（2013）泰海民初字第2247号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2014-08-18
案件名称
泰州市万达纱布制品厂与王秀英、聂粉梅房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
泰州市海陵区人民法院
所属地区
泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王秀英,泰州市万达纱布制品厂,聂粉梅,胡建锋
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四十四条第一款，第六十条，第二百一十二条，第二百三十六条
全文
泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2013）泰海民初字第2247号原告王秀英。原告泰州市万达纱布制品厂。法定代表人万秀山，厂长。以上两原告之共同委托代理人（特别授权）张文灿，江苏天滋律师事务所律师。以上两原告之共同委托代理人殷建坤，江苏天滋律师事务所实习律师。被告聂粉梅。委托代理人（特别授权）毛燕，北京市邦盛（泰州）律师事务所律师。委托代理人邹敏，北京市邦盛（泰州）律师事务所律师。第三人胡建锋。委托代理人（特别授权）任志昕。原告王秀英、泰州市万达纱布制品厂与被告聂粉梅、第三人胡建锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月1日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王秀英、泰州市万达纱布制品厂共同的委托代理人张文灿、殷建坤，被告聂粉梅的委托代理人毛燕、第三人胡建锋及其委托代理人任志昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王秀英、泰州市万达纱布制品厂诉称，泰州市某某纱布制品厂为万秀山投资的个人独资企业，泰州市某某纱布制品厂2005年3月3日变更工商登记为泰州市万达纱布制品厂，王秀英系万秀山之妻。2005年4月28日，原、被告签订房屋租赁协议一份，约定被告承租原告位于某某号泰州市万达纱布制品厂某某大楼经营使用，租赁期间为八年，租期至2012年6月17日止，年租金155000元，双方约定被告不得擅自转租、转让或转借，八年租赁期满后，不可移动的装饰装修及设施无偿归出租方所有。2010年10月25日，在未征得原告同意情况下，被告与第三人签订协议，将某某浴场交给第三人租赁经营，经营期限从2010年12月1日起至2013年5月30日止，对于该情况，原告刚刚知晓。2013年5月，原告口头通知被告租赁期满后，该房将不再出租使用，书面通知被告应于2013年6月18日前按照房屋租赁协议约定办理房屋交接手续，但被告至今未按约定向原告交还房屋，为此，请求法院判令被告及第三人依据原、被告租赁合同约定将承租房屋及相应设施（全部动产及不动产）立即交还原告。同时由被告及第三人按其实际占用房屋的天数14天，向原告支付房屋使用费14000元，诉讼费由被告承担。被告聂粉梅辩称，原告在起诉前与第三人胡建锋恶意串通，并在原告房屋租期尚未到期之前就与第三人签订房屋租赁合同，并收取了第三人交付的房租定金，原告和第三人的行为侵犯了本人的合法权益，本人已经向法院提起诉讼。现第三人已将浴室装饰装潢设施拆除，原告要求被告按照现状将房屋交还原告，本人不知道按照何种现状。依照合同约定，被告在同等条件下享有优先承租权，在合同到期之前，原告的行为已经表明其将房屋出租的事实，第三人是否有权将浴室交给原告，我们不清楚，本人认为，原告的第一个诉讼请求不明确。关于原告的第二个诉讼请求，房屋租赁期限到期前，原告将房屋出租给第三人，收取了定金，并同意其装饰装潢，这个使用费是原告自己承担还是由第三人承担，如果被告有优先承租权，被告肯定要缴纳，但由于原告及第三人的原因产生了新的纠纷，故而，该项诉讼请求应当以聂粉梅作为原告的纠纷案件的结果作为依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人胡建锋述称，涉案租赁房屋的钥匙本人已经交付给两原告，两原告诉请被告及本人共同给付房屋使用费本人没有异议，请求法院依法裁判。经审理查明，坐落于本市某某房屋属被告泰州市万达纱布制品厂资产，该厂法定代表人为万秀山，王秀英系万秀山之妻。