（2013）一中民终字第13967号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2014-06-17
案件名称
中汇易家（北京）房地产经纪有限公司与王艳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中汇易家（北京）房地产经纪有限公司,王艳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民终字第13967号上诉人（原审被告）中汇易家（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人刘力夫，总经理。委托代理人王威，北京优典律师事务所律师。委托代理人韩升，���京优典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王艳，女，1973年6月5日出生。上诉人中汇易家（北京）房地产经纪有限公司（以下简称中汇易家公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第9113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人中汇易家公司之委托代理人王威，被上诉人王艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王艳在原审法院诉称：2012年4月29日，我与中汇易家公司签订一式三份“201室”房屋出租委托代理合同，我将上述房屋租赁给中汇易家公司，租期自2012年5月20日至2013年5月19日止。根据合同约定，中汇易家公司分4次以季付方式支付房租，第三次支付日期是2012年10月20日，支付2012年11月20日至2013年2月19日的房租，金额为人民币15381元。但是中汇易家公司未按约定支付房租，只是分别于10月底和11月底各缴纳了1个月的房租，至今未来缴齐合同约定的房租，已连续拖欠房屋租金长达2个多月。现双方合同已到期终止，中汇易家公司共欠付2013年1月20日至2013年5月19日租金共计20508元，且其存在违约行为，按合同约定应向我支付一个月租金的违约金。诉讼请求：1、依法判决中汇易家公司支付我2013年1月20日至2013年5月19日的租金20508元；2、依法判决中汇易家公司支付我违约金5127元；3、本案所有诉讼费由中汇易家公司承担。中汇易家公司在原审法院辩称：由于我公司目前正在发生股权纠纷，正在北京仲裁委员会进行仲裁，故我方现在无法掌握本案的所有证据材料。我方不同意王艳的全部诉讼请求，且王艳提出的违约金数额过高，要求酌减。原审法院经审理查明：2012年4月29日，王艳（甲方）与中汇易家公司（乙方）签订北京市房屋出租委托代理合同��约定：甲方委托乙方代理其出租位于201室房屋，出租代理期自2012年5月20日至2013年5月19日；乙方代甲方向承租人收取租金，租金每月5127元，乙方向甲方支付租金的方式为季付；乙方未按约定划付租金达十日以上的，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的100％向甲方支付违约金。现双方所签订的上述合同已于2013年5月19日到期终止，王艳已收回出租的房屋。王艳主张中汇易家公司自2013年1月20日至2013年5月19日未向其支付房屋租金，故中汇易家公司应支付其拖欠的租金并承担一个月租金的违约金。中汇易家公司辩称该公司正发生股权纠纷，对于王艳的合同履行情况不清楚，对此中汇易家公司向法院提交股权转让协议对其主张予以佐证。上述事实，有双方当事人陈述、北京市房屋出租委托代理合同、股权转让协议等证据材料在案佐证。原审法院经审理认为：王艳与��汇易家公司签订的房屋出租委托代理合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，中汇易家公司未按照约定时间向王艳支付租金，故其应向王艳支付自2013年1月20日至2013年5月19日的租金20508元。中汇易家公司拖欠租金达十日以上，故应依合同约定向王艳支付一个月租金的违约金5127元。对于中汇易家公司酌减违约金的请求，法院认为合同中约定的违约金数额合理，故法院对于违约金不予调整。中汇易家公司的股权纠纷与本案无关，中汇易家公司仍应履行自己的合同义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、中汇易家（北京）房地产���纪有限公司于本判决生效后十日内支付王艳自二○一三年一月二十日至二○一三年五月十九日的租金二万零五百零八元；二、中汇易家（北京）房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付王艳违约金五千一百二十七元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。中汇易家公司不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清，证据不足。上诉人由于与案外人的合同纠纷，拿不到与本案有关的任何材料，无法确认被上诉人提供的合同真实性及履行情况。一审法院仅依据被上诉人提供的证据就对该案件作出判决，对上诉人提供的证据、事实并未尽到认真审查的义务。2、一审法院判决违约金过高，不符合法律规定。王艳服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。本院经审查，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。中汇易家公司与王艳签订的委托代理合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务，王艳有权依据合同约定要求中汇易家公司支付相应的租金及违约金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。中汇易家公司对自己的主张并未提交相关证据予以证明，亦未提交证据对王艳的证据予以反驳，故一审法院采信王艳提交的证据正确，中汇易家公司应当支付未支付的租金及违约金。一审法院依据双方合同约定认定违约金数额，并未明显过高，本院予以确认，对于中汇易家公司要求减少的请求，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费四百四十元（王艳已预交二十五元），由中汇易家（北京）房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费四百四十元，由中汇易家（北京）房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 辛 荣代理审判员 詹 晖代理审判员 夏根辉二〇一三年十一月二十六日书 记 员 田 星