（2013）伊州民三终字第285号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2013-12-31
案件名称
陈德菊与苏英瑛、陈世建房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈德菊,苏英瑛,陈世建
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2013）伊州民三终字第285号上诉人（原审原告）：陈德菊，女，汉族。委托代理人：邢莉，新疆盛业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏英瑛，女，汉族。被上诉人（原审第三人）：陈世建，男，汉族。委托代理人：欧利霜，女，汉族，系陈世建之妻。上诉人陈德菊因与被上诉人苏英瑛、陈世建房屋买卖合同纠纷一案，不服新源县人民法院（2013）新民初字第1722号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈德菊及其委托代理人邢莉，被上诉人苏英瑛，被上诉人陈世建及其委托代理人欧利霜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：陈世建与苏英瑛于2008年5月结婚，苏英瑛于2012年起诉离婚。后经调解，法院于2012年6月5日作出（2012）新民初字第1129号民事调解书，确认双方自愿离婚。该民事调解书第四项规定：“登记在苏英瑛名下的位于新源县新源镇团结村的房屋暂时由双方共同居住，出卖后的房款66%归苏英瑛所有，剩佘的34%归陈世建所有。”2013年3月20日，苏英瑛与陈德菊签订《房屋买卖合同》，约定苏英瑛将位于新源县新源镇团结村（即三大队）住宅区房屋以35.5万元的价格出售给陈德菊，苏英瑛签订合同时将所出售房屋的房产证和土地使用证原件交给陈德菊。陈德菊分两次向苏英瑛支付完35.5万元购房款（2013年3月19日向苏英瑛支付2，000元订金，2013年3月20日按苏英瑛的指示通过汇款方式向案外人李登云的帐户支付353，000元），苏英瑛向陈德菊分别出具了两份收款收条。陈德菊于2013年3月23日前后搬进所购的房屋居住至今。另查明，本案所争议房屋位于新源县新源镇团结村住宅区，系陈世建于2007年4月11日与阿曼焦力•阿布都尔别克签订《购房合同》出资7万元购买取得，并将该房屋产权登记在苏英瑛名下。该房屋现房产证号为：新源县房权证字第000128**号，房产证颁发时间为2008年4月22日，房产证记载的房屋所有权人为苏英瑛，产权100%；该房屋所属的土地使用权证号为：新国土国用（2007）第0696号，土地使用权人为苏英瑛。2013年3月25日，法院根据陈世建强制执行（2012）新民初字第1129号民事调解书相关内容的请求，对争议房屋进行了查封，并向新源县房地产管理办公室下发协助执行通知书，要求停止办理该房屋的一切房屋手续。原审法院认为：买卖合同中的标的物，应当属于出卖人所有或出卖人有权处分。本案中的争议房屋尽管产权登记在苏英瑛名下，但从该房屋取得来源、出资情况、陈世建和苏英瑛两人离婚时的民事调解书内容以及陈世建在庭审中的陈述分析，该争议房屋在两人2012年离婚后属于两人的共有财产。依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百零三条的规定，两人对该房屋的共有关系应属于按份共有，并可参照民事调解书约定的房屋出售收益分配比例（苏英瑛占66%，陈世建占34%）确定两人各自的按份共有份额。因此，苏英瑛在出售其与陈世建两人共有的房屋前，应当依照《物权法》第九十七条的规定，取得占共有份额三分之二（66.67%）以上的按份共有人的同意。故苏英瑛与陈德菊签订的《房屋买卖合同》，因苏英瑛未取得的标的物的合法处分权，属于无效合同。陈德菊从苏英瑛处购买该房屋后，也并未依法将该房屋办理产权过户登记，不符合《物权法》第一百零六条规定的善意取得的条件，故陈德菊关于“其与苏英瑛之间房屋买卖合同有效，苏英瑛应办理房屋过户手续”的诉讼主张，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回陈德菊的诉讼请求。