（2012）杜民二初字第00108号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2015-12-04
案件名称
周毛与蒋德毅、淮北市友诚房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
淮北市杜集区人民法院
所属地区
淮北市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周毛,蒋德毅,淮北市友诚房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七条，第五十一条，第八十条第一款，第八十一条，第八十二条，第一百三十二条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省淮北市杜集区人民法院民 事 判 决 书（2012）杜民二初字第00108号原告：周毛，女，住安徽省宿州市。委托代理人：高立胜，安徽律诚律师事务所律师。被告：蒋德毅，男，住安徽省宿州市。被告：淮北市友诚房地产有限公司，住所地安徽省淮北市。法定代表人：陈金标，该公司董事长。委托代理人：王蔚超，安徽众星合律师事务所律师。委托代理人：梁作邦，安徽众星合律师事务所律师。原告周毛诉被告蒋德毅、淮北市友诚房地产有限公司（以下简称友诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2012年10月9日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年11月19日公开开庭进行了审理。原告周毛及其委托代理人高立胜、被告友诚公司委托代理人梁作邦到庭参加诉讼，被告蒋德毅经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。周毛诉称：2009年9月1日，友诚公司将位于杜集区三期47栋103、104、202号房屋出售给了蒋德毅，房款以工程款抵付，承诺先行办理交房手续，并经多位负责人批准。2011年3月12日，蒋德毅与周毛签订房屋买卖协议书，约定蒋德毅将位于杜集区三期47栋103、104、202号三套房屋转让给周毛，转让价79万元，周毛以蒋德毅拖欠周毛的货款47万元及两台轿车作价32万元抵付房款并履行完毕，蒋德毅承诺配合周毛办理房产过户。2011年10月19日，蒋德毅以委托书形式通知友诚公司，其出售给蒋德毅的上述三套房屋已转让给了周毛，友诚公司应为周毛办理交房及过户手续。周毛要求两被告交房并协助办理过户手续时，两被告相互推诿。周毛为维护自身合法权益，请求依法判令两被告将位于杜集区三期47栋103、104、202号房屋交付周毛，并为周毛办理房屋过户手续；判令两被告自周毛起诉之日起至房屋交付并过户手续办理完毕之日止，以房款79万元为本金，按同期银行贷款年利率5.85%向周毛支付利息；并承担本案诉讼费。周毛为支持其主张提供如下证据：1、2010年9月1日友诚公司给物业管理公司的通知，证明友诚公司将位于杜集区三期四标段47栋103、104、202号房屋出售给蒋德毅，房款以工程款抵付，承诺先行办理交房手续，并经多位负责人批准；2、周毛与蒋德毅房屋买卖协议书，证明蒋德毅将位于杜集区三期四标47栋103、104、202号房屋转让给了周毛，转让价79万元，周毛以蒋德毅欠款47万元及两台轿车作价32万元抵付完毕，蒋德毅承诺配合周毛办理房产过户；3、委托书，证明蒋德毅已通知友诚公司三期47栋103、104、202号房屋已转让给周毛，友诚公司应为周毛办理交房及过户；4、收款收据，证明友诚公司及淮北矿业设备博览城投资有限公司收取蒋德毅三期47栋103、104、202号房屋的维修基金及物业费。友诚公司在庭审中辩称：1、本案属于周毛与蒋德毅之间的纠纷，与友诚公司无关，友诚公司不应作为被告；2、蒋德毅与友诚公司尚未结算，友诚公司不应当为蒋德毅办理房产证，更不应当为周毛办理产权证；3、蒋德毅未取得房产证，不具有处分权；4、如友诚公司交房也应向蒋德毅交付，不应向周毛交付；5、周毛要求利息没有法律依据，友诚公司不应当支付。友诚公司为支持其主张提供如下证据：1、关于蒋德毅以工程款抵房款的协议，证明47栋103、104、202号房屋的房款以蒋德毅与友诚公司结算时规定的销售价格为准；2、商品房预售许可证，证明47栋103、104、202号房屋符合办理房产证的条件；3、工程施工合同补充协议，证明友诚公司与蒋德毅签订了施工协议。蒋德毅在举证期限内，既未提供书面证据材料，也未提交答辩状，视为放弃举证、答辩权利。为查明案件事实，由法院调取的证据为：对友诚公司总经理胡海的问话笔录，内容简要为：友诚公司与蒋德毅签订《关于蒋德毅以工程款抵房款协议》时未约定具体房屋价格，只约定该三套房屋的总房款以两方最终结算时友诚公司规定的销售价格为准。2010年4月1日，友诚公司将47栋103、104（皆为商铺）返租他人，故将47栋202室（住宅）交付给了蒋德毅做办公房。蒋德毅至今未与友诚公司结算，如果结算后剩余的工程款足以抵付该三套房屋的房款时，友诚公司愿意协助周毛办理过户手续。反之，则谈不上过户。根据双方当事人的举证、质证，本院认证如下：对周毛提供证据1至4和友诚公司提供证据1至3的真实性无异议，本院予以认可。