2005年4月28日，王秀英（甲方）与聂粉梅（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定由聂粉梅承租上述房屋经营休闲洗浴中心。租期从2005年6月18日起至2013年6月17日止，年租金155000元，每年5月8日一次性缴清。承租方有下列情形的，出租方可以终止协议：1、承租方擅自将租赁房屋转租、转让或转借的；2、承租方利用承租房进行非法活动、损害公共利益的；3、承租方拖欠租金累计壹个月的；4、为保证承租方独立自主经营，出租方不再提供原有的某某浴池的相关证照手续。出租方在租赁期间，保证其房屋产权清晰，不得随意变更，租赁期满后，承租方如需延长使用，在同等条件下，承租方享有优先权。承租方承诺对现有场所进行布局调整及装饰装修和增加相关设施，并对原有设备进行正常维护，费用自理。（调整及装修计划报出租方备案）。八年租赁期满后，不可移动的装饰装修及设施无偿归出租方所有，并保证完好，可移动的由承租方限期搬离，否则无偿归出租方所有。协议签订后，甲方依约将租赁房屋交付乙方使用，乙方亦将租金交至2013年6月17日。2010年11月25日，聂粉梅（甲方）与胡建锋（乙方）签订承包经营协议书一份，约定甲方将坐落于某某号原某某浴场承包给乙方经营，承包期限为二年六个月（即从2010年12月1日起至2013年5月30日止），乙方在承包期内，如因改造或装修，一切费用由乙方自负，甲方不承担任何费用，乙方每年上缴甲方（含房租金）人民币280000元。乙方必须保证承包金于每年的10月1日前一次性支付给甲方，不得拖欠，否则甲方有权收回经营权。协议签订后，聂粉梅将上述房屋及浴室设施交第三人胡建锋经营，胡建锋亦按约将承包金交至2013年5月30日。聂粉梅与胡建锋承包期到期前，聂粉梅通知胡建锋期满撤离承包浴室，后胡建锋提供其与王秀英于2013年3月16日签订的房屋租赁合同一份，该合同约定：由胡建锋承租坐落于某某号泰州市万达纱布制品厂某某楼经营休闲洗浴中心。年租金为250000元，租期为五年，从2013年5月18日起至2018年5月17日止。后胡建锋未搬离上述房屋。2013年5月29日，聂粉梅以王秀英与胡建锋所签订的合同侵犯其合法权益，且胡建锋已对承包经营的浴室重新进行装饰装潢，已破坏原告原有装饰装潢为由，于2013年5月29日诉讼来院，要求撤销王秀英与胡建锋2013年3月16日签订的租赁合同，并诉请王秀英、万秀山、泰州市万达纱布制品厂、胡建锋将涉案某某浴场装饰装潢恢复原状，将房屋交还聂粉梅继续履行房屋租赁合同。2013年6月3日，王秀英委托律师向聂粉梅发送律师函：要求聂粉梅做好准备，于2013年6月18日按租赁协议约定办理房屋交接手续，将承租的厂某某房屋、不可移动的装饰装修及设施无偿交还王秀英，逾期不交还，将通过法律程序追究聂粉梅之法律责任。2013年7月1日，原告王秀英、泰州市万达纱布制品厂诉讼来院。审理中，原告王秀英、泰州市万达纱布制品厂述称，第三人胡建锋已将房屋钥匙交还两原告，第三人胡建锋亦表示原告所述属实。在审理聂粉梅诉王秀英、泰州市万达纱布制品厂、万秀山、胡建锋房屋租赁合同纠纷一案中，本院于2013年8月27日依原告申请对涉案某某浴场装饰装潢进行保全，当时，房屋由第三人胡建锋实际控制；原告王秀英、泰州市万达纱布制品厂提供落款日期2013年5月26日王秀英（甲方）与胡建锋（乙方）签订的解除合同协议书一份，约定：一、甲乙双方于2013年3月16日签订的房屋租赁合同解除；二、甲方委托泰州市某某纱布制品厂向乙方收取的租房定金20000元退回给乙方；三、本协议自双方签字时生效，协议一式两份，双方各执一份。被告聂粉梅对上述协议提出异议，并申请对协议的形成时间进行鉴定。上述事实有原告提供的其与聂粉梅的租赁合同、承包经营协议、工商登记资料、单位工程竣工验收证明书、解除房屋租赁协议、律师函，被告聂粉梅提供的王秀英与胡建锋房屋租赁合同以及原告王秀英、泰州市万达纱布制品厂，被告聂粉梅、第三人胡建锋当庭陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，双方当事人均应按约履行。本案原告泰州市万达纱布制品厂、王秀英明确表示，原告王秀英系代表泰州市万达纱布制品厂签订合同，故原告王秀英所签订合同之法律后果应由原告泰州市万达纱布制品厂承担。