（2013）沈和民三初字第01039号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2015-12-24
案件名称
沈阳亿通天下房地产顾问有限公司与沈阳华坤商业经营管理有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市和平区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳亿通天下房地产顾问有限公司,沈阳华坤商业经营管理有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2013）沈和民三初字第01039号原告：沈阳亿通天下房地产顾问有限公司，（309）。法定代表人：吴楠，系该公司总经理。委托代理人：张娇，系辽宁蓝田律师事务所律师。被告：沈阳华坤商业经营管理有限公司。法定代表人：孙宝京，系该公司经理。委托代理人：孙建，系辽宁东来律师事务所律师。委托代理人：沈淳，系辽宁东来律师事务所律师。原告沈阳亿通天下房地产顾问有限公司与被告沈阳华坤商业经营管理有限公司合同纠纷一案，本院于2013年9月17日立案受理后，适用简易程序，由审判员严冬云独任审判，于2013年9月24日、25日两次公开开庭进行了审理，原告委托代理人张娇及被告委托代理人孙建、沈淳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2013年年初接触商谈朗勤商道招商代理事宜，于2013年3月确定由原告代理被告负责朗勤商道的招商工作。虽然合同由于被告公司高层领导更换直至2013年4月28日才签署，但实际原告于2013年3月20日已开始为朗勤商道招商开展走访、市场调研等招商工作。原告的招商工作需要被告的全力配合，其中起绝对性作用的便是合同附件一、附件二。附件一包括招商商铺范围、经营品项、面积、价格系数表。附件一的最终确定应由作为业主的被告完成，但被告对原告提供的合同附件（包括附件一、二、三、四、五）始终不予确认，也不提出其他意见。在没有确切招商材料的情况下，原告只得根据其了解的大致信息艰难开展招商工作，但这严重影响了招商进度。原告多次找到被告要求确认合同附件，但都未得到被告的任何回应，反而以合同附件未能确认为由解除合同。被告在此次合作中，不仅违反了合同，而且违背了双方合作的目的，更违反了市场交易的公平原则。这不仅给原告带来了直接经济损失，更使得原告的公司形象遭受了负面影响，故请求法院在查清事实的基础上维护原告的利益，支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求法院判令被告给付原告补偿123，479元；2、请求法院判令被告给付原告违约金50万元；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、《朗勤·商道招商代理合同》尚未生效，原告主张50万违约金无合同依据。1、答辩人与原告就“朗勤商道”项目于2013年4月28日签订了《朗勤·商道招商代理合同》（以下简称“合同”），该合同第十四条第3款明确约定本合同系“附生效条件”的合同，且明确因“乙方（指原告）尚需一定时间与甲方协商确定本合同附件，双方同意先签订本协议，待双方协商确定附件后本协议再生效。”。根据《合同法》第四十五条规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”，而本合同的生效条件为双方对附件的最终确认。事实上，双方对尚需确认的附件因原告原因未能达成一致，故本合同生效条件未能成就从而导致合同未生效，原告向答辩人主张50万元的违约金即没有合同依据。退一步讲，即使该合同“生效”，那么合同第十二条第4款亦明确约定了答辩人行使单方解除权且无需承担违约责任的情形，即原告出现未能按照阶段任务完成招商工作的情形。实际上，原告13人的招商团队仅由其中6人完成了招商的前期工作，促成消费者同答辩人分别签订了11份《诚意金合同》。但是，其中已有4份退订并且尚有4份因消费者正在与答辩人沟通退订事宜而存在招商失败的风险，换言之，原告招商团队仅仅完成了3份“订金合同”，离最终的合作目标即促成消费者与答辩人就招商项目签订《经营管理合同》差之甚远，其项目推广及招商能力不言而喻，答辩人当然有权解除合同且不承担违约责任。值得一提的是，答辩人的“朗勤商道”项目共计约1400个铺位，依靠原告的招商能力帮助答辩人在国庆前完成项目招商已经毫无希望。二、原告主张的经济补偿没有法律及事实依据。原告主张补偿其约12万的费用没有提供相应的事实证据证明该费用系因代理答辩人的招商项目而支出的合理费用。答辩人认为如果原告所主张的费用真实存在，那么应以合同签订时间为费用计算节点区别考虑。