孚物业公司支付所拖欠自2009年10月1日起至2011年6月30日期间的物业管理服务费人民币307123．30元、滞纳金人民币76197．10元，合计人民币383320．40元；3、维持深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第711号民事判决第二项及第四项判决；4、判令本案的诉讼费用由高利公司承担。被上诉人高利公司答辩称：请求法院驳回盛孚物业公司的上诉请求，维持原判。一、一审法院认定的事实清楚、准确，盛孚物业公司与某某家园业委会未能举证业主大会通过了物业管理合同，也未能在起诉前举证取得专有部分占建筑总面积过半数同时占总人数过半以上的业主同意的物业管理合同以及商铺物业服务收费标准为6元／月／平方米的依据。二、原审法院适用的法律正确。1、关于物业管理区域专有部分的概念，根据我国物权法第70条关于业主对建筑物内住宅、经营性住房部分享有专用权的规定，本案中物业管理区域内的专有部分当然指的是业主的住宅或者业主的经营型用房两部分，盛孚物业公司在上诉状中将物业管理区域内专有部分解释为整个物业的管理小区，这无论从文义上还是法律意义上都是荒谬的。2、关于某某家园业委会能否理所当然代表住宅区及商业区的业主签订物业服务合同的问题。第一，某某家园业委会未经业主大会选举产生，其资格是无效的。第二，某某家园业委会未经业主明确的授权，不能理所当然的代表住宅和商业区的业主加重业主的责任，排除业主主要权利的新的物业服务合同。第三，所谓选聘盛孚物业公司作为物业管理的业主大会实际上是以书面形式召开的，没有任何的文件，只是发了一个表决票，而且根据表决票上的内容，它是住宅区业主大会，没有包括商业区，因此它所表决的效力当然不及于高利公司。三、关于原审法院所适用的标准问题，由于下达的《深圳市物业管理服务收费指导标准的通知》，即深物价（1997）141号文已经被《深圳市物业管理服务收费管理规定》，即深价规（2007）1号文所废止，而且物业服务合同的无效是盛孚物业公司和原审第三人某某家园业委会的过错造成的，与高利公司无关，因此应当根据有关的司法解释参照当地政府部门，也就是说深圳市物价局规定的指导价来约定物业费。原审第三人某某家园业委会经合法传唤未到庭，视为放弃相关诉讼权益。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷案件。根据《深圳市物业管理服务收费管理规定》的相关规定，我市物业管理服务收费按照住宅物业和非住宅物业分别实行政府指导价和市场调节价。某某家园业委会发出《南山文化中心区某某家园住宅区业主大会表决票》，以书面征求意见的形式召开住宅区业主大会，高利公司作为商业物业的业主，有理由相信此次业主大会及表决事项与己无关，故其作出弃权表示不构成对其业主权利的处分。由于高利公司所有的商业物业在整个小区商业物业中所占份额超过70％，某某家园业委会亦未提供证据证明其已就对外协商商业物业管理服务费取得了足够份额的授权，原审法院认定某某家园业委会无权对外协商商业物业管理服务费，认定事实清楚，本院予以确认，盛孚物业公司的上诉理由不成立，本院不予采信。涉案《深圳市某某家园物业服务合同》中关于商业物业管理服务费的约定虽不约束高利公司，但高利公司与盛孚物业公司之间形成事实上的物业管理服务关系，高利公司应支付相应的物业管理服务费。鉴于盛孚物业公司开始提供物业管理服务时深价规（2007）1号《深圳市住宅物业管理收费指导标准》尚在有效期内，原审法院参照该规定的最高收费标准确定高利公司的付费标准，处理结果并无不当，本院予以维持，对盛孚物业公司的上诉主张，本院依法驳回。综上，原审判决认定事实清楚，处理结果亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7050元，由上诉人深圳市盛孚物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　龚　　　　萍代理审判员　唐　　　　毅代理审判员　朱　　　　宽二〇一三年十一月二十六日书　记　员　廖冉冉（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度“”