（2013）珠香法民三初字第76号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2014-12-25
案件名称
珠海市华策物业顾问有限公司与李大德物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海市华策物业顾问有限公司,李大德
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2013）珠香法民三初字第76号原告：珠海市华策物业顾问有限公司，住所地；珠海市。负责人：邢国铭。委托代理人：赵争平，广东大公威德律师事务所律师。被告：李大德，男，汉族，1966年2月14日生，住珠海市，。上述原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨永峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告珠海市华策物业顾问有限公司的委托代理人赵争平、被告李大德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：自2001年起，原告与代表被告在内的珠海市粤海国际花园业主委员会先后签订了物业管理（服务）合同，符合法律效力。这些合同规定：2001年1月31日至2005年1月31日原告应按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.5元（其中1元为物业管理费，0.35元为电梯维修费，0.15元为公用水电费）；2005年2月1日至2006年11月30日原告应按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.2元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）；2006年12月1日至2007年11月30日原告应按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.2元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）；2007年的12月1日至2008年的4月30日原告应按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.2元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）；2008年5月1日至2011年4月30日，原告应按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.45元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）及物业专项维修资金0.15元，共计1.60元：2011年5月1日至2011年的8月31日原告应按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.45元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）及物业专项维修资金0.15元，共计1.60元：2011年9月1日至2014年8月31日，原告应按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.65元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）及物业专项维修资金0.15元，共计1.80元。这些费用每月交纳一次，逾期的，原告有权按日加收欠交费用的千分之一的滞纳金。另外，包括被告在内的粤海国际花园业主在入伙时签订的《业主公约》中均有业主不按规定缴交物业管理费等费用的，处以每日干分之三的滞纳金的约定。合同签订后，原告一直如约履行自己的职责，而被告自2008年以后，拒交物业管理费，经原告多次催促均未果。为维护小区正常的物业管理秩序，维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令被告支付物业管理费及其滞纳金。请求法院支持原告诉求：1、判令被告支付物业管理费（含物业专项维修资金）本金12080.9元；滞纳金10310元（按每日千分之一暂计至2013年5月1O日，应计至本金付清时止），共计22390.9元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。原告为其诉称提交如下证据：1、原告营业执照、机构代码证；2、被告身份证；3、粤海国际花园管理费收费通知单；4、《业主公约》签约页；5、四份物业管理合同。被告李大德辩称：一、2008年4月及2011年9月签订服务合同时的粤海国际花园业主委员会不具合法性，不能代表全体业主签订物业服务合同。根据《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十二条及根据1998年10月1日起施行的《广东省物业管理条例》第十二条规定，业主委员会早已是不具合法性的业主委员会了，己无权代表广大业主行使权力，对外签订的合同只能代表他们几个人的意见，与广大业主没有关系，其对外签订的物业服务合同，应当依法认定为无效。二、2008年4月及2011年9月我小区业主委员会与原告之间签订的物业服务合同不是合法的。根据《中华人民共和国物业管理条例》第十一条：下列事项由业主共同决定（四）选聘和解聘物业服务企业。第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。这是一个强制性规定，不容自行约定限制和任意选择适用。