（2013）眉民终字第338号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2014-01-15
案件名称
黄丽琴与眉山阳光物业公司物业服务合同纠纷民事判决书
法院
四川省眉山市中级人民法院
所属地区
四川省眉山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄丽琴,眉山市阳光物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《物业管理条例（2007年）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）眉民终字第338号上诉人（原审被告）黄丽琴，女。委托代理人王新年，四川新念律师事务所律师。委托代理人康波（系黄丽琴丈夫），男。被上诉人（原审原告）眉山市阳光物业管理有限公司。法定代表人：邓文伟。委托代理人黄利胜，四川达宽律师事务所律师。委托代理人谢红，四川达宽律师事务所律师。上诉人黄丽琴因物业服务合同纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院（2013）眉东民初字第1562号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人黄丽琴及其委托代理人王新年、康波、被上诉人眉山市阳光物业管理有限公司的委托代理人黄利胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判查明，2009年3月17日，甲方阳光·生活派业主委员会与乙方眉山市阳光物业管理有限公司（以下简称：阳光物业公司）签订《阳光.生活派物业服务合同》，主要约定“甲方将阳光生活派委托乙方实行物业管理。服务费由乙方按产权面积每平方米0.48元直接向业主收取。逾期欠费业主将按每日千分之三的标准计算滞纳金。乙方有权对欠费期超过1个月的业主进行公示通报；对欠费期超过3个月以上的业主，可提起诉讼追讨。合同期限为2009年3月13日起至2012年3月13日止”。2012年8月14日，甲方阳光·生活派业主委员会与乙方阳光物业公司签订《阳光.生活派物业服务合同》，主要约定“乙方对阳光生活派提供物业管理服务。物业服务费按业主拥有物业的建筑面积交纳。多层为0.70元∕月∕平方米。物业服务费在每年3、6、9、12月的20日前按季度以现金交纳。业主不得以邻里间纠纷或其他任何事由拒绝或推迟缴纳物业管理服务费。逾期欠费业主按每日千分之三的标准计算滞纳金。乙方有权对欠费期超过1个月的业主进行公示通报；对欠费期超过3个月以上的业主，可提起诉讼追讨。合同期限为2012年8月15日起至2015年8月14日止。”黄丽琴系阳光·生活派业主。2011年12月1日，黄丽琴邻居钟某某在黄丽琴屋外违规搭建一小房。黄丽琴以阳光物业公司未加制止且向钟某某建房提供水源为由拒交物管费814.20元。对此，阳光物业公司主张其对钟某某的违规搭建行为无强制拆除权，其曾找过阳光·生活派业主委员会、城建局、房管局等相关部门进行处理。黄丽琴也陈述房管局工作人员曾到现场查看情况。2013年4月20日，阳光·生活派业主委员会出具书面证明，载明“生活派1-2-101业主钟某某违规搭建于1幢2单元的车库旁，生活派业主委员会刘志英、张庆华等与阳光物业工作人员一起多次上门跟钟某某作沟通，要求其拆除违规建筑，制止多次无果。物业工作人员将此事上报了房管局，我们也看到房管局就此事来现场多次”。上述事实，有身份证复印件、收费存根联、物管费明细、小区巡查登记簿、维修单、每日工作记录薄、外来人员登记簿、交接班记录表、照片、阳光·生活派业主委员会证明及双方当事人的陈述等证据证实。原判认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条第（五）项规定：业主在物业管理活动中，负有按时交纳物业服务费用的义务。本案中，阳光物业公司与阳光·生活派业主委员会签订了《阳光.生活派物业服务合同》，该合同对业主黄丽琴具有约束力。阳光物业公司对黄丽琴所居住小区进行物业管理，黄丽琴作为业主接受了阳光物业公司提供的服务，其应当按照物业服务合同的约定履行交纳物管费的义务。据此，阳光物业公司要求黄丽琴支付未交纳的2012年4月至2013年3月的物业服务费814.2元，理由正当。黄丽琴辩称其拖欠物管费系因阳光物业公司默许其邻居钟某某的违章行为，给其造成了极大损害，但阳光物业公司已经履行了物业服务合同的主要义务，黄丽琴邻居的违章搭建行为与本案属不同的法律关系，黄丽琴以此为由抗辩其不支付物业服务费的理由不成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，遂判决：“被告黄丽琴于本判决生效之日起十日内给付原告眉山市阳光物业管理有限公司物业服务费814.2元。”如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，须按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由黄丽琴负担。