案件受理费2，714元，减半收取1，357元，由陈德菊负担。陈德菊不服上述判决，向本院提起上诉称：一、我通过都市广告上登载的房屋出售广告，于2013年3月20日达成被上诉人苏英瑛名下具有100%产权的房屋买卖合同。当日，我向其支付了房款355，000元，被上诉人苏英瑛也向我出具了收款收据。当我在办理房屋土地的产权过户手续时，才得知该房手续被一审法院于2013年3月25日查封。我又于2013年7月收到一审法院送达的一纸诉状，被上诉人陈世建向法院提出诉讼要求确认我与被上诉人苏英瑛所签订的房屋买卖合同无效。被上诉人苏英瑛及陈世建在人民法院的调解下达成协议，足可证实陈世建所享有的仅是该房屋在售出后34%的房款权，而非所有权；二、新源县房产证字第000128**号的产权证上记载，该房屋的所有权人为苏英瑛，产权100%。我有理由相信被上诉人苏英瑛享有该房屋的所有权，在并不知被上诉人陈世建享有34%房款权的情形下，以合理的价格购买该房屋，符合善意、有偿的条件；三、一审法院在接受被上诉人陈世建强制执行申请后，于2013年3月25日作出（2013）新执字第01129号执行裁定书，裁定停止办理一切房屋手续，导致我未能办理房屋产权过户手续。该程序是严重违法。请求：撤销新源县人民法院（2013）新民初字第1722号民事判决；确认上诉人与被上诉人苏英瑛之间的房屋买卖合同有效，被上诉人陈世建应得的120，700元房款由被上诉人苏英瑛给付；一、二审诉讼费由被上诉人负担。被上诉人陈世建针对上诉人陈德菊的上诉理由答辩称：上诉人陈德菊陈述的是事实，但根据（2012）新民初字第1129号民事调解书，我享有34%的房屋权益，而苏英瑛将房款全部拿走。当时苏英瑛没有把房屋相关情况向陈德菊全部说清，损害了我方的利益。被上诉人苏英瑛针对上诉人陈德菊的上诉理由答辩称：我认同上诉人陈德菊陈述的事实和理由。经二审查明事实与一审查明事实基本一致。另查明，被上诉人陈世建作为原告将上诉人陈德菊作为第三人、被上诉人苏英瑛作为被告诉至法院，要求确认陈德菊与苏英瑛之间签订的买卖合同无效，本院作出（2013）伊州民二终字第558号民事判决为驳回陈世建的一审诉讼请求。本院认为，本案争议焦点：上诉人陈德菊与被上诉人苏英瑛之间签订的房屋买卖合同是否有效；被上诉人苏英瑛是否应当协助上诉人陈德菊办理过户手续；案件诉讼费应如何负担。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”即房屋权属依法登记是确认房屋所有人的依据。本案诉争房屋在房产管理部门登记的所有权人为被上诉人苏英瑛，被上诉人苏英瑛作为该房屋的所有人享有处分权；被上诉人陈世建与被上诉人苏英瑛在新源县人民法院作出的（2012）新民初字第1129号民事调解书中约定，房屋出售后所得房款66%归被上诉人苏英瑛，34%归被上诉人陈世建，被上诉人陈世建只依法享有债权而不是对该房屋的所有权。上诉人陈德菊已按合同约定支付了全部房款，被上诉人苏英瑛依合同约定交付了房屋，双方签订的房屋买卖合同未违法法律强制性规定，也未损害他人利益，合法有效。上诉人陈德菊与被上诉人苏英瑛在买卖合同中第二条约定了被上诉人苏英瑛积极配合上诉人陈德菊过户，提供所需手续，故上诉人陈德菊要求被上诉人苏英瑛协助办理房屋的产权过户手续的诉讼请求合理合法，应予以支持。综上，原审适用法律不当，应予以纠正。上诉人陈德菊的上诉理由能够成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销新源县人民法院（2013）新民初字第1722号民事判决；二、上诉人陈德菊与被上诉人苏英瑛之间签订的房屋买卖合同合法有效；三、被上诉人苏英瑛于判决生效之日起十日内协助上诉人陈德菊办理房屋过户手续；一、二审案件受理费4，071元由被上诉人苏英瑛承担。本判决为终审判决。审 判 长 张春晓代理审判员 杨峻峰代理审判员 杜 平二〇一三年十一月二十六日书 记 员 方 明 来源：