（2013）珠香法民三初字第78号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2014-12-25
案件名称
珠海市华策物业顾问有限公司与梁宇新蔡文惠物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海市华策物业顾问有限公司,梁宇新,蔡文惠
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2013）珠香法民三初字第78号原告：珠海市华策物业顾问有限公司，住址：珠海市。负责人：邢国铭。委托代理人：赵争平，广东大公威德律师事务所律师。被告：梁宇新，男，汉族，1970年11月4日生，住珠海市。被告：蔡文惠，女，1974年1月22日生，住珠海市。上述原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨永峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告珠海市华策物业顾问有限公司的委托代理人赵争平、被告梁宇新、蔡文惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：自2001年起，原告与代表被告在内的珠海市粤海国际花园业主委员会先后签订了物业管理（服务）合同，符合法律效力。这些合同规定：2001年1月31日至2005年1月31日原告应按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.5元（其中1元为物业管理费，0.35元为电梯维修费，0.15元为公用水电费）；2005年2月1日至2006年11月30日原告应按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.2元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）；2006年12月1日至2007年11月30日原告应按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.2元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）；2007年的12月1日至2008年的4月30日原告应按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.2元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）；2008年5月1日至2011年4月30日，原告应按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.45元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）及物业专项维修资金0.15元，共计1.60元：2011年5月1日至2011年的8月31日原告应按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.45元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）及物业专项维修资金0.15元，共计1.60元：2011年9月1日至2014年8月31日，原告应按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.65元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）及物业专项维修资金0.15元，共计1.80元。这些费用每月交纳一次，逾期的，原告有权按日加收欠交费用的千分之一的滞纳金。另外，包括被告在内的粤海国际花园业主在入伙时签订的《业主公约》中均有业主不按规定缴交物业管理费等费用的，处以每日干分之三的滞纳金的约定。合同签订后，原告一直如约履行自己的职责，而被告自2007年以后，拒交物业管理费，经原告多次催促均未果。为维护小区正常的物业管理秩序，维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令被告支付物业管理费及其滞纳金。请求法院支持原告诉求：1、判令被告支付物业管理费（含物业专项维修资金）本金15903.7元；滞纳金14983元（按每日千分之一暂计至2013年5月1O日，应计至本金付清时止），共计30886.7元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。原告为其诉称提交如下证据：1、原告营业执照、机构代码证；2、被告身份证；3、粤海国际花园管理费收费通知单；4、《业主公约》签约页；5、四份物业管理合同。被告梁宇新、蔡文惠共同辩称：一、被答辩人未经法定程序产生，不是适格的物业管理公司。1、2005年3月后粤海国际花园业主委员会在选聘被答辩人作为粤海国际花园的管理公司时，从未按照《中华人民共和国物权法》、《广东省物业管理条例》及《珠海市物业管理条例》的有关规定，召开全体业主大会或进行过正式的书面表决，也未经专有部分占建筑总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意，绝大多数业主对于选聘的过程毫不知情；2、粤海国际花园业主委员会在与被答辩人签订物业管理聘用合同时并未获得业主大会决定授权，该合同不具合法性。3、在被答辩人2001年签订的《物业委托管理合同》于2005年3月即将到期后，由于被答辩人提供的物管服务质量很差，绝大部分业主不同意与华策物业公司续签合同。