（2013）成民终字第5123号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2014-04-15
案件名称
廖国艳与蒋宁房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
廖国艳,蒋宁
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)成民终字第5123号上诉人（原审原告）廖国艳。委托代理人任天舒，四川科信律师事务所律师。委托代理人包雄伟。上诉人（原审被告）蒋宁。委托代理人傅孝松，四川方舟达律师事务所律师。上诉人廖国艳因与被上诉人蒋宁房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2013）武侯民初字第231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2008年10月9日，廖国艳与蒋宁签订《商业铺面租赁合同》，约定蒋宁将成都市武侯区簧门街36号附6号的铺面出租给廖国艳经营餐饮业，租赁期限为2008年10月9日至2012年10月8日；前三年租金为每月4500元，第四年租金另行协商，租金每半年交付一次；廖国艳需在合同签定时一次性向蒋宁支付铺面转让费22000元；如蒋宁强行收回铺面，需赔偿廖国艳违约金60000元等内容。2011年9月20日左右也即合同前三年即将到期之际，廖国艳与蒋宁就第四年租金进行协商,同时双方拟重新签订新的《铺面租赁合同》。双方在原合同条款的基础上，对新合同内容进行了协商，蒋宁通过手写记录在廖国艳持有的合同上对原合同内容作了部分改动，改动痕迹较潦草凌乱，无法判断双方是否协商一致，对新合同内容无法完全确认。可以明确的变更内容包括：1.新合同租期改为两年，将原合同期限由2008年10月9日至2012年10月8日，改为2011年10月9日至2013年10月8日，期满后廖国艳有优先续租权；2.租金由每月4500元，变更为每月6800元，两年租期内铺面租金不变；3.新合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效。协商过程结束后，双方未重新印制新合同明确双方协商一致的内容并进行签字确认，也未在蒋宁做过修改记录的合同上签字确认。第四年即2011年10月9日至2012年10月8日，铺面租金双方按协商的每月6800元履行。2012年10月9日，蒋宁以合同到期为由强行收回铺面。原审法院认定上述事实有，修改后廖国艳持有的的《商业铺面租赁合同》、蒋宁持有的未作修改的《商业铺面租赁合同》、蒋宁银行账户明细清单，武侯区公安分局玉林派出所出具的两份说明及当事人陈述笔录在案佐证。原审法院认为，廖国艳与蒋宁于2008年10月9日签订的《商业铺面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案争议焦点是新的《铺面租赁合同》是否成立并生效。原审法院认为虽然无法明确双方是否对新合同全部内容协商一致，但双方主要权利义务约定明确，即蒋宁将铺面出租给廖国艳，期限为两年，租金为每月6800元，应当认定新合同已经成立。关于新合同是否生效，原审法院分析如下：双方虽按照协商的租金（每月6800元）履行了一年，但不必然视作双方对新合同的履行。因为原租赁合同第四年尚未履行，双方按照每月6800元履行的一年，同样可视为是对原合同第四年的履行。第四年租金原合同本就约定需另行协商，蒋宁接受廖国艳每月支付租金6800元，不必然得出新合同已经生效的结论，蒋宁可能仅对租金协商结果认可，而不是对全部新合同认可；更重要的是，双方约定了新合同的生效条件，即双方各执一份，签字后生效。协商结束后，双方未重新印制合同，将双方协商一致的内容清楚明白的予以表达并签字确认，双方也未在潦草凌乱的修改合同上进行签字确认，应当认定新合同的生效条件未成就，新合同尚未发生法律效力。综上，原审法院认为“新的《铺面租赁合同》”虽成立但并未生效，双方应当按照原合同履行。廖国艳与蒋宁于2008年10月9日签订的《商业铺面租赁合同》合同期限已届满，合同权利义务已终止，廖国艳要求解除该合同的诉讼请求原审法院不予支持；蒋宁虽在合同期限届满后强行收回铺面的方式有所不妥，但并未违约，廖国艳要求蒋宁支付违约金60000元的诉讼请求，原审法院不予支持。廖国艳向蒋宁支付转让费22000元是双方真实意思表示，合同并未对退还转让费作出约定，同时廖国艳没有证据证明已支付转让费22000元，故廖国艳要求蒋宁退还转让费22000元的诉讼请求原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条之规定，判决如下：驳回廖国艳诉讼请求。案件受理费100元，由廖国艳负担。宣判后，原审原告廖国艳不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。其主要上诉理由是：原判认定事实不清，适用法律不当。上诉人出示的合同内容全部是由被上诉人人亲笔书写修改，是上诉人与被上诉人协商以后，对原合同主要内容租金、租期等进行全部修改，且新合同已实际履行，双方订立新的合同已生效。原合同约定双方在签订协议时一次性支付转让费22000元，在合同期间或期满后再次转租时，铺面转让收入由上诉人享有。如上诉人不支付转让费，被上诉人不可能将铺面钥匙交给上诉人。以上事实已充分证明上诉人已经按合同约定支付了转让费，现被上诉人单方终止合同造成上诉人转让费损失，应由被上诉人承担。被上诉人蒋宁答辩称，上诉人所谓的合同修改并不是修改，而是双方协商过程的记录，从合同第九条写明，生效合同需双方各持一份，签字生效。上诉人没有履行转让费，同时转让费按照合同约定是在租赁期间享有转让的权利，上诉人放弃与被上诉人无关，退还转让费无依据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是新的《铺面租赁合同》是否生效。蒋宁与廖国艳在2008年10月9日签订的《商业铺面租赁合同》中约定铺面租金前三年为4500元/月，第四年铺面租金随行就市。在合同履行过程中，双方就第四年合同的履行进行协商，在协商过程中，蒋宁在原租赁合同上对双方协商的内容进行记载，从记载的内容可以反映双方对新的租金进行了约定也对合同的履行期限进行了协商，但双方协商后，未对新合同进行重新签订，从原租赁合同的修改上看，双方约定了合同一式两份，双方各执一份，签字后生效。虽蒋宁按照双方协商后的每月6800元/月向廖国艳收取租金，也仅是双方对原合同中对第四年租金的确认，并不能得出新合同生效的结论。故蒋宁与廖国艳的新合同未生效，原审法院对此认定正确，本院予以确认。蒋宁在合同到期后收回房屋不构成违约，不应当承担违约责任。上诉人廖国艳关于新合同已经生效的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于转让费的问题，双方合同中未约定转让费在合同期满后应当退还，且廖国艳并无交纳转让费的证据，故其要求退还转让费22000元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。原判认定本案事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由廖国艳负担。一审案件受理费的负担方式不变。本判决为终审判决。审 判 长 黄寅审 判 员 余杨代理审判员 胡茜二〇一三年十一月二十六日书 记 员 张梅 关注微信公众号“”