（2013）扬邗民初字第1288号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2014-05-21
案件名称
扬州东南冶金设备有限公司与江苏华仪电器有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
扬州市邗江区人民法院
所属地区
扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
扬州东南冶金设备有限公司,江苏华乐电气有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2013）扬邗民初字第1288号原告扬州东南冶金设备有限公司。法定代表人王继林，董事长。委托代理人丁庆生，江苏润扬律师事务所律师。被告江苏华乐电气有限公司。法定代表人陈秀琴，董事长。委托代理人朱大祥、王子捷，江苏石塔律师事务所律师。原告扬州东南冶金设备有限公司（以下简称东南公司）与被告江苏华乐电气有限公司（以下简称华乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月3日立案受理后，依法由审判员陈彦独任审判，后组成合���庭，分别于2013年7月4日、11月7日公开开庭进行了审理。原告东南公司法定代表人王继林及其委托代理人丁庆生、被告华乐公司委托代理人朱大祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东南公司诉称，2010年6月1日，原、被告订立房屋租赁协议一份，约定原告租用被告华乐公司的部分厂房，双方约定租期两年，租赁期满后原告享有优先承租权，租赁期间被告保证原告的用电负荷。从2012年2月18日，工厂突然遭到一些不明身份的人入内，封大门、停水、停电，使工厂生产中断。后经了解得知，此厂房因违章建筑被限期拆除而被停水停电。为维持工厂生产，原告不得不立即找房迁移。原告因工厂搬迁所造成的实际损失有1742200元，现起诉要求被告承担搬迁费用138800元、三个月职工工资总额477300元、两个月平均利润200000元、厂房内重置费用30000元、退还未到期房租50000元。原告提供的证据有：1、房屋租赁协议一份，证明双方存在租赁关系；2、违法建设限期整改通知书、邗江区人民政府关于邗江经济开发区邗江科技园软件开发项目国有土地上房屋征收决定各一份，证明政府要求被告进行拆迁的事实；3、发票2份，证明因搬迁先后发生搬迁费96500元、42300元的事实；4、2012年3-5月工资表一份，证明原告因工人搬迁未工作，仍发放工资477300元的事实；5、损益表、资产负债表一份，证明原告因搬迁造成两个月利润损失20000的事实；6、照片一张，证明原告在承租期间自建厂房，花费30000的事实。被告华乐公司辩称，原、被告存在租赁合同关系属实。合同临近到期时，原告自行搬离租赁房屋，对此原告无违约之处，故不同意赔偿原告的损失。被告提供的证据有扬州市中级人民法院做出的（2012）扬行初字第0006号行政裁定书一份，证明被告与扬州市邗江区人民政府房屋行政征收一案，2012年12月20日，该院裁定案件移交扬州市广陵区人民法院审理，同时也证明被告不服政府拆迁决定提起诉讼，原告自行离开的事实。经审理查明：2010年6月2日，原告东南公司与江苏华仪电器有限公司（现名华乐公司）签订《房屋租赁协议》一份。约定：华乐公司将钢结构厂房中间一跨面积1656平方米和北跨东面一间（即现有办公室），包括5吨行车一台，租给东南公司使用。租金9.5元／平方米／月，年租金188700元（优惠价180000元）。租金一年一付，先付后用。租期二年，2010年6月1日至2012年5月31日，租赁期间，租赁价格不变，被告保证原告的用电负荷。租赁期间原告无权将被告厂房转租或转借给他人使用，如遇政府拆迁等特殊情况，提前六个月通知原告。按实际租用时间计算，多余租金应退还给原告。协议双方应当严格遵守执行，任何一方违约造成的一切经济损失均由违约方承担。合同订立后，原告向被告交付租金，被告交付房屋供原告使用。庭审中，原告自认如下事实：2012年2月18日，厂区大门被他人封锁，并有人声称承租的房屋要被拆迁，禁止进出。几天后，原告找到邗江经济开发区管委会领导，并向政府承诺3月底开始搬迁。在此情形下，厂区内恢复供电。原告按照承诺3月5日开始搬迁，3月底大件基本搬离结束，至4月15日完全搬离所承租房屋。以上事实，有原、被告的陈述及东南公司提供的《房屋租赁协议》等证据在卷予以证实。本案争议焦点：原告东南公司要求被告赔偿的各项费用应否获得支持？本院认为：原告东南公司与被告华乐公司所订立的房屋租赁协议合法有效，具有法律约束力。在合同履行过程中，由于华乐公司的厂房面临拆迁，东南公司因生产经营受到干扰而提前搬迁，实际提前解除了租赁协议。对此情形，双方在租赁协议中虽然预见到可能遇到拆迁情形，但在签订租赁协议时无法预见到房屋拆迁准确时间等具体情况，故对于租赁协议的解除均不存在过错。原告要求返还剩余租期内租金，符合租赁协议中按实际时间计算，多余租金予以退还的约定，本院予以支持。对于剩余租期部分的租金数额，因东南公司在2012年3月5日开始搬迁，应认定其实际租用期限截止至该日，剩余租期为2012年3月6日至5月31日止。经计算，剩余租期的租金为42410元（180000元／365天×86天）。对于原告东南公司主张的自建仓库的费用30000元，根据最高院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释相关规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。原告要求被告给付租赁期间自建仓库的费用30000元，因被告辩解原告搭建行为���获得自己认可，对此原告仅提供照片一张，未能提供其他证据证实搭建获得被告的认可，故不予支持。对于原告东南公司主张的搬迁费用、三个月职工工资总额、两个月平均利润，因租赁协议的解除系所租厂房面临政府拆迁所致，与华乐公司无关，东南公司要求华乐公司承担该损失缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告华乐公司于本判决生效之日起十日内，返还原告东南公司租金42410元；三、驳回原告东南公司的其他诉讼请求。案件受理费12770元，原告负担12166元、被告负担604元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本���提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：1108020909000104857）。（此页无正文）审 判 长 陈 彦人民陪审员 姚梅琴人民陪审员 邵国庆二〇一三年十一月二十六日书 记 员 刘苏培 来源：百度搜索“”