（2013）临民一初字第02951号

裁判日期: 2013-11-26

公开日期: 2015-12-22

案件名称

临泉县外贸水洗芝麻厂破产管理人与侯金志房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

临泉县人民法院

所属地区

临泉县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

临泉县外贸水洗芝麻厂破产管理人,侯金志

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第二百一十五条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

安徽省临泉县人民法院民事判决书（2013）临民一初字第02951号原告（反诉被告）：临泉县外贸水洗芝麻厂破产管理人管理人：陆军，组长。委托代理人：于林，安徽泉河律师事务所律师。委托代理人：刘雪梅，安徽泉河律师事务所律师。被告（反诉原告）：侯金志，男，1968年3月7日出生，汉族，市民，住安徽省临泉县。委托代理人：骆东升，安徽文瑞律师事务所律师。委托代理人：齐保宽，安徽文瑞律师事务所律师。原告临泉县外贸水洗芝麻厂破产管理人与被告侯金志房屋租赁合同纠纷一案，原告临泉县外贸水洗芝麻厂破产管理人于2013年9月5日起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员樊燕独任审判。在审理过程中被告侯金志于2013年9月24日提起反诉，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2013年11月5日公开开庭进行了合并审理。原告临泉县外贸水洗芝麻厂破产管理人的委托代理人于林、刘雪梅，被告侯金志及其委托代理人齐保宽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临泉县外贸水洗芝麻厂破产管理人诉称：临泉县外贸水洗芝麻厂因经营管理不善，造成严重亏损，不能清偿到期债务，于2008年6月16日向临泉县法院申请破产，2008年11月4日临泉县法院作出（2008）临破字第15-3号民事裁定书，宣告临泉县外贸水洗芝麻厂破产清算。2010年3月24日临泉县法院指派陆军为管理人组长。2011年6月被告侯金志与原告临泉县外贸水洗芝麻厂破产管理人组长陆军达成口头协议，被告的货物暂时存放在被告大门北侧的六间仓库内，每月租金600元。依照我国法律规定，不定期合同的双方当事人享有随时解除合同的权利。2013年4月起原告多次通知被告让其搬离，可被告不愿意搬离。被告继续占用原告的厂房已严重侵害了原告的合法权益，现原告提起诉讼，请求依法判令解除原、被告之间的租赁合同，由被告搬离原告厂房并返还所租赁的房屋，支付2013年5月至起诉时的房屋使用费10000元，由被告承担本案的诉讼费用。原告为支持其上述主张，向本院提供如下证据材料：1、临泉县人民法院（2008）临破字第15号民事裁定书、临泉县人民法院（2008）临破字第15-3号民事裁定书、临泉县人民法院（2008）临破字第15-1号决定书，表明原告有合法的诉讼主体资格。2、临国用（91）字第001号国有土地使用证、临泉县房地产市场产权监理处档案室证明，表明原告所坐落的位置。3、收款收据四张，表明被告于2011年7月份至2013年4月份共支付租赁费13200元。4、被告侯金志的户籍证明，表明被告的主体资格。被告侯金志辩称：2011年6月，被告侯金志因经营需要仓库存储货物，通过朋友介绍找到原告，要求租赁其旧厂房。经过多次协商达成口头协议，约定：租赁期限为旧厂房拍卖出为止，租赁费每月600元。被告也按约定支付了2011年7月至2013年4月的租赁费。被告不存在违约事由，原告要求解除合同、支付10000元房屋使用费缺乏证据证实，且无法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。被告侯金志未就上述答辩提供任何证据材料。被告侯金志反诉称：反诉原、被告达成口头租赁合同后，反诉原告在接收房屋时发现厂房破旧不堪，屋顶千疮百孔，且存在安全问题，无法正常使用，经过协商反诉被告要求由反诉原告自己修缮，反诉原告为了正常使用将反诉被告所有的厂房进行了修缮。经临泉县价格认证中心认定维修厂房的修缮费用为9275元。现反诉被告是为了将反诉原告维修好的厂房以更高价租赁给别人才要求解除租赁合同。反诉原告侯金志要求反诉被告返还房屋维修费9275元，反诉费用由反诉被告承担。