（2013）黄民初字第6626号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2014-10-13
案件名称
青岛保税区泽润劳动保障事务代理中心与青岛瑞华伊士曼塑胶薄板有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市黄岛区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青岛保税区泽润劳动保障事务代理中心,青岛瑞华伊士曼塑胶薄板有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十三条第一款，第一百零七条
全文
山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2013）黄民初字第6626号原告青岛保税区泽润劳动保障事务代理中心，住所地青岛保税区。法定代表人赵熙文，主任。委托代理人程宝文、杨欣，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。被告青岛瑞华伊士曼塑胶薄板有限公司，住所地青岛保税区。法定代表人吴大平，总经理。委托代理人王忠国，山东首辰律师事务所律师。委托代理人黎辉，男，系公司职员。原告青岛保税区泽润劳动保障事务代理中心与被告青岛瑞华伊士曼塑胶薄板有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告青岛保税区泽润劳动保障事务代理中心诉称，2012年12月30日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定由被告将其位于青岛保税区XX楼出租给原告使用，租赁期限为：2012年12月30日至2013年12月29日，房屋租赁费用为390000元，租赁费用已于合同签订当日付清。租赁合同存续期间，原告一直按约履行，但被告却多次停水、停电，原告无奈只得自行安装水电，但被告却将原告安装的供水管道锯断，致使公寓断水。使得原告的经营活动无法正常进行。被告的行为已根本违约导致合同无法继续履行。故诉至法院，请求判令：1、原告解除与被告之间的租赁合同，并要求被告返还原告2013年9月15日至2013年12月29日期间的房屋租赁费人民币113750元；2、被告支付原告生活用电线路安装费用人民币37011.98元（庭审时，原告放弃了该第2项诉讼请求）；3、被告支付原告生活用水管道安装费用人民币2000元；4、被告支付原告搬迁费人民币40000元；5、被告支付原告实际经济损失人民币282100元；6、被告承担本案诉讼费。被告青岛瑞华伊士曼塑胶薄板有限公司辩称，1、被告不同意解除合同，因被告不存在原告所诉的停水停电情况，即被告没有构成根本违约的行为；2、原告解除合同的真正原因是其租用的涉案房屋维修后不符合消防安全要求，整改费用过高；3、原告的行为本身已构成违约，在自身违约的情况下起诉被告纯属无理取闹，请求依法驳回原告诉求。经审理查明，2007年1月1日青岛保税区劳动和社会保障局与被告签订《房屋租赁合同》，承租被告位于青岛保税区XX楼，合同期限为自2007年1月1日至2012年12月31日，2009年1月1日双方因故签订了终止房屋租赁合同协议。青岛保税区劳动和社会保障局租赁期间对涉案房屋进行改造并作公寓之用。原告自2009年1月1日起承租被告位于青岛保税区XX楼（以下简称“涉案房屋”）用于职工公寓之用，并与被告签订《房屋租赁合同》，自2009年开始，双方共签订6份租赁合同，六份合同均为格式合同，条文一致，只是租赁期限不同。合同第二条内容之一约定：如果原告擅自将房屋转租、转让或转借，被告可以终止合同，收回房屋。第七条第5项约定：原告违反合同，擅自将承租房屋转让给他人使用的，应支付违约金（／）元。其中2012年12月30日至2013年12月29日租赁合同约定房屋租金为390000元／年，原告已经将390000元租金于合同签订当日付清。后，原告与案外人青岛XX有限公司等签订租赁合同，将涉案房屋转租给案外人用于职工住宿。2013年8月28日，被告向原告发出通知，通知中以原告私自改变房屋结构、用电线路，导致房屋损坏严重为由要求原告五日内给予书面答复，2013年9月2日被告以未收到原告回复为由于上午10时对涉案租赁房屋进行停水。原告自它处引水至涉案房屋，又被被告锯断引水管。原告支出自行引水引水管费2046元。2013年9月14日租住涉案房屋的人员无奈搬离。被告认为，原告的行为属于未经出租方同意擅自转租，为此，原告提交被告与青岛保税区劳动和社会保障局签订的合同、建筑工程消防验收意见书、原、被告之间的合同以及原告与案外人的租赁合同，证明涉案房屋在此期间一直作为劳动公寓在使用，并不存在原告未经被告同意转租的情形；此外，被告主张给原告停水是因为原告私自改变房屋结构、改变用电线路，擅自对房屋进行改建，为此，原告提交2008年10月15日涉案房屋的建筑工程消防验收意见书，证明青岛保税区劳动和社会保障局在承租被告房屋时已经进行内部装修，并验收合格。原告铺设电缆也是因为在青岛保税区劳动和社会保障局承租期间，被告私自停电，彼时，原告受青岛保税区劳动和社会保障局的委托而铺设电缆。