（2013）朝民初字第34629号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2014-06-17
案件名称
田畅诉北京安信瑞德房地产经纪有限公司委托合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田畅,北京安信瑞德房地产经纪有限公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百一十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第34629号原告（反诉被告）田畅，女，1976年4月17日出生，住沈阳市皇姑区X。委托代理人XINLI，男，1968年1月14日出生，住北京市朝阳区X。被告（反诉原告）北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1－2。法定代表人张东纯，董事长。委托代理人张中彩，女，1990年8月15日出生，北京安信瑞德房地产经纪有限公司职员，住山东省苍山县X。原告（反诉被告）田畅与被告（反诉原告）北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信瑞德公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员金宏独任审判，公开开庭进行了审理。田畅的委托代理人XINLI，安信瑞德公司的委托代理人张中彩到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。田畅诉称：2012年12月1日，田畅与安信瑞德公司签订《房屋出租委托代理合同》，约定田畅将朝阳区北苑南区X房屋（以下简称涉案房屋）委托安信瑞德公司出租。安信瑞德公司未按合同约定于2013年6月1日向田畅支付租金11700元，还于2013年6月1日后口头通知田畅解除合同，田畅依合同约定于2013年7月1日以书面形式通知安信瑞德公司解除合同。现田畅起诉，要求1、合同约定一方提前解除合同，按月租金的100％向对方支付违约金，并约定安信瑞德公司无理由且未按约定划付租金达30日的，田畅有权解除合同，安信瑞德公司按月租金的200％向甲方支付违约金，故要求安信瑞德公司支付相当于3个租金的违约金11700元；2、2013年3月1日，安信瑞德公司应当支付租金11700元，而实际支付11570元，故要求安信瑞德公司支付租金130元；3、要求安信瑞德公司返还涉案房屋门禁卡两张、房屋大门钥匙两把、信箱钥匙一把、配电箱钥匙一把；4、田畅将涉案房屋交付安信瑞德公司时是毛坯房，安信瑞德公司对房屋进行了装修，田畅收回房屋后，支出3400元对装修进行拆除，要求安信瑞德公司赔偿3400元；5、合同约定履行期限两年的条件下，第一年免租期3个月，现因安信瑞德公司违约，合同提前解除，免租期的约定也不成立，要求安信瑞德公司支付3个月的房租；6、安信瑞德公司应于2013年6月1日支付租金，却拒不支付，田畅依合同约定于2013年7月1日收回房屋，由于2013年6月安信瑞德公司实际占有房屋，故要求安信瑞德公司支付房租3900元；7、田畅将涉案房屋委托安信瑞德公司出租后，另外租赁其他房屋居住，约定租赁至2014年5月30日，由于安信瑞德公司违约，田畅提前收回涉案房屋自住，要与田畅所租赁房屋的房东解约，需支付违约金5500元，故要求安信瑞德公司赔偿5500元。安信瑞德公司辩称：不同意田畅的第1项诉讼请求，安信瑞德公司未于2013年6月1日支付房租，系因：（1）在此之前田畅即表示要将涉案房屋出售，无法再出租；（2）安信瑞德公司未能将涉案房屋出租，无需支付租金；（3）双方的合同约定，如田畅转让房屋，安信瑞德公司成为田畅的委托代理机构，但田畅并未委托安信瑞德公司出售该房屋；不同意田畅的第2项诉讼请求，合同约定2013年3月1日为免租期，安信瑞德公司无需支付该日的房租130元；同意田畅的第3项诉讼请求；不同意田畅的第4项诉讼请求，田畅支出的装饰装修费与安信瑞德公司无关；不同意田畅的第5项诉讼请求，合同约定2012年12月1日至2013年3月1日为免租期，安信瑞德公司无需支付房租；不同意田畅的第6项诉讼请求，2013年6月1日安信瑞德公司向田畅发出解除合同通知，双方已于2013年6月1日解除了合同；不同意田畅的第7项诉讼请求，该请求与本案无关，系田畅与案外人的事情。同时，安信瑞德公司反诉称：安信瑞德公司在接收田畅的房屋后，因房屋为毛坯房，为便于出租，安信瑞德公司对房屋进行了装修，支出装修费13558元。因田畅的原因，双方的委托合同解除，安信瑞德公司要求田畅赔偿装修费13558元。田畅对安信瑞德公司的反诉辩称：不同意安信瑞德公司的反诉请求。委托合同中并没有关于安信瑞德公司进行装修的约定，安信瑞德公司所做的装修已被田畅拆除，田畅并未从安信瑞德公司的装修中受益。经审理查明：2012年12月1日，田畅（甲方）与安信瑞德公司（乙方）签订《房屋出租委托代理合同》，约定甲方持有涉案房屋买卖合同，该房屋为毛坯房，乙方代甲方出租房屋并办理与承租人联络、洽商等事宜，甲方授权乙方与承租人签署与该房屋租赁相关的法律文件，代甲方向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定全面履行合同义务；出租代理期自2012年12月1日至2014年11月30日，甲方应于2012年12月1日前将房屋交付乙方；甲方委托乙方代理出租该房屋的租金标准为月租金3900元；甲方允许乙方对房屋进行装修、格局优化、装饰或添置新物；乙方无理由且未按约定划付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的200％向甲方支付违约金，并赔偿甲方损失；出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，并按月租金的100％向对方支付违约金并赔偿守约方损失；委托代理期限内，若甲方转让房屋的，应提前90天书面通知乙方，乙方成为甲方独家委托出售代理机构；2012年12月1日至2013年3月1日为房屋第一年免租期，2013年12月1日至2014年1月1日为房屋第二年免租期；租金季付，首期租金为11700元（安信瑞德公司持有的合同此处的数额由11700元改写为11570元，并有田畅的签名）于2013年3月1日支付，第二次租金11700元于2013年6月1日支付；第三次租金11700元于2013年9月1日支付。