（2013）城民一初字第2470号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2019-07-02
案件名称
李月花与海南省高速公路股份有限公司商品房销售合同纠纷一审案件民事判决书
法院
三亚市城郊人民法院
所属地区
三亚市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
李月花；海南省高速公路股份有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民法通则（2009修正）》:第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第三款
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 三亚市城郊人民法院 民事判决书 （2013）城民一初字第2470号 原告李月花，女，1959年1月19日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住宁夏回族自治区石嘴山市。 委托代理人杨琼、李良辉，宁夏致和律师事务所律师。 被告海南省高速公路股份有限公司，住所地海南省海口市蓝天路**。 法定代表人温国明，该公司董事长。 委托代理人周朝霞，北京大成（海口）律师事务所律师。 原告李月花诉被告海南省高速公路股份有限公司（以下简称高速公路公司）商品房销售合同纠纷一案，原告李月花于2013年10月8日诉至本院，本院于当日受理后，依法由审判员邢丽霞独任审判，并于2013年11月8日公开开庭进行了审理。原告李月花的委托代理人李良辉，被告高速公路公司的委托代理人周朝霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李月花诉称：2010年12月12日，李月花与高速公路公司签订《商品房买卖合同》，约定高速公路公司将其开发的位于三亚市解放四路与金鸡岭交叉口"瑞海锦苑"第二区6层A－2－602房出售给李月花，建筑面积145.68平方米，套内面积116.71平方米，按套内面积计算，每平方米19095.06元，总价款2228584元。高速公路公司应当在于2010年12月30日前将该商品房经验收合格后交付李月花使用，如逾期交房超过90日，则需按日向李月花支付已付房款万分之二的违约金，计算期限自最后第二天起至实际交付之日止。如因高速公路公司责任导致李月花不能在商品房交付使用后365日内取得房地产权属证书，高速公路公司需按已付房款的百分之三向李月花支付违约金。 商品房买卖合同签订当日，李月花一次性向高速公路公司交清全部购房款。2011年10月29日高速公路公司在逾期302日后将建筑面积为143.18平方米，套内面积为117.1平方米的房屋交付李月花使用，随后李月花又补交了7447元房款。同时，自李月花收房至今，高速公路公司未依照合同约定履行办证义务，使李月花未在合同规定期限内取得该商品房的房地产权属证书。综上，高速公路公司的违约行为使李月花未在约定期限内取得该商品房的完整物权，使李月花对该商品房的合法使用受到了影响，无法充分行使转让、抵押等实际处分权利，给李月花造成巨大的经济损失。据此，为维护李月花的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、高速公路公司支付李月花逾期交房违约金134606.5元和逾期办证违约金67080.9元；二、高速公路公司协助李月花办理位于三亚市解放四路与金鸡岭路交叉口"瑞海锦苑"第二区6层A－2－602号房的土地房屋权证。 高速公路公司辩称：一、李月花诉称交房时间为2011年10月29日与实际交房日不符，李月花收取钥匙的时间为2011年10月18日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条"对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外"，因此，交房日应为2011年10月28日，李月花主张逾期交房期间为12天没有事实依据；二、因不可抗力对施工的影响共计1天，该期间不应计算违约金。台风包括超强台风（16级大风或以上）、，强台风（14级至15级）、台风（12至13级）、强热带风暴（10级至11级）、热带风暴（8级至9级）、热带低压（6级至7级）共7个级别。根据三亚气象站提供的资料显示，6级以上大风、大雨的天数造成不能施工的天数为20天；三、李月花的诉讼请求已超过诉讼时效，双方签订的合同约定交房时间为2010年12月30日，李月花从2010年12月31日起应该知道其权利受到侵害，但其直至2013年10月8日才向法院提出起诉，明显已过诉讼时效，不应得到支持；四、李月花诉求支付逾期办证违约金无事实和法律依据。