（2013）佛南法民三初字第776号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2014-09-17
案件名称
广东西樵商贸广场有限公司与陈希文租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东西樵商贸广场有限公司,陈希文
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第二百二十七条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛南法民三初字第776号原告广东西樵商贸广场有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人刘永基，总经理。委托代理人谭景华，广东创誉律师事务所律师。委托代理人黎润芬，广东创誉律师事务所实习律师。被告陈希文。原告广东西樵商贸广场有限公司与被告陈希文租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月10日受理后，依法由审判员周桂颜独任审判，并于2013年10月22日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人谭景华、黎润芬、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）于2011年5月27日签订《商铺租赁合同》，原告将位于佛山市南海区的商铺出租给被告用作经营，租赁期为5年，从2011年7月23日起至2016年7月22日止，并约定了租金的数额、计算方法、支付方式及双方具体权利义务等内容。另外，依照合同第7.4和第9.3条“乙方拖欠甲方租金视为违约。每逾期一天按拖欠金额1%支付滞纳金（即违约金），甲方有权单方面立即解除合同，乙方所交保证金不予退还”等规定，因被告长期拖欠租金，原告已于起诉前通过有效通知方式（发函、公告等）依约解除双方《商铺租赁合同》，并依约要求被告支付拖欠租金、违约金等。为此，请求判令：1、确认原、被告双方签订的《商铺租赁合同》已于2013年3月31日正式解除。2、被告向原告支付拖欠的租金25750元（2012年4月23日至2013年3月31日）及其违约金［违约金从每期应缴租金为本金，分别从2012年4月11日、5月11日、6月11日……（2013年3月23日至3月31日共9天的租金670元为本金，自2013年3月11日起算）起计至实际清偿之日止，按拖欠金额每日百分之一计付］；3、被告承担本案诉讼费。被告辩称，一、被告不存在拖欠原告租金及滞纳金，原因为商场实际情况与宣传严重不符，在租赁期内不但不改善，还不断恶化。另外还把门口改变用途为雅居乐都荟天地销售中心，原告违约在先。二、原告应退还商场货物及设备，赔偿装修及投资损失、押金抵扣管理费，原因为被告被骗进场，原告创造不了经营条件。三、同意解除合同，但认为时间为2013年1月份。因为2013年1月份，原告单方面停水停电，被告已无实际经营。四、所有律师函与租金单的签名都非被告本人签名。原告在诉讼中提供下列证据：1、原告营业执照、组织机构代码证（各1份，复印件），用以证明原告诉讼主体资格。2、被告身份证（1份，复印件），用以证明被告诉讼主体资格。3、商铺租赁合同（1份，复印件）。4、房地产权证（1份，复印件）。证据3、4，证明原、被告存在租赁合同关系，原告主张租金、违约金的依据。5、租金催收函（1份，复印件）。6、发文签收表（1份，原件）。7、律师函（2份，复印件）、国内特快专递邮件详情单（2份，复印件）。证据5-7，证明被告拖欠租金的事实以及原告已通过合理催收方式催告被告履行义务。8、佛山日报（2013年6月27日）（1份，原件），证明被告拖欠租金的事实以及原告已通过公告方式催告被告履行义务。经庭审质证、辩证，被告对原告出示的证据材料1-4无异议。对证据5、7有异议，被告没有收到过。对证据6有异议，该表上“陈希文”字样不是被告签名，被告也未见过该表。对证据8无异议，但被告之前未看过。被告在诉讼中提供下列证据：1、雅居乐大都会广场宣传资料（1份，原件），证明原告虚假宣传，没有达到所宣传的经营条件。2、收款收据（2份，原件）、中国农业银行刷卡存单（1份，原件），证明被告支付了商铺保证金2200元、2011年9月23日至10月22日的租金。3、照片（6份，打印件），证明被告的货架被原告截留。经庭审质证、辩证，被告对原告出示的证据1真实性无异议，对证明内容有异议，不存在虚假宣传。对证据2无异议。对证据3真实性无异议，但与本案无关，无法确认拍摄时间、地点。经审查，原告提供的证据1-4、8及被告提供的证据1-3，相对方对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据5、7，原告没有举证证明被告收到上述材料，本院对原告提供的证据5、7不予采信。原告提供的证据6有被告签名，被告虽有异议但不能提供证据予以推翻，本院对其真实性予以确认。根据本院采信的证据及原告的陈述，本院认定以下事实：佛山市南海区西樵镇樵金南路215号房产的登记权属人是原告，规划用途为商用，建筑面积57585.05平方米。原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）于2011年5月27日签订一份《商铺租赁合同》（合同编号2011023），甲方将位于佛山市南海区西樵镇樵高路雅居乐西樵大都会广场编号为K2009商铺出租给乙方（商铺位置见附件一《位置平面图》标记所示，附件只作一般识别之用，并不显示该商铺的面积大小）。商铺建筑面积为40平方米，实用面积约为24平方米。租赁期限为5年，从2011年7月23日起至2016年7月22日止，计租日期从2011年9月23日起计。商铺交付时间为2011年6月8日。2011年7月23日至2011年9月22日的每月租金为0元，2011年9月23日至2012年7月22日每月租金2200元，2012年7月23日至2013年7月22日的每月租金为2310元，2013年7月23日至2014年7月22日的每月租金为2426元。乙方应当于甲方发出“进场通知书”后七个工作日内预缴第1个月的租金，以后租金按月支付，乙方应于每月10号前向甲方支付本期租金，如支付期限的最后一日为法定假日，则该支付期限可顺延至法定节假日后的第一个工作日。