（2013）珠香法民三初字第77号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2014-12-25
案件名称
珠海市华策物业顾问有限公司与夏心惠物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海市华策物业顾问有限公司,夏千惠
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2013）珠香法民三初字第77号原告：珠海市华策物业顾问有限公司，住址：珠海市。负责人：邢国铭。委托代理人：赵争平，广东大公威德律师事务所律师。被告：夏千惠，曾用名：夏心惠，女，汉族，1970年12月20日生，住珠海市。委托代理人：刘桂萍，广东正澳律师事务所律师。上述原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨永峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告珠海市华策物业顾问有限公司的委托代理人赵争平、被告夏千惠及委托代理人刘桂萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：自2001年起，原告与代表被告在内的珠海市粤海国际花园业主委员会先后签订了物业管理（服务）合同，符合法律效力。这些合同规定：2001年1月31日至2005年1月31日原告应按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.5元（其中1元为物业管理费，0.35元为电梯维修费，0.15元为公用水电费）；2005年2月1日至2006年11月30日原告应按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.2元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）；2006年12月1日至2007年11月30日原告应按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.2元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）；2007年的12月1日至2008年的4月30日原告应按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.2元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）；2008年5月1日至2011年4月30日，原告应按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.45元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）及物业专项维修资金0.15元，共计1.60元：2011年5月1日至2011年的8月31日原告应按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.45元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）及物业专项维修资金0.15元，共计1.60元：2011年9月1日至2014年8月31日，原告应按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.65元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）及物业专项维修资金0.15元，共计1.80元。这些费用每月交纳一次，逾期的，原告有权按日加��欠交费用的千分之一的滞纳金。另外，包括被告在内的粤海国际花园业主在入伙时签订的《业主公约》中均有业主不按规定缴交物业管理费等费用的，处以每日干分之三的滞纳金的约定。合同签订后，原告一直如约履行自己的职责，而被告自2005年以后，拒交物业管理费，经原告多次催促均未果。为维护小区正常的物业管理秩序，维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令被告支付物业管理费及其滞纳金。请求法院支持原告诉求：1、判令被告支付物业管理费（含物业专项维修资金）本金15313.6元；滞纳金19974.3元（按每日千分之一暂计至2013年5月10日，应计至本金付清时止），共计35287.9元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。原告为其诉称提交如下证据：1、原告营业执照、机构代码证；2、被告身份证；3、粤海国际花园管理费收费通知单；4、《业主公约��签约页；5、四份物业管理合同。被告夏千惠辩称：我方认为原告的诉讼请求均应予以驳回。1、原告请求的物业管理费、滞纳金的合同，原告无法证明有通过过半业主选定的。粤海国际花园业委会2005年与原告发生纠纷，另外聘请华发物业管理公司，但原告不愿撤离，导致华发物业管理公司至今未进入管理。原告之后自行与业委会签订了3份合同，属于自己与自己签订。我方认为未享受到任何物业服务。2、2005年保安入室强奸情况，街道办要求停止缴纳物业费。3、原告早已经中断物业服务，根据珠海市物业管理条款相关规定，中断物业的情况可显示为该物业公司未修补对讲机、电梯等情况。4、原告不断侵害被告的合法权益，因为原告常断水断电，为此导致我的父亲入院治疗等，为此我也采取了报案手段。5、如应缴纳费用，因后面的3份合同不合法，为此收费标准不能按该合同收费，应按最低标准每平方米0.5元收取。且大部分请求费用已经超过诉讼时效。6、滞纳金不应收取，前3份合同未约定有滞纳金，业主公约只限于无物业管理前的约定，为此滞纳金要是计算的话应按最后一次签订的合同计算。被告夏千惠在法定期限内未提交证据。经审理查明，被告夏千惠是粤海国际花园16栋703房的所有人，该房屋建筑面积为103.89㎡，用途为：成套住宅。原告珠海市华策物业顾问有限公司成立于2000年2月，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为二级的物业服务企业资质证书。原告珠海市华策物业顾问有限公司于2001年2月5日与粤海国际花园业主委员会（甲方）签订了物业委托管理合同，双方就委托管理事项及管理服务费用标准进行了约定，合同约定：“2001年1月31日至2005年1月31日原告按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人��币1.5元（其中1元为物业管理费，0.35元为电梯维修费，0.15元为公用水电费）”。