在拱北街道办的见证下，按照公平、公正、公开的原则，依据合法的招投标程序，全体业主选择了华发物业管理公司作为获得中标资格的物业管理公司。但是被答辩人却一直赖着不走，期间还发生了被答辩人的物管人员强奸女业主、雇凶砍伤业主等恶性案件（附南方网报道）。4、业主们对于被答辩人的行径均十分愤慨，一直不认可被答辩人作为物管公司的身份，不知被答辩人通过何手段与业主委员会续签了合同，业主们对此毫不知情。因此，2005年3月后被答辩人即不再是粤海国际花园适格的物业管理服务公司，续签的合同应属无效合同，其也无权向答辩人主张物业管理费。二、被答辩人未经业主同意擅自收费、改建处分业主共有部分面积，不符合法律规定。在没有召开业主大会并未获得专有部分占建筑总面积三分之二业主且占总人数三分之二的业主同意情况下，被答辩人擅自改建出租一楼架空层、公共道路改变成停车位、入户大堂及公共电梯引入灯箱广告经营项目，擅自收费，收益没有公开公示，并私自分成经营项目的钱款收益、私相授受。根据《中人民共和国物权法》第七十六条第7款：有关共有和共同管理权利的其他重大事项应由业主共同决定；另据《广东省物业管理条例》第五十三条：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得擅自改变用途。任何人不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。以上各个部分所得收益应当依法返还归全体业主共有。三、被答辩人提供给香洲区法院的物业管理合同严重缺页，断章取义，有隐瞒实情之嫌，不能作为有效证据。四、被答辩人管理混乱，未能履行合同契约规定的责任和义务。1、被答辩人在2000年入伙时向答辩人预收了入伙费人民币6465元（含煤气管道费等费用），但至今被答辩人仍未能给予答辩人安装煤气管道。2、入伙时开发商（被答辩人的全资股东）安装的红外线防盗监测仪存在严重质量问题，入伙至今一直无法使用，答辩入向被答辩人反映多次未果。3、由于防盗监测仪无法使用和被答辩人的管理混乱，在2012年6月3日晚发生了小偷剪断答辩人阳台防盗网准备入室偷盗，只因答辩人家中有人，小偷才放弃了偷盗的念头，转而进入其他住户家中偷盗。据答辩人了解，除答辩人家之外当时被那伙盗贼入室里偷盗的住户还有28栋201、203、601、701房等，其中601、701房家中损失严重并作了报警处理。该事件有邻居和被答辩人的人员在现场作证。对于这个案件，被答辩人由于担心广大业主知情而遭受谴责，故意隐瞒实情，并没有主动报警协助业主挽回损失，没有告知广大业主亡羊补牢、以绝后患。4、由于开发商（被答辩人的全资股东）施工质量问题，答辩人家中阳台及厨房公共下水道堵塞去水不畅，自2000年入住半年后，每逢雨季下大雨时，进家阳台及厨房公共下水道均因堵塞而雨水倒灌（如2013年6月24日下大雨，答辩人家中阳台及厨房的公共下水道倒灌雨水，使得答辩人家中整个大厅及厨房被大面积水浸），家具因为被水浸泡损坏而被迫更换了两次，该情况答辩人一直都向被答辩人投诉反映过，被答辩人维修人员也曾到家里检查过，但问题至今仍没有得到解决；5、答辩人家位于二楼，在厨房出口处的阳台上有多层住户的空调漏空调水，导致答辩人阳台出现藓苔，这样就会很滑，容易令家人滑倒而造成人身伤害。此类问题答辩人也多次向被答辩人投诉过，但一直都得不到解决；6、开发商提供的门禁对讲机在2000年入伙当年已出现质量问题不能使用，答辩人向被答辩人反映多次，直到2012年才勉强解决，历时长达十二年之久。综上所述，自2005年3月后被答辩人即不再是粤海国际花园适格的物业管理服务公司，无权在粤海国际花园主张收取物业管理费，被答辩人的主张缺乏事实和法律依据，恳请贵院驳回其全部诉讼请求。被告梁宇新、蔡文惠在法定期限内提交证据：1、原告擅自改建证明及217个业主签名；2、照片；3、2005年珠海市华策物业顾问有限公司雇凶砍业主事件回顾；4、家里严重倒灌水证明；5、报警回执；6、空调漏水照片、录音一份；7、小区201房业主证明。经审理查明，被告梁宇新、蔡文惠是粤海国际花园28栋202房的所有人，该房屋建筑面积为141.22㎡，用途为：成套住宅，二被告系夫妻关系，并于2000年入住该房屋。原告珠海市华策物业顾问有限公司成立于2000年2月，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为二级的物业服务企业资质证书。原告珠海市华策物业顾问有限公司于2001年2月5日与粤海国际花园业主委员会（甲方）签订了物业委托管理合同，双方就委托管理事项及管理服务费用标准进行了约定，合同约定：“2001年1月31日至2005年1月31日原告按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.5元（其中1元为物业管理费，0.35元为电梯维修费，0.15元为公用水电费）”。后来，原告珠海市华策物业顾问有限公司于2006年12月12日与粤海国际花园业主委员会（甲方）再次签订了粤海国际花园物业管理（临时）合同，双方就委托管理事项及管理服务费用标准进行了约定，合同约定：“2006年12月1日至2007年11月30日原告按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.2元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）”。