（2013）昆民初字第2372号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2014-10-30
案件名称
上海云中物业管理有限公司昆山分公司与周斌物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2013）昆民初字第2372号原告上海云中物业管理有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北花园路1688号水秀别墅27号楼602室，组织机构代码78596152-1。代表人胡建中。委托代理人禹银香，上海普世（昆山）律师事务所律师。被告周斌。委托代理人赵雨兵，江苏同丰律师事务所律师。委托代理人孙君宇，江苏同丰律师事务所律师。原告上海云中物业管理有限公司昆山分公司与被告周斌物业服务合同纠纷一案，本院于2013年6月5日立案受理后，依法组成合议庭于2013年11月19日公开开庭进行审理。原告上海云中物业管理有限公司昆山分公司的委托代理人禹银香、被告周斌的委托代理人赵雨兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海云中物业管理有限公司昆山分公司诉称：原告接受昆山富宇房地产开发有限公司委托，自2006年3月1日起为昆山市香榭水岸小区提供物业管理服务。被告购买居住于该小区X号楼XXX室，截至2012年12月，累计拖欠物业管理费用11495元，经原告多次催讨，被告不予支付。原告为维护自身合法权益向法院起诉要求被告支付2010年1月1日至2012年12月31日的物业服务费11495元，并承担本案的诉讼费用。被告周斌辩称：1、原告起诉物业费不符合程序要求，根据最高人民法院的司法解释，起诉前应该书面催缴再起诉，应该驳回原告的起诉；2、原告主张的2010年1月1日至2012年12月31日期间的物业费金额远高于昆山市物价局制定的收费细则的标准，原告存在多收物业费的行为。原告应退还多收取的物业费（2010年之前）；3、原告在提供物业管理服务期间怠于行使维修义务，导致被告的房屋渗水问题一直没有解决，同时也造成被告重大财产损失，原告应予以赔偿；4、原告在2013年3月15日起诉2010年开始的物业费，其中有一部分已经超出2年的诉讼时效，对超出的部分不应该支持。2010年1月1日至2011年3月14日期间的物业费超过诉讼时效。经审理查明：原告与昆山富宇房地产开发有限公司分别于2006年3月1日、2010年1月1日、2011年1月1日签订《昆山香榭水岸前期物业管理服务合同》3份，约定由昆山富宇房地产开发有限公司委托原告对香榭水岸（坐落位置：昆山虹桥路西侧，马鞍山路北侧）实行前期物业管理，原告根据有关法律法规制度物业管理制度，按国家物业管理条例、江苏省昆山市有关物业管理法规政策履行协议。3份合同的期限分别为2006年3月1日至2009年12月30日、2010年1月1日至2010年12月31日、2011年1月1日至2012年12月31日。2008年6月26日原告与被告签订《前期物业管理服务协议》1份，约定由原告为被告购买的香榭水岸X号楼XXX室（建筑面积192.38平方米）提供前期物业服务，物业费收费标准为住宅按建筑面积每月每平米1.4元，地下停车位设施维护费50元／月／位，自行车库10元／月／间，物业管理服务费用标准按政府物价部门批准的标准调整，原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，房屋共用部位、共用设施设备小修及时处理、急修不过夜，共用部位指户外墙面等。被告在接受原告物业服务后未交纳2010年1月1日至2012年12月31日期间的物业服务费，原告催讨未果，引起本案纠纷。另查明：原告提供了香榭水岸小区车辆管理规定，载明地下停车位设施维护费为50元／月／位，被告于2008年6月26日在该规定上签字。原告提供的收款收据显示被告2008年7月1日至2008年12月31日期间的物业管理费为1460元，汽车位管理费为300元，2009年1月1日至2009年6月30日的物业管理费为883元，设备运行费为577元，汽车位管理费为300元，2009年7月1日至2009年12月31日的物业管理费为883元，设备运行费为577元，汽车位管理费为300元。被告提供的收款收据显示被告2008年7月1日至2008年12月31日期间的物业管理费为1460元。被告提供的房屋所有权为被告的昆山市玉山镇香榭水岸景观花园X号楼XXX室的房产证显示X号楼XXX室建筑面积为132.16平方米，1103阁楼建筑面积60.22平方米。以上事实由原告上海云中物业管理有限公司昆山分公司提供的《前期物业管理服务协议》、《昆山香榭水岸前期物业管理服务合同》、收款收据、车辆管理规定、被告周斌提供的收款收据及庭审中原、被告的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》及原告与昆山富宇房地产开发有限公司签订的《昆山香榭水岸前期物业管理服务合同》合法有效，受法律保护，原被告均应按照约定履行义务。本案原告作为昆山富宇房地产开发有限公司选聘的物业服务企业依约履行了物业服务，被告作为该物业服务范围内的业主接受了原告的物业服务，应该承担交纳物业服务费的义务。被告不交纳物业服务费，不仅有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。原告在服务过程中既要按约提供服务，也应注意与业主及时进行沟通，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求，只有业主与物业服务企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，才能构建和谐社区、和谐社会。依据《前期物业管理服务协议》中约定的收费标准（住宅按建筑面积每月每平米1.4元）、香榭水岸小区车辆管理规定中约定的地下停车位设施维护费的收费标准（50元／月／车位）和被告的房屋面积（192.38平方米），被告应承担2010年1月1日至2012年12月31日的物业服务费为11495元。对于被告关于原告所主张的2010年1月1日至2011年3月14日期间的物业费超过诉讼时效的抗辩意见，本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》中未约定物业服务费的交费周期或被告收取物业服务费的周期，被告自2010年1月1日至2012年12月31日期间欠交物业费处于持续状态，且本案于2013年6月5立案受理，故原告向被告主张的物业服务费不违反诉讼时效的规定，本院对该抗辩意见不予采信。对于被告关于原告主张的物业服务费远高于昆山市物价局制定的收费细则标准的抗辩意见，本院认为，被告对其与原告签订的《前期物业管理服务协议》的效力未提异议，应当遵守合同意思自治原则，应当按照约定支付物业服务费，且《前期物业管理服务协议》不违反强制性法律规定。故本院对被告的上述抗辩意见不予采信。如《前期物业管理服务协议》中约定的物业服务费收费标准损害被告的合法权益，被告可另行主张。对于被告关于原告在提供物业管理服务期间怠于行使维修义务，导致被告的房屋渗水问题一直没有解决，同时也造成被告重大财产损失，原告应予以赔偿的抗辩意见，因被告未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。如被告的权益确受损害可凭相关证据另行主张。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告周斌于本判决生效后十日内支付原告上海云中物业管理有限公司昆山分公司自2010年1月1日起至2012年12月31日止的物业服务费11495元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费87.4元，由被告周斌负担，于本判决生效后十日内直接给付原告上海云中物业管理有限公司昆山分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。审 判 长 代 轶人民陪审员 章静安人民陪审员 戈菊珍二〇一三年十一月二十六日书 记 员 王行敏附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 百度搜索“”