同日，田畅将涉案房屋交付安信瑞德公司，并交付门禁卡两张、房屋大门钥匙两把、信箱钥匙一把、电表卡一张、配电箱钥匙一把。2013年6月1日，安信瑞德公司并未按合同约定支付租金。2013年7月1日，田畅将涉案房屋收回。安信瑞德公司主张其曾于2013年6月1日前通知田畅解除合同，田畅主张安信瑞德公司曾于2013年6月1日后通知其解除合同。安信瑞德公司主张其为涉案房屋装修支出装修费13558元，并提交一张由候纪全在收款人处签名的13558元装修款收据予以证明。田畅对收据的真实性和证明目的均不予认可。田畅主张其将安信瑞德公司对涉案房屋的装饰装修进行拆除支出3400元，并提交一份盖有”元洲公司收款专用章”的收款收据，显示收款项目为原装饰拆除费，金额1600元。安信瑞德公司对收款收据的真实性和证明目的均不予认可。田畅提交的《房屋出租委托代理合同》首期租金处的数额为11700元，而安信瑞德公司提交的《房屋出租委托代理合同》首期租金处的数额由11700元改写为11570元，并有田畅的签名。田畅对改动处的签名真实性不予认可，在本院释明后，田畅表示并不对其签名的真实性申请司法鉴定。上述事实，有双方提交的《房屋出租委托代理合同》及其附件、田畅提交的收款收据、安信瑞德公司提交的收据，以及当事人陈述意见在案佐证。本院认为：田畅与安信瑞德公司签订的《房屋出租委托代理合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应遵照履行。根据有关法律规定，委托合同的委托人或者受托人可以随时解除委托合同。双方签订的合同约定，一方需提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，并按月租金的100％向对方支付违约金并赔偿损失，现双方均认可2013年6月1日前后，安信瑞德公司通知田畅解除合同，故本院认定在安信瑞德公司向田畅提出解除合同时，双方的合同已经解除，安信瑞德公司应按月租金的100％向田畅支付违约金。由于委托合同在安信瑞德公司通知田畅解除时已经解除，故不能认定安信瑞德公司还存在无理由且未按约定划付租金达30日的违约行为，田畅要求安信瑞德公司按月租金的200％支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。安信瑞德公司持有的合同约定应于2013年3月1日支付的首期租金数额由11700改写为11570元，并有田畅的签名。田畅虽然否认其签名的真实性，但在本院释明后并不申请进行司法鉴定，应由田畅承担不能举证的后果，本院认定2013年3月1日安信瑞德公司应当支付的租金为11570元。田畅要求安信瑞德公司支付130元租金的诉讼请求，本院不予支持。关于安信瑞德公司对涉案房屋进行装修的问题，在合同中没有约定。由于安信瑞德公司提前解除合同，其要求田畅赔偿装修费的反诉请求，既无法律依据，也没有合同依据，而且安信瑞德公司关于装修费数额的证据也不充分，故本院不予支持。田畅称收回房屋后拆除装修，要求安信瑞德公司支付拆除费，没有法律或合同依据，而且拆除费数额的证据也不充分，本院不予支持。田畅要求安信瑞德公司支付免租期的租金，没有法律和合同依据，本院不予支持。安信瑞德公司提前解除合同，于2013年7月1日将涉案房屋交还田畅，故安信瑞德公司应当支付2013年6月的租金。田畅索要的其提前解除另行租赁的房屋所产生的违约金的诉讼请求，与安信瑞德公司提前解除委托合同并无直接关联，田畅也没有提交证据证明其所主张事实的真实性，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四一十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京安信瑞德房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）田畅违约金三千九百元；二、被告（反诉原告）北京安信瑞德房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）田畅租金三千九百元；三、被告（反诉原告）北京安信瑞德房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）田畅北京市朝阳区X房屋的单元门禁卡两张、房屋大门钥匙两把、信箱钥匙一把、配电箱钥匙一把；四、驳回原告（反诉被告）田畅的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京安信瑞德房地产经纪有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百五十四元，反诉费六十九元五角，由原告（反诉被告）田畅负担三百二十九元（已交纳），由被告（反诉原告）北京安信瑞德房地产经纪有限公司负担九十四元五角（已交纳六十九元五角，余款于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 金宏二〇一三年十一月二十六日书记员 杜梦 来源：