反诉原告为支持其反诉主张，向本院提供如下证据材料：反诉原告侯金志的身份证复印件，表明反诉原告的自然状况及诉讼主体资格。临泉县价格认证中心价格认证结论书、价格认证费发票，表明反诉原告维修6间厂房的维修费是9275元、花费价格认证费300元，这些费用应由反诉被告承担。反诉被告临泉县外贸水洗芝麻厂破产管理人辩称：临泉县价格认证中心价格认证结论书中被鉴的六间仓库并未载明其位置，不能证明该六间仓库就是反诉被告租赁给反诉原告的六间房屋。该结论书的价格认证基准日是2013年10月20日，其认定的房屋修缮后已使用半年，但不能证明该房屋是谁维修，维修费用是谁支付。反诉原告的反诉请求没有证据予以证明，应依法驳回反诉原告的反诉请求。反诉被告临泉县外贸水洗芝麻厂破产管理人未就反诉答辩提供任何证据材料。经庭审质证，原告提供的证据材料1、2、3、4，被告无异议，本院经审查对以上证据材料的证明效力予以确认。反诉原告提供的证据材料1，反诉被告无异议，本院经审查对其证据材料的证明效力予以确认。反诉原告提供的证据材料2，反诉被告有异议，认为价格认证中心认证的标的房屋不是反诉被告租赁给反诉原告的房屋，该证据也不能证明鉴定的房屋是由谁维修，房屋维修已经半年，如果是反诉原告维修的在支付租金时反诉原告应该要求扣除。本院认为，临泉县价格认证中心价格认证结论书上载明的价格认证标的是六间仓库修缮费用，并没有载明该六间仓库的坐落位置，也没附有所鉴定的六间仓库的照片，不能证明该六间仓库就是是反诉被告租赁给反诉原告的六间房屋，故对反诉原告提举的证据材料2的证明效力本院不予认定。经审理查明：临泉县外贸水洗芝麻厂因经营管理不善，严重亏损，于2008年6月16日向临泉县法院申请破产，2008年11月4日临泉县法院作出（2008）临破字第15-3号民事裁定书，宣告临泉县外贸水洗芝麻厂破产清算。被告侯金志是从事啤酒销售生意，需要仓库存放货物。2011年6月经人介绍与原告的负责人陆军认识，双方经过协商达成口头协议，约定：由被告租赁位于原临泉县外贸水洗芝麻厂院内北侧的六间厂房，每月租金600元。被告租赁六间厂房后按时支付了房屋租赁费。现该厂房原告要作他用要求被告搬离，多次找被告协商未果。原告诉至本院，请求依法判令解除原、被告之间的租赁合同，由被告搬离原告厂房并返还所租赁的房屋，支付2013年5月至起诉时的房屋使用费10000元。本案在审理过程中被告侯金志反诉称在租赁期间对该六间厂房进行了维修，请求原告返还房屋维修费9275元。本案争议的焦点是：房屋租赁合同能否解除，反诉原告的反诉请求是否应当支持。本院认为：租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被告租赁原告位于原临泉县外贸水洗芝麻厂院内北侧的六间厂房时采取的是口头约定，且对租赁期限也没有明确约定，该租赁合同应视为不定期租赁。故原告要求解除原、被告之间的租赁合同的诉讼请求本院予以支持。考虑到被告解除合同后，需要花一定时间处置货物，应给被告留有一定的期限搬离租赁的房屋，限期被告30日内返还该租赁的房屋给原告。因原、被告在租赁房屋时约定每月租金600元，故原告要求被告支付2013年5月起至起诉时的房屋使用费10000元的诉求过高，应按约定支付至起诉时的租金共计2400元。因反诉原告侯金志提供的临泉县价格认证中心价格认证结论书仅对六间仓库的修缮费用进行认证，并没有载明该六间仓库的坐落位置，也未附所认证的六间仓库的照片，不能证明认证的六间仓库就是反诉被告租赁给反诉原告的六间房屋，且反诉原告也未提举证据证明其对本案争议的六间厂房进行了维修的证据。故对反诉原告的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、的规定，判决如下：解除原告临泉县外贸水洗芝麻厂破产管理人与被告侯金志的房屋租赁合同。二、被告侯金志于判决生效之日起30日内将位于原临泉县外贸水洗芝麻厂院内北侧的六间厂房返还给原告临泉县外贸水洗芝麻厂破产管理人。三、被告侯金志于判决生效之日起10日内支付原告临泉县外贸水洗芝麻厂破产管理人房屋租金2400元（从2013年5月1日至2013年8月31日止）。四、驳回反诉原告侯金志的反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉费35元，由被告侯金志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审　判　长　　孙秀邦审　判　员　　樊　燕人民陪审员　　赵　磊二〇一三年十一月二十六日书　记　员　　吴晓燕附：判决所依据的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关注公众号“”