乙方应于合同生效之日向甲方一次性支付租赁保证金4400元。在本合同约定的租赁期限届满或本合同解除、终止时，租赁保证金按以下任一方式处理：（1）乙方结清依本合同应由其承担的租金、费用和违约金后，甲方于20日内金额无息退回给乙方；（2）合同保证金冲抵由乙方承担的租金、费用和违约金，剩余部分由甲方于20日内无息退回乙方，不足部分由乙方补齐。乙方拖欠甲方租金视为违约。每逾期一天按拖欠金额1%支付滞纳金，甲方有权停止向乙方提供水电气等相关服务；拖欠达30天以上（含30天），甲方有权单方面立即解除合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还须支付拖欠租金、违约金等。原告向被告发放的《雅居乐大都会广场》宣传手册中载明：与佛山电视联合举办特色节目，在广场二层设立直播室、设置大型户外电视，采用通透式玻璃幕墙搭夜间灯灯饰造型、室内设有中庭互动空间及免费上网区，每周定期与商家举办主题推广活动、欢乐嘉年华---金华游艺，佛山西南部最大的独家室内外主题游乐园、转马、滑行车等新奇游艺项目等；同时在该宣传手册中载明了商场四层区域功能分布图。2013年6月26日，广东创誉律师事务所在佛山日报登载《公告》一份，载明受原告委托，该所正式通知被告，由于被告拖欠租金超过90天，被告已构成根本违约，自通知刊登之日起，双方租赁合同解除，被告7日内空物品，结清费用，否则视为放弃铺内物品，原告有权自行处理。2013年9月10日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，双方确认2012年4月22日前免租。双方确认被告支付了租赁保证金4400元，被告支付了2011年9月23日至10月22日的租金2200元。对于撤场时间，原告认为被告于2013年3月31日撤场，原告收回涉讼商铺；被告则认为于2013年1月已自行撤场。原告承认大型户外电视至今未设立、室内外主题游乐园尚未设置；因为商户中途退租原因导致商铺的区域划分与合同附件平面图有所区别。本院认为，《商铺租赁合同》是经原、被告双方对租赁期限、交付时间、免租期等磋商后自愿达成，合同中对双方权利义务均作出约定，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告作为承租人主张于2013年1月前已自行撤场但未能提供证据证明，亦未能得到被告认可，故本院以原告自认收回涉讼商铺时间即2013年3月31日作为双方实际终止履行租赁合同时间，原告请求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2013年3月31日解除，本院予以支持。原告已向被告交付涉讼商铺，被告作为承租人负有支付租赁期间租金的义务，根据双方确认的起租期，原告请求支付2012年4月23日至2013年3月31日期间租金25750元（2200元×3个月＋2310元×8个月＋2310元÷31天×9天）合法有据，本院予以支持。对于被告主张2012年9月12日前的租金已过诉讼时效问题，本院认为，因一个合同期内产生的所有租金应视为一个整体，被告每月缴纳租金应视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，本院已认定双方于2013年3月31日解除租赁合同，双方应对原租赁合同进行及时清理结算，故被告欠付的所有租金诉讼时效期间均应从合同解除之日即2013年3月31日起计，原告于2013年9月10日提起诉讼，并未超过一年的诉讼时效期间，被告的该项辩解理据不足，本院不予采纳。原告向被告发放的宣传资料中列明大型户外电视、主题游乐园及商场四层功能分区等作为商场整体规划和配套设施，其内容具体确定，且对租赁物使用价值及承租人的投资决定有较大影响，属于原告作为出租方围绕租赁物提出的关联要约，故本院认定宣传材料中关于设置大型户外电视、中庭设置免费上网区、设置主题游乐园、商场四层的功能分区等要约内容自承租人签订租赁合同起即对原告有约束力，原告应积极履行出租方提供配套设施及经营环境的义务。商场整体开业已超过一年，但原告承认大型户外电视、主题游乐园尚未设置、商铺的功能分区有所改变，原告的上述行为已构成违约，该违约行为虽一定程度影响经营环境，但不足以影响承租人对涉讼商铺的使用经营，并未导致合同目的不能实现。对于被告辩称的原告其他违约行为，并未提供充分有效证据证明，亦未得到原告认可，被告据此拒付租金理据不足，本院不予采纳。原告未按约定全面提供商场配套设施，被告迟延交租均属于瑕疵履行合同义务，其违约程度相当，综合本案具体情况、当事人过错程度，根据公平合理、诚实信用原则，本院认定被告逾期交租的瑕疵履行行为引起的损失及原告未按约定配套相关设施引致的损失由双方各自承担，原告诉请被告支付迟延交租违约金的主张本院不予支持。合同已明确约定“拖欠租金达30天以上，甲方有权单方面立即解除合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还须支付拖欠租金、违约金等”，被告未支付2012年4月23日至2013年3月31日租金，拖欠租金长达11个多月，且在租赁期限届满前自行撤出租赁物，以其行为表明不再履行合同主要义务，已构成根本违约，故本院对被告抗辩以保证金冲抵租金的意见不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决如下：一、确认原告广东西樵商贸广场有限公司与被告陈希文于2011年5月27日签订《商铺租赁合同》（合同编号2011023）于2013年3月31日解除。二、被告陈希文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金25750元予原告广东西樵商贸广场有限公司。三、驳回原告广东西樵商贸广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取1022.37元（原告已预交），由原告负担783.17元，由被告负担239.2元，被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 周桂颜二〇一三年十一月二十六日书记员 陈 宇 关注公众号“”