1、2013年4月28日合同签订以前，原告针对答辩人合作事宜所做的准备工作，应属于其为了成功抓住与答辩人合作的商业机会而进行的必要市场调查或信息收集工作，换言之，合同的成功订立必然系因缔约者的共同努力，而此种努力所产生的支出亦不因合同的订立与否而转移给对方。2、2013年4月28日合同签订以后，合同未生效以前，原告所做的工作既没有体现出其履约诚意亦未突出其出色的招商能力。根据《合同法》第三条规定“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”，在合同未生效且答辩人无法认可原告工作表现的情况下，原告不积极调整工作方法而坚持低效率的招商工作同时要求答辩人来承担由此产生的费用显失公平，该部分费用并非为增加答辩人的利益而支出的合理费用，应由原告自行承担。三、合同未生效系由于原告的消极行为导致，应由其自行承担责任。合同中约定的需由原告向答辩人提供并确认的附件包括招商工作计划、招商团队名单及个人履历表、招商中心管理制度等。合同签订后，答辩人为原告预留了合理的准备时间，但因其没有积极履行该义务致使答辩人无法对上述附件进行确认，在此期间，答辩人向其发送《催告函》要求其及时提供合同附件，但原告最终仍未能够提供有效附件，严重影响了答辩人的招商进度，丧失市场先机。四、原告前期的工作表现表明其无诚意亦无能力实现合同目的。本合同的根本目的是通过原告的市场推广经验并通过其优秀的招商团队，帮助答辩人就“朗勤商道”项目进行积极宣传，最终促成消费者向答辩人购买或租用商铺。在此合作中，原告为答辩人量身定制的招商计划及其招商团队的执行力显得至关重要，但原告提供的招商计划缺失项目租控、定价策略及建议，顾问咨询、招商流程设计等核心关键，尤其招商团队总负责人沙恒更是联系不上，其13人的招商团队总以外出“跑市场”为由不能保证工作时间在岗，原告承诺招商计划的第一阶段离完成更是遥遥无期，原告的招商成果及成功率此前已经说明，此处不再赘述。上述种种，使得答辩人意识到已经丧失了与原告的合作基础，无论系其市场应对能力亦或系招商团队的专业、执行能力均无法满足答辩人的需求，故于2013年7月4日无奈发出《解除合同通知书》，终止与其就招商项目的全部合作。但需要说明的是，此通知书系终止本次合作事宜的通知，而非通过行驶合同赋予答辩人的“合同解除权”解除该合同，因合同尚未生效。自此，答辩人将不再就附件的确认、合同效力问题与原告消耗宝贵的市场时机。综上，原告主张的50万违约金没有合同依据，请求补偿的费用即使存在亦非系为增加答辩人的利益而支出的合理费用，请求法院驳回原告向答辩人主张的诉讼请求。经审理查明，2013年4月28日，原、被告签订《朗勤·商道招商代理合同》一份，被告聘请原告为其朗勤商道一期（起于沈阳市和平区胜利大街与中华路交汇处沈阳站，终于和平区马路湾路段地下，商业建筑面积35062平方米）提供招商策略及招商代理服务，服务期限至2013年10月1日。原告的主要工作内容：1、基础市场调研、项目解读swot分析；2、招商策略制定；3、推广策略制定；……。阶段任务：2013年4月1日至6月30日，乙方（原告）成功招商数量应达到总铺位数量的65%，……。乙方指定沙恒为本项目的总负责人，并约定原告人员的工资、福利、佣金、奖金、各项社会保险及住房公积金等费用由乙方（原告）自行承担。服务成果提交：1、乙方（原告）应当于每月2日前向甲方（被告）提交招商情况报表，其中应当包括当月计划、上月计划执行情况、下月计划以及对已执行情况的分析、建议。2、乙方（原告）应于每日下午5点前提供日报表，日报表内容应包括：来电客户、来访客户、预定客户、来访渠道、当日招商成果、累计已完成招商成果、目标完成率等，以将招商情况及时反馈被告，以便于甲方（被告）掌握工作进度，为日后工作提供可靠依据。3、乙方（原告）向甲方（被告）提交的工作内容，由原、被告双方协商一致且经被告确认后执行。合同第九条结算方法约定：1、乙方成功招商是甲方支付足额招商代理服务费的前提条件，甲方依据乙方实际招商签约使用面积计算招商代理服务费……。合同第十二条违约责任约定：1、甲方未能按合同约定向乙方支付招商代理服务费的，承担应付而未付款万分之一的违约金，但乙方不得因此暂停或迟延履行本合同项下义务，不得影响招商进度。……。3、合同任一方无正当理由擅自单方终止合同视作违约，违约方应向守约方支付违约金50万元。……。合同第十四条约定：……。3、鉴于乙方尚需一定时间与甲方协商确定本合同附件，双方同意先签订本协议，待双方协商确定附件后本协议再生效。本协议签订后，乙方即开始正式招商准备工作。合同第十五条载明附件包括：附件一：本合同代理招商商铺范围、经营品项、面积、价格系数表或价格表；附件二：乙方的招商工作计划；附件三：招商团队名单及个人履历表；附件四：朗勤商道招商中心管理制度；附件五：乙方营业执照复印件、代表人授权委托书。在该合同落款处，原、被告均加盖合同专用章。在前述合同签订之前，原告于2013年3月21日已开始朗勤商道招商的准备工作，并填写朗勤商道驻场来电登记表、外联客户名单、客户档案及美食区商户入住调查申请表等。