这些证据皆相互应证了友诚公司同意蒋德毅以其工程款折抵其购买友诚公司三套房屋的房款，但该三套房屋的总价款以蒋德毅和友诚公司最终结算时公司出售的房屋价格为准。由此，蒋德毅支付了该三套房屋的物业费和维修基金，后与周毛签订了买卖该三套房屋的协议。根据当事人的诉辩主张及举证质证意见，本案争议的焦点为：1、蒋德毅对周毛诉求的三套房屋有无处分权；2、友诚公司是否应当协助周毛办理房产过户。经审理查明：2010年8月20日，友诚公司与蒋德毅签订了《关于蒋德毅以工程款抵房款协议》，将位于杜集区三期47栋103、104、202号三套房屋出售给蒋德毅，同意蒋德毅以其施工的三期四标段最终工程结算款折抵房款，并约定该三套房屋的总房款以两方最终结算时友诚公司规定的销售价格。2010年8月31日，蒋德毅支付了该三套房屋的物业费和维修基金。2010年9月1日，友诚公司书面通知杜集区物业管理公司协助蒋德毅办理交房手续。因友诚公司已于2010年4月1日将47栋103、104（皆为商铺）返租他人，故友诚公司将47栋202室（住宅）交付给了蒋德毅。2011年3月4日，蒋德毅与周毛签订了房屋买卖协议，约定蒋德毅将位于杜集区三期47栋103、104、202号三套房屋作价79万元出售给周毛，周毛同意蒋德毅以其所欠周毛的47万元钢筋款和周毛所有的两辆轿车作价共32万元折抵房款，并由蒋德毅协助周毛办理上述三套房屋的过户事宜。该协议签订后，周毛依约将两辆轿车过户到蒋德毅名下。2011年10月19日，蒋德毅以委托书的形式书面告知友诚公司其已将上述三套房屋卖给周毛，让友诚公司协助办理房屋相关事宜。另查明：蒋德毅施工的杜集区三期四标段至今未与友诚公司结算完毕。蒋德毅与周毛签订买卖房屋协议后已将47栋202室（住宅）交付给周毛。本院认为：（一）关于蒋德毅对本案争议三套房屋是否具有处分权的问题。首先，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定行使权利和履行义务。2010年8月20日，友诚公司与蒋德毅签订《以工程款抵房款协议》，表明蒋德毅此时未结算的剩余工程款按照当时此地段的房屋市场交易价格足以折抵本案争议的三套房屋价值，且蒋德毅也于2010年8月31日按友诚公司要求按时交纳了该三套房屋的物业管理费和维修基金，后友诚公司向蒋德毅交付了47栋202室（住宅）。虽47栋103、104（皆为商铺）在2010年4月1日已被友诚公司对外招租，但根据买卖不破租赁的原则，此行为并不影响友诚公司向蒋德毅交付房屋，故蒋德毅享有该三套房屋的所有权。其次，民事主体在民事活动中应当遵循公平和诚实信用的原则，按照合同的性质和交易习惯行使权利和积极履行义务，任何一方制定或做出免除其自身责任，加重对方责任，排除对方主要权利的约定和行为都是显失公平的，不应得到法律的保护和支持。在友诚公司与蒋德毅签订的《以工程款抵房款协议》中约定“所抵房款不享受任何价格优惠，抵房款结算价格以办理抵房手续当日我公司规定销售价格为准”，又在2010年9月1日友诚公司给物业管理公司的通知中表明“房屋单价按支付工程款时的时间单价进行计算”，这些条款系友诚公司附条件约定了蒋德毅享有该争议三套房屋的条件。从通常理解和交易习惯上来说，此条款以蒋德毅固定不变的工程款数额与房地产市场不断变化的房屋价格相折抵，明显减轻了其自身责任，损害了蒋德毅的权利，即显失公平，又违背了诚实信用原则。从2010年至今，争议三套房屋的市场价值不断上涨，友诚公司未穷尽方式与蒋德毅协商工程款结算事宜，而是怠于结算。这种怠于结算的行为视为友诚公司为了自己的利益，不正当的阻止向蒋德毅交付房屋的条件成就，那么该具有买卖房屋性质的抵房协议就视为条件成就，蒋德毅理应享有争议三套房屋的所有权。蒋德毅将该三套房屋作价79万元出卖给周毛的行为并无不当，系有权处分行为。且蒋德毅也尽到了债权转让告知义务，将其出卖此三套房屋与周毛的行为书面通知了友诚公司，友诚公司亦未表示任何异议。故对周毛请求友诚公司交付47栋103、104、202号房屋并为其办理过户手续的诉求，本院予以支持，对友诚公司的辩称意见本院不予采纳。（二）周毛主张利息损失的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，应承担不利后果。周毛诉请两被告自其起诉至房屋交付并过户手续办理完毕之日止，以79万元为本金，按同期银行贷款年利率5.85%支付利息，未提供相关证据证明该损失产生，故对该诉求本院不予支持。经审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十一条、第八十条、第八十一条、第八十二条、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告淮北市友诚房地产有限公司在本判决生效之日起三十日内将位于杜集区三期47栋103、104、202号房屋交付给原告周毛，并协助原告周毛办理过户手续；二、驳回原告周毛其他诉讼请求。案件受理费11700元，由被告淮北市友诚房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长 李跃文审 判 员 张超芳代理审判员 霍园园二〇一三年十一月二十六日书 记 员 王素琴附法律条文：《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：