我自2004年5月入住本小区以来，本小区在2005年初召开过一次业主大会（是否是法律意义上的业主大会待定），这次大会上并没有投票表决是否由原告来管理我小区，由于原告母公司建成的房屋质量很差，很多家庭饱受到墙壁渗水的困扰，原告提供的物管服务质量非常差，安防设备很差甚至没有、保安及清洁工人很少，外来人员随便出入我小区也无人过问、小区内的道路损坏了也没人维修、绿化区域杂草丛生、垃圾经常无人清理（因为最近要打官司，法院派人来调查，所以原告临时从其他地方调来一些临时工到本小区，这段时间卫生保安状况好了很多）、很多家庭被盗得不到赔偿，整个会议演变成广大业主对原告的控诉大会，到会的业主由始至终都在骂原告，要求原告马上撤离我小区。会上很多业主提议根据《中华人民共和国物业管理条例》第三条：国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，会后业主委员会就通过招投标方式聘请了华发物业公司来管理我小区，但原告一直赖着不走，期间甚至发生了原告物管人员强奸女业主、雇凶砍伤业主等恶性事件，影响极坏，本小区全体业主都非常痛恨原告。原告与业主委员会签订或续签的合同从未经召开全体业主大会或进行过正式的书面表决，也未经专有部分占建筑总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意，各位业主对于选聘的过程毫不知情。三、我家住9幢302房，靠西边的一面墙自我家入住之日起一直有渗水现象，2005年我小区仅有的一次业主大会上原告为了能继续留下来管理本小区，就在大会公开承诺如果由他们公司继续管理，则负责将全小区外墙翻新，这一点可以随便找一个自2005年起一直住在我小区的业主都可以作证。原告管理处工作人员说翻新外墙时会做好防水措施，那么我想我家外墙渗水的问题就能解决了。我一直对原告抱有幻想，直到2008年3月，原告都没有这方面的行动，我只能自己将那面有渗水现象的墙全部贴上瓷片。原告违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，即原告没有履行合同。四、退一步说，即便按对方的理解，就算原告出具的2008年4月29日签订的服务合同有效，那么，根据《中华人民共和国民法通则》第135条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年”，依此规定，原告部分诉讼请求已过诉讼时效，据此，请求法院驳回原告提出的2011年7月之前的物业费、滞纳金等相关费用的诉讼请求。五、《业主公约》是开发商作为交付条件要求每一位业主在办理入住手续时所必须签署的，我2004年入住时，如果我不在上面签名则无法拿到钥匙进入本小区9幢一楼大门回家。我认为，业主签署《业主公约》只表明业主承诺遵守开发商与其聘请的前期物业公司，而非表明永远都要接受前期物业公司的服务。则原告出具有我签名的《业主公约》没有意义，对我没有约束力。六、原告提出的管理费不断涨价没有任何事实依据也无法律依据，没有经业主大会批准，只是原告与不具合法性的业主委员会私自定下来的，或者是原告自己定的，也未经过有关部门审计和核实，没有合法有效的合同约束，就算有，业主想交费也因为无法核实其收费对错而无法缴纳。七、2010年8月19日凌晨我家被盗贼上门盗窃，原因是8月18日原告清洁工人在2楼平台搞完卫生后，忘记将竖放在连接一楼及二楼之间用来从一楼上二楼平台的竹梯取走，凌晨时分盗贼从一楼爬竹梯上二楼到202室及我家302室偷盗，我太太当天早上起床发现后就报了案，拱北口岸派出所当时就派人上门作了调查取证，我家被盗九仟陆佰多元钱物（具体数字可从拱北口岸派出所调出相关资料中查到）。原告提供的保安服务质量很差、很不合理，这次被盗，原因在于原告员工工作失误及原告没有提供最基本的保安服务，原告应对我家失窃一案负全责。据此，请求法院：1、驳回原告提出的全部诉讼请求；2、判决原告赔偿我家被偷盗的全部财物；3、判决原告承担本案的全部诉讼费。被告在法定期限内提交证据：1、申请书；2、证明3份；3、相片、传真件、报警回执。经审理查明，被告李大德是粤海国际花园9栋302房的所有人，该房屋建筑面积为115.93㎡，用途为：成套住宅。被告自2004年5月入住本小区。原告珠海市华策物业顾问有限公司成立于2000年2月，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为二级的物业服务企业资质证书。原告珠海市华策物业顾问有限公司于2001年2月5日与粤海国际花园业主委员会（甲方）签订了物业委托管理合同，双方就委托管理事项及管理服务费用标准进行了约定，合同约定：“2001年1月31日至2005年1月31日原告按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.5元（其中1元为物业管理费，0.35元为电梯维修费，0.15元为公用水电费）”。后来，原告珠海市华策物业顾问有限公司于2006年12月12日与粤海国际花园业主委员会（甲方）再次签订了粤海国际花园物业管理（临时）合同，双方就委托管理事项及管理服务费用标准进行了约定，合同约定：“2006年12月1日至2007年11月30日原告按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.2元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）”。之后，原告于2008年4月29日与粤海国际花园业主委员会（甲方）再次签订了粤海国际花园物业服务合同，双方就委托管理事项及管理服务费用标准进行了约定，合同约定：“2007年12月1日至2008年4月30日期间的物业管理费及其他相关费用仍按原合同执行，2008年5月1日至2011年4月30日，原告按住宅每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理服务费人民币1.45元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）及物业专项维修资金0.15元，共计1.60元；但约定业主缴纳的物业专项维修资金存入物业专项维修资金管理专用帐户，由业主大会和市政府维修资金管理机构负责管理，由原告代为收取”。