在办证环节上，开发商为办证的受托人，只有当买受人提供了齐全的资料，房产部门才会受理。齐全的办证资料包括契税、维修基金、办证费用、委托书等，李月花申请税费减免，直至2013年7月18日才准备好资料。因此，高速公路公司不存在违约，不应支付逾期办证违约金。综上，请求驳回李月花的诉讼请求。 经审理查明：位于三亚市××区交叉口"瑞海锦苑"为高速公路公司开发的项目。2010年12月12日，李月花与高速公路公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：李月花购买高速公路公司开发建设的瑞海锦苑的第2区6层A－2－602号房，购房款为2228584元；高速公路公司应于2010年12月30日前将政府主管部门验收合格的商品房交付给李月花使用，如高速公路公司未按合同约定的期限内交付房产，逾期不超过90日，则从2010年12月30日的第2天至实际交付之日，按每日向李月花支付已付房款万分之一的违约金，逾期超过90日，李月花要求继续履行合同的，高速公路公司则从2010年12月30日的第2天起至实际交付之日止，按已付房价款的万分之二每日向李月花支付逾期交房违约金；高速公路公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由高速公路公司提供的资料报产权登记机关备案。如因高速公路公司的责任，李月花不能在规定期限内取得房地产权属证书的，李月花不退房的，高速公路公司按已付房价款的3%向李月花支付违约金。双方还约定如遭遇不可抗力，且高速公路公司在发生之日起15日内告知李月花的，高速公路公司可据此予以延期。合同签订后,李月花依约向高速公路公司支付全部购房款2228584元。2011年11月2日，瑞海锦苑项目经过验收合格。2013年2月26日，高速公路公司取得瑞海锦苑A、B两栋房产的土地房屋权证，证号分别为三土房（2013）字第01873号、01871号。同年3月27日，李月花缴纳所购房屋的面积差异款7447元。高速公路公司至今未能按合同的约定将办理李月花所购买房屋的产权登记所需的资料报给产权登记机关备案，李月花至本案判决前仍未取得第2区6层A－2－602号房的土地房屋权证。 庭审中，李月花提供高速公路公司向其出具的《住宅使用说明书、住宅质量保证书》用以证明高速公路公司于2011年10月29日正式向其交付所购买的房产。高速公路公司则提供李月花签收的收到第2区6层A－2－602号房钥匙的《收条》，证明李月花于2011年10月18日收到所购房屋钥匙，该时间应视为交房时间。高速公路公司主张逾期交房存在不可抗力事由，举证三亚市气象局出具的2010年9月1日至2011年10月31日的气象资料，用以证明合同履行期间共有1天的天气属于6级、7级大风或大雨天气，属不可抗力事由，应予以扣除，高速公路公司另主张其公司不存在逾期办证行为，举证2012年7月26日向李月花送达缴纳契税的通知书、缴纳契税的凭证、维修基金及办证费用凭证、委托书用以证明李月花于2013年7月18日才提供齐全的办证资料，因此，从2012年7月26日起至2013年10月14日是李月花未能提供齐全的办证资料的时间，该期间不能归责于高速公路公司，扣除该期间后，高速公路公司不存在逾期办证违约行为。李月花对高速公路公司的主张不予以认可，认为高速公路公司在2013年2月26日才取得瑞海锦苑A、B两栋房产的土地房屋权证，事实证明高速公路公司就已存在逾期办证行为，且高速公路公司并没有通知李月花提交办证资料，只是通知缴纳契税。在违约金的约定上，高速公路公司还提出双方约定的违约金过高，应予以调整。 以上事实，有商品房买卖合同、住宅使用说明书、住宅质量保证书、海南省销售不动产专用发票、收条、气象资料、首次购房、家庭唯一普通住房享受个人所得税、契税减免申报表及当事人的陈述佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。 本院认为：李月花与高速公路公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。 一、关于第2区6层A－2－602号房交房时间及高速公路公司是否存在逾期交房违约行为的问题。 高速公路提供李月花签收第2区6层A－2－602号房钥匙的《收条》，用以证明李月花于2011年10月18日领取所购房屋钥匙，该时间视为房屋交付时间。李月花对《收条》的真实性没有异议，本院予以确认该证据的真实性。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于"对房屋的转移占有、视为房屋的支付使用，但当事人另有约定的除外"的规定，对房屋的交付使用，当事人有约定的，从约定；没有约定的，开发商将房屋实际交付买受人占有或将房屋钥匙交给买受人的均视为已实际交付使用。