双方在合作中，就《朗勤·商道招商代理合同》中的附件，通过往来邮件及函件进行磋商。2013年5月26日，被告向原告发出催告函，要求其提交合同附件。原告于5月29日回函，称其招商工作取得了一定的工作成果，并称被告委派并借给原告的工作人员不配合统一管理的行为影响招商的进度等等。2013年6月4日，被告向原告发出复函，在复函中提出原告至今未能提供双方共同认可的合同附件，未按名单指派足够的人员驻场开展招商工作并影响招商进度，未按合同约定提供月报表、统计表、分析表等汇报工作，截止6月4日仅招商签订《诚意金合同》11个，离完成合同约定的6月30日65%的阶段任务相距甚远等等。原告再次于2013年6月6日回函，称其未提供符合目前招商计划的附件是因为被告一直未提供已招商铺位签订及商铺招商范围等相关资料，导致其无法提供月报表、统计表、分析表等各项报表，并希望双方尽快商谈处理等等。2013年7月4日，被告向原告发出《解除合同通知书》，要求解除与原告签订的《朗勤·商道招商代理合同》。原告于2013年7月10日向被告回函，在该函中，原告称已多次提供合同附件，但被告未予确认，并称被告解除合同理由与事实严重不符。双方至此发生纠纷，并诉至法院。另查，原告主张的补偿金123，479元，其中113，368元为员工工资（原告于诉讼中提交其朗勤招商团队服务人员自2013年3月20日至2013年7月8日的工资明细表，合计113，368元，该款已由原告实际支出），原告认为由于被告的原因导致原告未实际招商成功，从而无法计算结算的金额，故原告支出的员工工资应由被告负担；另外10，000元是其公司声誉受损的赔偿金。再查，原、被告招商团队在一个办公场所办公，分开作业，按照合同约定，原告需向被告提交每日的来电来访登记表，并将其所收集的相关信息整理后提交给被告。原告称其已将每日的工作成果提交，但未举证证明，且被告对此未予认可。上述事实，有《朗勤·商道招商代理合同》、附件、双方往来函件、《解除合同通知书》及原告单方制作的工资表、朗勤商道驻场来访登记表、外联客户名单、客户档案表、美食区商户入驻调查申请表等证据，以及双方当事人的陈述，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《朗勤·商道招商代理合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同第十四条第3款虽然约定：“鉴于乙方（原告）尚需一定时间与甲方（被告）协商确定本合同附件，双方同意先签订本协议，待双方协商确定附件后本协议再生效。本协议签订后，乙方即开始正式招商准备工作。”而在签订该协议之前，原告已于2013年3月21日进行招商准备工作，被告对此无异议，双方对附件的协商不影响合同的效力，从被告于2013年7月4日发给原告的《解除合同通知书》亦可证明该合同为生效合同。根据合同法规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告于2013年7月4日向原告发出《解除合同通知书》，原告的回函可以证明原告已收到《解除合同通知书》，根据前述法律规定，双方的《朗勤·商道招商代理合同》就此解除。双方在履行过程中，原告称其已按约定向被告提交每日的工作成果，但因未举证证明，且被告对此未予认可，故对原告提交的朗勤商道驻场来访登记表、外联客户名单、客户档案表及美食区商户入驻调查申请表等证据，本院不予确认。从双方往来邮件及函件可证明双方就《朗勤·商道招商代理合同》中的附件等相关事宜多次进行沟通，但未能达成一致，并最终造成双方无法继续合作，对此，双方均有过错。原告将过错完全归责于被告，既无证据支持，且有失偏颇。《朗勤·商道招商代理合同》明确约定，原告人员的工资、福利、佣金、奖金、各项社会保险及住房公积金等费用由原告自行承担。原告于诉讼中提交其朗勤招商团队服务人员自2013年3月20日至2013年7月8日的工资明细表，合计113，368元（该款已由原告实际支出），原告认为由于被告的原因导致原告未实际招商成功，故原告支出的员工工资应由被告负担。但原告未能举证证明双方合同的解除系因被告的违约行为所致，故对原告该项主张，本院不予支持。同理，对原告主张的违约金50万元，本院亦不予支持。另，因原告本次诉讼主张被告承担违约责任，而非侵权责任，故对原告主张的公司声誉受损赔偿金10，000元，本院不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告沈阳亿通天下房地产顾问有限公司的诉讼请求。诉讼费10，035元，减半收取5，017.50元，由原告沈阳亿通天下房地产顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 严冬云二〇一三年十一月二十六日书记员 石 慧本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：搜索“”来源：