原告泰州市万达纱布制品厂与被告聂粉梅签订的房屋租赁合同，系泰州市万达纱布制品厂与被告聂粉梅双方当事人真实意思的表示，且内容未违反法律强制性规定，依法应属有效，应当作为确定双方合同权利义务的依据。本案争议焦点为：一、原告诉请被告聂粉梅返还租赁房屋，包括动产、不动产是否符合法律规定；二、原告诉请被告及第三人给付从2013年6月18日起至2013年7月2日止房屋使用费是否符合法律规定。关于争议焦点一，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案原告泰州市万达纱布制品厂与被告聂粉梅租赁合同约定的租赁期限已经届满，且原告已书面通知被告聂粉梅上述房屋不再续租，现原告诉请被告聂粉梅返还租赁标的物，符合法律规定，依法应予支持。第三人胡建锋现实际占有使用租赁标的物，就租赁房屋而言，其与被告聂粉梅负有共同向原告泰州市万达纱布制品厂返还的义务。关于涉案房屋内的装饰装潢，根据原告泰州市万达纱布制品厂与聂粉梅租赁合同之约定，租赁期限届满后，不可移动的部分无偿归出租方所有，可移动的部分被告聂粉梅应限期搬离，现原告诉请被告及第三人将不可移动的部分交还原告，符合法律规定，依法应予支持。关于原告主张的可移动部分，原告泰州市万达纱布制品厂在其与被告聂粉梅房屋租赁期间尚未到期前，未通知被告聂粉梅下，即与第三人胡建锋签订了房屋租赁合同，且其与聂粉梅租赁合同自2013年6月17日到期，其与胡建锋签订的租赁合同自2013年5月18日起算租期，原告泰州市万达纱布制品厂的行为已构成违约，客观上，第三人胡建锋亦依照其与原告泰州市万达纱布制品厂签订之租赁合同，在其承包期满后未撤离租赁房屋，此情形下，被告为保全证据，未搬离租赁房屋内不动产。现原告以被告未及时搬离动产为由，主张被告构成违约，诉请可移动部分亦应无偿归原告所有，无事实和法律依据，本院对此不予支持。租赁房屋内动产部分被告聂粉梅应限期搬离（详见后附清单）；审理中，第三人胡建锋表示对原告主张其交还房产和经营期间的装潢及动产无异议，此系民事主体自行处分民事权利之行为，予法并无不当，本院予以确认。关于争议焦点二，原告泰州市万达纱布制品厂主张被告聂粉梅及第三人胡建锋给付原告房屋使用费一节，原告主张房屋使用费期间，被告聂粉梅并未实际占有使用该房屋，其向被告聂粉梅主张房屋使用费无事实和法律依据，其诉请本院不予支持。此期间，房屋实际由第三人胡建锋占有使用，原告向第三人主张房屋使用费的诉讼请求，符合法律规定，依法应予支持，关于房屋使用费计付标准，应按照实际使用人所取得的占有利益计付，关于涉案房屋占有利益计算标准，可参照原告泰州市万达纱布制品厂与第三人胡建锋2013年3月16日租赁合同约定的租金标准年租金250000元计付，原告主张14天的房屋使用费应为9589.04元。超出部分的房屋使用费请求无事实和法律依据，本院对此不予支持。被告主张对原告泰州市万达纱布制品厂与胡建锋解除租赁合同之纠纷形成时间进行鉴定，解除协议形成时间之先后并不影响解除合同之效力。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告聂粉梅与第三人胡建锋于本判决生效之日起十五日将坐落于某某房屋腾空，并将房屋完好交还原告泰州市万达纱布制品厂。二、第三人胡建锋于本判决生效之日起十五日内给付原告泰州市万达纱布制品厂房屋使用费人民币9589.04元.三、驳回原告泰州市万达纱布制品厂其它的诉讼请求。四、驳回原告王秀英的诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币150元，由原告王秀英、泰州市万达纱布制品厂共同负担50元，被告聂粉梅、第三人胡建锋共同负担100元（原告已预交，被告聂粉梅、第三人胡建锋于本判决生效之日起十五日内将应负担部分迳交原告王秀英、泰州市万达纱布制品厂）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币150元。［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③帐号：201101040058888；④汇入银行：泰州市农业银行城中支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001）。审 判 长 李三山审 判 员 赵亚亚人民陪审员 梁文有二〇一三年十一月二十六日书 记 员 汪妮娅 更多数据：