高速公路公司与李月花签订的合同中只对交付房屋的条件进行约定，即所交付房屋必须经过政府主管部门验收合格，并未对交付房屋的方式进行约定，李月花取得钥匙的时间虽在瑞海锦苑项目验收之前，但李月花在收到所购房屋钥匙后并未提出异议，且现瑞海锦苑项目已经过政府部门验收合格，因此，收到钥匙的时间应视为实际交付使用。据此，本院确认李月花所购房屋的交付时间为2011年10月18日。《住宅使用说明书、住宅质量保证书》是开发商交付所出售的房屋后必须向业主出具的法律文件，作用在于告知业主对其所购买的商品房房屋位、部件的使用说明和注意事项以及所购房屋的保修时间，因此，该两书的交付时间不能视为房屋的实际交付时间。李月花以高速公路公司于2011年10月29日向其提供两书的时间作为实际交房时间的于法无据，本院不予采纳。 高速公路公司还主张2010年12月12日至2010年12月30日期间有1天为6级、7级及大雨天气，导致工程施工延误，该1天为不可抗力时间，应予以扣除。6、7级大风以及大雨天气确实会存在造成工期延工的免责事由，但高速公路公司未提供其已依据合同约定告知李月花工期延误存在不可抗力事由的证据，对此，高速公路公司应承担举证不能的责任，对于其主张逾期交房时间应扣除1天，本院不予采纳。合同约定高速公路公司应于2010年12月30日前将房产交付给李月花，高速公路公司于2011年10月18日才将房产交付给李月花，高速公路公司已逾期交房292天,存在逾期交房行为。 二、李月花诉求逾期交房违约金是否已过诉讼时效问题。 合同约定的交房时间为2010年12月30日，实际交房时间为2011年10月18日。从2010年12月30日的次日即2010年12月31日起李月花就应当知道其权利已被侵害，但其直至2013年10月8日才诉至本院,且李月花未向本院提供该期间存在中止、中断、延长情形的相关证据，据此，李月花诉求逾期交房违约金134606.5元因已超过2年诉讼时效，应予以驳回。高速公路公司关于李月花诉求逾期交房违约金已超过诉讼时效的抗辩，本院予以采纳。 三、关于海南高速公路公司是否存在逾期办证行为，是否应支付逾期办证违约金的问题。 合同约定高速公路公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由高速公路公司提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续，否则，高速公路公司应按已付房款的3%向李月花支付逾期办证违约金。本案涉诉房屋的交付时间为2011年10月18日，高速公路公司按合同约定应在2012年10月17日前将符合办理房产过户的资料及相关完税费证明提交有关办证部门办理房产证过户手续。海南高速公路辩称，导致李月花至今未取得土地房屋产权证的原因在于李月花未按通知要求如期提供办证资料，其不存在逾期办证违约行为。李月花提供办证资料未齐全所造成的后果只能是导致分户权证办理延误，并不会影响到高速公路公司办理初始登记。高速公路公司开发的海瑞锦苑项目只有取得初始登记后，才能进入分别办理分户权证程序。而高速公路公司至2013年2月26日才取得瑞海锦苑A、B两栋楼房的土地房屋权证，明显已超过合同约定的交房之日起365日内办理分户权证备案时间，李月花在高速公路公司取得初始登记后，如不按通知要求及时提供办证资料，也不影响高速公路向其承担逾期办证违约行为。高速公路公司的该项辩解，本院不予采信。高速公路公司至今尚未完成备案义务，已构成违约，应承担违约责任。李月花分两次缴纳购房款共计2236031元，其诉求高速公路公司支付逾期违约金67080.9元（2236031元×3%）于法有据，本院予以支持。双方约定的逾期办证违约金计算方式较为合理，不存在约定明显偏高的情形，高速公路公司主张调整逾期办证违约金于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告高速公路公司应于本判决生效之日起30日内协助原告李月花办理位于三亚市××区位于三亚市××区号房的土地房屋权证； 二、被告高速公路公司应于本判决生效之日起十日内向原告李月花支付逾期协助办证违约金67080.9元； 三、驳回原告李月花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2165元（原告李月花已预缴并已减半收取），由被告高速公路公司负担738元、原告李月花承担1427元。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审判员 邢丽霞 二0一三年十一月二十六日 书记员 侯晓宇 附相关法律条文： 中华人民共和国民法通则 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 中华人民共和国合同法 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 更多数据：搜索“”来源：