2009年1月1日起原告承租后未对房屋进行改建，没有擅自装修导致房屋不符合消防安全要求的情况。另查明，青岛保税区劳动和社会保障局在承租期间，曾委托原告铺设电缆、安装用电线路及水管。再查明，庭审时被告称，原告曾经提出过不再租赁被告的房屋，并称在青岛保税区消防大队有原告的申请。庭审后，经本院到青岛保税区消防大队询问，该消防大队称原告在消防大队没有书面续租或不再租赁的申请，租与不租房屋没有必要在消防大队提出书面材料。以上事实，有原、被告提交的房屋租赁合同、建筑工程消防验收意见书、通知、被告停水停电的照片、视听资料、本院制作的询问笔录及原、被告陈述笔录在案为凭，经本院审查和庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系有效合同，原、被告均应严格履行合同，依据合同享有权利、履行义务。原告与被告签订的六份合同虽在第二条内容之一约定为如果原告擅自将房屋转租、转让或转借，被告可以终止合同，收回房屋，第七条第5项约定为原告违反合同，擅自将承租房屋转让给他人使用的，应支付违约金（／）元，但被告与原告青岛保税区劳动和社会保障局签订的合同及实际使用中，原青岛保税区劳动和社会保障局承租涉案房屋后即进行转租使用，被告一直未提异议，本案原告承租涉案房屋后，也将涉案房屋转租给案外人，被告也未提异议，且被告答辩中称“被告不同意解除合同…”，被告的一系列行为表明被告对原告转租涉案房屋没有异议并默认。被告未能提交证据证明原告的何种行为“本身已构成违约”，对被告所称的“原告行为本身已构成违约”的观点本院不予采信。故，本院认为，原告承租涉案房屋后及时全额支付房屋租金，没有违约行为。被告未能举证证明其所称的“原告解除合同的真正原因是其租用的涉案房屋维修后不符合消防安全要求，整改费用过高”，对被告的该答辩意见本院不予采信。被告未能举证证明其所称的原告私自改变房屋结构、用电线路，导致房屋损坏严重。则2013年9月2日被告对涉案房屋进行停水，原告自它处引水至涉案房屋，被告又锯断引水管的行为无合法根据。涉案房屋无水，导致2013年9月14日租住涉案房屋的人员无奈搬离，原告租赁房屋合同目的不能实现，原因在被告的断水行为，即，被告断水行为构成根本违约，被告对此应承担全部责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告要求解除与被告之间签订的合同于法有据，本院予以支持。解除合同的时间应自被告停水之次日起，原告自愿以公寓租住人员搬离公寓的2013年9月15日为解除合同时间，本院予以照准。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原告租赁涉案房屋后转租赢利，但原告的转租盈利的成本支出为应交付被告的390000元租金、水电物业等费用、实际管理劳动人员费用等，原告未能举证证明自2013年9月15日后尚有水电物业等费用、实际管理劳动人员费用等支出，而原告诉讼请求第一项为要求被告返还原告2013年9月15日至2013年12月29日期间的房屋租赁费人民币113750元，则2013年9月15日至2013年12月29日期间原告没有成本支出，原告不应再计算该期间的“合同履行后可以获得的利益”，即，本院对原告要求被告支付原告实际经济损失人民币282100元的诉讼请求不予支持。原告租赁期满也会发生搬迁费用，对原告要求被告支付原告搬迁费人民币40000元的诉讼请求不予支持。原告安装生活用水管道是自救行为，原因在被告，被告应当赔偿原告安装生活用水管道费用。原告支出费用2046元，原告自愿追要2000元，本院予以照准。2013年9月15日至2013年12月29日期间因被告原因，原告不能再使用涉案房屋出租赢利，被告应将该期间的房屋租赁费退还原告。综上，原告的诉讼请求本院部分予以支持，被告的辩解无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、解除原告青岛保税区泽润劳动保障事务代理中心与被告青岛瑞华伊士曼塑胶薄板有限公司签订的房屋租赁期限自2012年12月30日至2013年12月29日的房屋租赁合同（解除日期为2013年9月15日）；二、被告于判决生效后十日内退还原告2013年9月15日至2013年12月29日期间的房屋租赁费人民币113750元；三、被告于判决生效后十日内支付原告生活用水管道安装费2000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费8423元（原告已预交），减半收取4211.5元，由原告承担2211.5元，被告承担2000元，被告应承担部分于判决生效十日内支付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，正本一份，副本一份，并预交上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。逾期未缴纳上诉费的，视为未上诉。判决生效后，权利人申请执行的期间为2年。审判员 马先明二〇一三年十一月二十六日书记员 侯衍玲 更多数据：