后来，原告珠海市华策物业顾问有限公司于2006年12月12日与粤海国际花园业主委员会（甲方）再次签订了粤海国际花园物业管理（临时）合同，双方就委托管理事项及管理服务费用标准进行了约定，合同约定：“2006年12月1日至2007年11月30日原告按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.2元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）”。之后，原告于2008年4月29日与粤海国际花园业主委员会（甲方）再次签订了粤海国际花园物业服务合同，双方就委托管理事项及管理服务费用标准进行了约定，合同约定：“2007年12月1日至2008年4月30日期间的物业管理费及其他相关费用仍按原合同执行，2008年5月1日至2011年4月30日，原告按住宅每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理服务费人民币1.45元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）及物业专项维修资金0.15元，共计1.60元；但约定业主缴纳的物业专项维修资金存入物业专项维修资金管理专用帐户，由业主大会和市政府维修资金管理机构负责管理，由原告代为收取”。之后，原告于2011年9月15日与粤海国际花园业主委员会（甲方）再次签订了粤海国际花园物业服务合同，双方就委托管理事项及管理服务费用标准进行了约定，合同约定：“2011年5月1日至2011年8月31日的物业管理费及其他相关费用仍按原合同执行，2011年9月1日至2014年8月31日，原告按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.65元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）及物业专项维修资金0.15元，共计1.80元。但约定业主缴纳的物业专项维修资金存入物业专项维修资金管理专用帐户，由业主大会和市政府维修资金管理机构���责管理，由原告代为收取。相关费用业主每月交纳，逾期的，原告有权按日加收欠交费用的千分之一的滞纳金”。前述情况，有原告提交的四份物业管理服务合同及企业法人营业执照和物业服务企业资质证书为证。原告珠海市华策物业顾问有限公司主张，被告应向其支付已拖欠的2005年3月至2008年4月的物业管理服务费4738.6元（1.2元×103.89㎡×38个月）、2008年5月至2011年8月的物业管理服务费6648元（1.6元×103.89㎡×40个月）、2011年9月至2013年5月的物业管理服务费3927元（1.8元×103.89㎡×21个月）。前述物业管理服务费按每日千分之一分段计算滞纳金，滞纳金计至2013年5月为19974.3元（暂计算到2013年5月，之后的费用照计）。被告承认未以现金方式按时缴纳过前述期间物业管理服务费等，但提出未按时缴纳原因是对原告签定的合同不予认可、原告未尽管理职责等。本院认为，原告珠海市华策物业顾问有限公司有物业管理营业执照及资质证书，具有从事物业管理服务的资格。粤海国际花园业主委员会合法成立，其依法有权选聘、解聘物业管理企业。原告提交的四份与粤海国际花园业主委员会（甲方）签订的物业管理服务合同可以证明，业主委员会与原告签订了《物业管理委托合同》，该合同没有违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守。原告对粤海国际花园小区进行了实际管理，对该小区业主具有约束力。被告夏千惠所有的粤海国际花园16栋703房在上述物业管理范围内，应向原告珠海市华策物业顾问有限公司支付相应的物业管理服务费用。原告主张，被告应向其支付已拖欠的2005年3月至2008年4月的物业管理服务费4738.6元（1.2元×103.89㎡×38个月）、2008年5月至2011年8月的物业管理服务费6648元（含物业专项维修资金，1.6元×103.89㎡×40个月）、2011年9月至2013年5月的物业管理服务费3927元（含物业专项维修资金，1.8元×103.89㎡×21个月），对此，本院认为，2005年3月至2006年11月期间原告并没有合同依据管理小区，也没有其他相关证据证明，对此期间的物业管理服务费的诉请，本院不予支持。至于前述其他期间的物业管理服务费用的计费标准符合合同约定标准且不违反本地政府部门制定的相应指导价格标准，故本院予以支持。但对于原告要求被告交纳2008年5月至2013年5月期间的物业专项维修资金（每月每平方米建筑面积0.15元），本院认为，原告仅仅属于代收行为，自身并未垫付相关费用，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告实际应向原告交纳已拖欠的2006年12月至2008年4月的物业管理服务费2119.3元（1.2元×103.89㎡×17个月）、2008年5月至2011年8月的物业管理服务费6025.62元（1.45元×103.89㎡×40个月）、2011年9月至2013年5月的物业管理服务费3599.78元（1.65元×103.89㎡×21个月）。至于原告珠海市华策物业顾问有限公司请求被告支付滞纳金的问题，虽然原告提交的《物业服务合同》约定了逾期交纳物业管理费应交纳滞纳金，但结合本案及其他案件的当事人陈述及提交的证据来看，小区存在公共环境卫生清洁服务、消防管理不到位，门禁对讲坏了没人维修、红外线防盗监测仪存在质量问题、小区时而发生盗窃事件等现象。可见，原告珠海市华策物业顾问有限公司的管理服务确实有不到位之处，被告没有按期交纳物业管理费并非是无故拖延缴纳物业服务费，因此，原告请求被告支付滞纳金，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，判决如下：一、被告夏千惠于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市华策物业顾问有限公司支付2006年12月至2008年4月的物业管理服务费2119.3元、2008年5月至2011年8月的物业管理服务费6025.62元、2011年9月至2013年5月的物业管理服务费3599.78元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费341元（原告已预付），由被告夏千惠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 杨永峰二〇一三年十一月二十六日书记员 何惠敏 微信公众号“”