之后，原告于2008年4月29日与粤海国际花园业主委员会（甲方）再次签订了粤海国际花园物业服务合同，双方就委托管理事项及管理服务费用标准进行了约定，合同约定：“2007年12月1日至2008年4月30日期间的物业管理费及其他相关费用仍按原合同执行，2008年5月1日至2011年4月30日，原告按住宅每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理服务费人民币1.45元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）及物业专项维修资金0.15元，共计1.60元；但约定业主缴纳的物业专项维修资金存入物业专项维修资金管理专用帐户，由业主大会和市政府维修资金管理机构负责管理，由原告代为收取”。之后，原告于2011年9月15日与粤海国际花园业主委员会（甲方）再次签订了粤海国际花园物业服务合同，双方就委托管理事项及管理服务费用标准进行了约定，合同约定：“2011年5月1日至2011年8月31日的物业管理费及其他相关费用仍按原合同执行，2011年9月1日至2014年8月31日，原告按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.65元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）及物业专项维修资金0.15元，共计1.80元。但约定业主缴纳的物业专项维修资金存入物业专项维修资金管理专用帐户，由业主大会和市政府维修资金管理机构负责管理，由原告代为收取。相关费用业主每月交纳，逾期的，原告有权按日加收欠交费用的千分之一的滞纳金”。前述情况，有原告提交的四份物业管理服务合同及企业法人营业执照和物业服务企业资质证书为证。原告珠海市华策物业顾问有限公司主张，二被告应向其支付已拖欠的2007年8月至2008年4月的物业管理服务费1525.5元（1.2元×141.22㎡×9个月）、2008年5月至2011年8月的物业管理服务费9040元（含物业专项维修资金，1.6元×141.22㎡×40个月）、2011年9月至2013年5月的物业管理服务费5338.2元（含物业专项维修资金，1.8元×141.22㎡×21个月）。前述物业管理服务费按每日千分之一分段计算滞纳金，滞纳金计至2013年5月为14875元（暂计算到2013年5月，之后的费用照计）。被告对其未按时缴纳前述期间物业管理服务费等均不持异议，但提出未按时缴纳原因是对原告签定的合同不予认可、原告未尽管理职责等。本院认为，原告珠海市华策物业顾问有限公司有物业管理营业执照及资质证书，具有从事物业管理服务的资格。粤海国际花园业主委员会合法成立，其依法有权选聘、解聘物业管理企业。原告提交的四份与粤海国际花园业主委员会（甲方）签订的物业管理服务合同可以证明，业主委员会与原告签订了《物业管理委托合同》，该合同没有违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守。原告对粤海国际花园小区进行了实际管理，对该小区业主具有约束力。被告梁宇新、蔡文惠共同所有的粤海国际花园28栋202房在上述物业管理范围内，应向原告珠海市华策物业顾问有限公司支付相应的物业管理服务费用。原告主张，二被告应向其支付已拖欠的2007年8月至2008年4月的物业管理服务费1525.5元（1.2元×141.22㎡×9个月）、2008年5月至2011年8月的物业管理服务费9040元（含物业专项维修资金，1.6元×141.22㎡×40个月）、2011年9月至2013年5月的物业管理服务费5338.2元（含物业专项维修资金，1.8元×141.22㎡×21个月），对此，本院认为，前述物业管理服务费用的计费标准符合合同约定标准且不违反本地政府部门制定的相应指导价格标准，故本院予以支持。但对于原告要求被告交纳2008年5月至2013年5月期间的物业专项维修资金（每月每平方米建筑面积0.15元），本院认为，原告仅仅属于代收行为，自身并未垫付相关费用，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告实际应向原告交纳已拖欠的2007年8月至2008年4月的物业管理服务费1525.5元（1.2元×141.22㎡×9个月）、2008年5月至2011年8月的物业管理服务费8190.7元（1.45元×141.22㎡×40个月）、2011年9月至2013年5月的物业管理服务费4893.2元（1.65元×141.22㎡×21个月）。至于原告珠海市华策物业顾问有限公司请求二被告支付滞纳金的问题，虽然原告提交的《物业服务合同》约定了逾期交纳物业管理费应交纳滞纳金，但结合本案及其他案件的当事人陈述及提交的证据来看，小区存在公共环境卫生清洁服务、消防管理不到位，门禁对讲坏了没人维修、红外线防盗监测仪存在质量问题、小区时而发生盗窃事件等现象。可见，原告珠海市华策物业顾问有限公司的管理服务确实有不到位之处，被告没有按期交纳物业管理费并非是无故拖延缴纳物业服务费，因此，原告请求被告支付滞纳金，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，判决如下：一、被告梁宇新、蔡文惠于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市华策物业顾问有限公司支付2007年8月至2008年4月的物业管理服务费1525.5元、2008年5月至2011年8月的物业管理服务费8190.7元、2011年9月至2013年5月的物业管理服务费4893.2元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费286元（原告已预交），由被告梁宇新、蔡文惠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 杨永峰二〇一三年十一月二十六日书记员 何惠敏 搜索“”