之后，原告于2011年9月15日与粤海国际花园业主委员会（甲方）再次签订了粤海国际花园物业服务合同，双方就委托管理事项及管理服务费用标准进行了约定，合同约定：“2011年5月1日至2011年8月31日的物业管理费及其他相关费用仍按原合同执行，2011年9月1日至2014年8月31日，原告按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.65元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）及物业专项维修资金0.15元，共计1.80元。但约定业主缴纳的物业专项维修资金存入物业专项维修资金管理专用帐户，由业主大会和市政府维修资金管理机构负责管理，由原告代为收取。相关费用业主每月交纳，逾期的，原告有权按日加收欠交费用的千分之一的滞纳金”。前述情况，有原告提交的四份物业管理服务合同及企业法人营业执照和物业服务企业资质证书为证。原告珠海市华策物业顾问有限公司主张，被告应向其支付已拖欠的2008年3月至2008年4月的物业管理服务费278.20元（1.2元×115.93㎡×2个月）、2008年5月至2011年8月的物业管理服务费7420元（含物业专项维修资金，1.6元×115.93㎡×40个月）、2011年9月至2013年5月的物业管理服务费4382.7元（含物业专项维修资金，1.8元×115.93㎡×21个月）。前述物业管理服务费按每日千分之一分段计算滞纳金，滞纳金计至2013年5月为10310元（暂计算到2013年5月，之后的费用照计）。被告对其未按时缴纳前述期间物业管理服务费等均不持异议，但提出未按时缴纳原因是对原告签定的合同不予认可、原告未尽管理职责等。本院认为，原告珠海市华策物业顾问有限公司有物业管理营业执照及资质证书，具有从事物业管理服务的资格。粤海国际花园业主委员会合法成立，其依法有权选聘、解聘物业管理企业。原告提交的四份与粤海国际花园业主委员会（甲方）签订的物业管理服务合同可以证明，业主委员会与原告签订了《物业管理委托合同》，该合同没有违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守。原告对粤海国际花园小区进行了实际管理，对该小区业主具有约束力。被告李大德所有的粤海国际花园9栋302房在上述物业管理范围内，应向原告珠海市华策物业顾问有限公司支付相应的物业管理服务费用。原告主张，被告应向其支付已拖欠的2008年3月至2008年4月的物业管理服务费278.20元（1.2元×115.93㎡×2个月）、2008年5月至2011年8月的物业管理服务费7420元（含物业专项维修资金，1.6元×115.93㎡×40个月）、2011年9月至2013年5月的物业管理服务费4382.7元（含物业专项维修资金，1.8元×115.93㎡×21个月），对此，本院认为，前述物业管理服务费用的计费标准符合合同约定标准且不违反本地政府部门制定的相应指导价格标准，故本院予以支持。但对于原告要求被告交纳2008年5月至2013年5月期间的物业专项维修资金（每月每平方米建筑面积0.15元），本院认为，原告仅仅属于代收行为，自身并未垫付相关费用，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告实际应向原告交纳已拖欠的2008年3月至2008年4月的物业管理服务费278.2元（1.2元×115.93㎡×2个月）、2008年5月至2011年8月的物业管理服务费6723.94元（1.45元×115.93㎡×40个月）、2011年9月至2013年5月的物业管理服务费4016.97元（1.65元×115.93㎡×21个月）。至于原告珠海市华策物业顾问有限公司请求被告支付滞纳金的问题，虽然原告提交的《物业服务合同》约定了逾期交纳物业管理费应交纳滞纳金，但结合本案及其他案件的当事人陈述及提交的证据来看，小区存在公共环境卫生清洁服务、消防管理不到位，门禁对讲坏了没人维修、红外线防盗监测仪存在质量问题、小区时而发生盗窃事件等现象。可见，原告珠海市华策物业顾问有限公司的管理服务确实有不到位之处，被告没有按期交纳物业管理费并非是无故拖延缴纳物业服务费，因此，原告请求被告支付滞纳金，理据不足，本院不予支持。对被告提出原告珠海市华策物业顾问有限公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效应予驳回的意见，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，本院认为，因物业管理服务费用是依据已生效的物业管理服务合同而收取，合同的履行处于一种长期而不间断的过程，是一种持续履行的状态，故诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，且被告拖欠物业管理服务费用的行为一直延续，在此期间原告珠海市华策物业顾问有限公司基于物业管理服务关系和物业管理服务合同对被告所居住的小区进行了物业管理服务，相应的物业管理服务关系一直延续，故不存在原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效的问题，对被告的前述意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，判决如下：一、被告李大德于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市华策物业顾问有限公司支付2008年3月至2008年4月的物业管理服务费278.2元、2008年5月至2011年8月的物业管理服务费6723.94元、2011年9月至2013年5月的物业管理服务费4016.97元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费180元（原告已预付），由被告李大德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 杨永峰二〇一三年十一月二十六日书记员 何惠敏 更多数据：