黄丽琴上诉称，被上诉人未履行《物业服务合同》的约定，上诉人未交物管费事出有因。1、被上诉人与阳光生活派业主委员会签订的《物业服务合同》明确约定了被上诉人有维护小区公共环境卫生和维持公共秩序的义务。2011年12月1日，邻居钟某趁上诉人不在家时，在上诉人主卧室窗前2—3米处违章搭建小屋，且大量喂养鸡猫等牲畜，每天凌晨5点左右就被鸡鸣声吵醒，不仅影响了上诉人的正常生活，而且对上诉人的身体造成伤害。同时，钟某某在其违章搭建车库顶上种植蔬菜，遮挡了上诉人的房屋的光线。阳光物业公司并没有依据《物业服务合同》、《业主公约》，采取诸如向违章业主发出整改通知、向有关行政主管部门投诉、诉讼（仲裁）等措施，相反采取的是放任、纵容，被上诉人的行为严重违反了《物业服务合同》的约定，违约在先，过错明显。2、国务院颁布的《物业管理条例》第四十六条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰、装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。被上诉人对于钟某的上述违法违规行为并没有予以制止，明显违反了《物业管理条例》的规定。3、上诉人作为合同一方的当事人为了维护自身的合法权益暂时未交物管费，并不是拒交物管费。从2011年12月钟某的违法违规行为发生之日至2012年4月这5个月，上诉人都交纳了物管费，上诉人履行了义务但却没有得到被上诉人应提供的服务。因此，上诉人在2012年4月以后，向被上诉人交纳物管费时，要求被上诉人出具明确的处理意见，被上诉人的工作人员拒绝出具，也就没有收取上诉人的物管费。但上诉人非但不履行义务，利用与开发商之间天然联系形成的强势地位，将上诉人告上法庭，索要800多元的物管费。对于钟某的违章搭建行为，被上诉人未向有关行政部门上报，其系不作为。并向钟某提供水源，系伙同、支持钟某的违章修建，属侵权人。被上诉人未按照《物业服务合同》提供服务，不应收取物管费。请求，撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或发回重审；本案诉讼费由被上诉人承担。阳光物业公司答辩称，钟某在搭建时，答辩人进行了相应的阻止并向有关部门进行上报，有相关证据证实，答辩人并非不作为。上诉人提出伙同侵权的问题，未提供任何证明证实。答辩人提供了相应的服务，上诉人应当每月交纳物管费。请求维持原判。二审查明事实与一审查明的事实一致。另查明，2009年12月17日眉山市阳光生活派业主委员会与阳光物业公司签定的《阳光.生活派物业服务合同》约定的物业管理服务事项为：1、房屋建筑共用部位的维修、养护、运行和管理。2、公共设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、公共设施和附属建筑物的维修、养护和管理。4、公共绿地的养护与管理。5、公共环境卫生。包括：房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、楼梯、楼道清洁卫生、垃圾的收集清运。6、交通、车辆行驶、停放秩序及管理。7、维持公共秩序。包括：安全监控、巡视、24小时门岗执勤、人员出入的检查。实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区保安工作。8、其他委托事项。2012年8月14日签定的《阳光.生活派物业服务合同》约定的物业管理服务事项第8项变更为物业档案资料保存，增加了第9项，即其他经双方同意并另行签定协议的委托事项。其他服务事项与2009年12月17日签订的服务事项内容基本一致。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：第（五）项按时交纳物业服务费用。物业服务合同属于双务合同。物业服务企业有进行物业管理、提供物业服务的义务，业主作为物业服务合同实质上的当事人，有义务支付物业服务费。黄丽琴上诉主张该小区业主钟某某违规搭建小屋，大量喂养鸡猫等牲畜，影响了其正常生活，阳光物业公司未尽到物业管理的义务。依据阳光物业公司提交的眉山市阳光生活派业主委员会出具的《证明》，说明阳光物业公司就此事曾进行过制止，并向房管部门进行了反映，房管局工作人员也曾到现场查看情况。阳光物业公司按照其与阳光生活派业主委员会签订的《阳光.生活派物业服务合同》进行了物业管理，提供了物业服务，履行了物业服务合同的主要义务，黄丽琴应当按照该合同的约定履行交纳物业管理费的义务。黄丽琴主张的邻居钟某违章搭建的行为以及饲养牲畜的行为影响了其正常生活，属另一法律关系。因此，黄丽琴上诉主ＸＸ光物业公司未按照《物业服务合同》提供服务，不应收取物管费的理由不成立，本院不予支持。原判认定事实基本清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黄丽琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃 棱审 判 员 黄 萍代理审判员 罗卫平二〇一三年十一月二十六日书 记 员 余 娟