（2012）佛南法民三初字第788号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2014-09-17
案件名称
佛山市南海区桂城街夏南一股份合作经济联合社诉佛山市南海区平洲夏南五金电器厂、张申生、何显国、何洪炳土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市南海区桂城街夏南一股份合作经济联合社,佛山市南海区平洲夏南五金电器厂,张申生,何显国,何洪炳
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合伙企业法（2006年）》：第三十八条，第三十九条；《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条，第二百二十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2012）佛南法民三初字第788号原告佛山市南海区桂城街夏南一股份合作经济联合社，住所地：佛山市南海区。负责人郭锦添，社长。委托代理人苟晟，系广东迅衡律师事务所律师。被告佛山市南海区平洲夏南五金电器厂，住所地：佛山市南海区。法定代表人何显国。被告张申生。被告何显国。被告何洪炳。上列四被告共同委托代理人柳军，系广东循理律师事务所律师。上列四被告共同委托代理人黄继彬，系广东循理律师事务所律师。原告佛山市南海区桂城街夏南一股份合作经济联合社（以下简称夏南一）诉被告佛山市南海区平洲夏南五金电器厂（以下简称夏南五金厂）、张申生、何显国、何洪炳土地租赁合同纠纷一案，本院于2012年7月25日受理后，依法由审判员朱道春适用简易程序于2013年11月5日、2013年11月21日二次公开开庭进行了审理，原告的负责人郭锦添与委托代理人苟晟，被告何显国及四被告共同委托代理人柳军均到庭参加二次庭审，被告何洪炳到庭参加了第一次庭审，被告张申生到庭参加了第二次庭审。诉讼中，经原告申请，本院依法委托测绘机构进行测绘，测绘期间不计入审理期限，原、被告均向本院申请庭和和解，和解期间不计入审理期限。本案现已审理终结。原告诉称，1998年4月9日，原告与被告夏南五金厂签订了一份《土地使用权承包合同》，约定：原告将位于夏南一高桥工业区内土地使用权发包给被告夏南五金厂，土地面积3334平方米，承包期为25年，从1998年7月1日至2023年6月30日止。承包款计算方式：第一年至第三年按使用土地面积每月每平方3元计算，从第四年开始每三年按使用土地面积每月每平方在原来基础上递增10%，承包款每年支付二次，每年6月30日前一次性支付当年1-6月承包款，每年10月30日前一次性支付当年7-12月承包款。2004年9月8日，双方协商签订补充协议，约定2006年1月1日前承包款每月每平方米按3元计算，2006年1月1日起每月每平方米按3.3元计算，此后按原合同约定比例递增。合同签订后，原告依约将土地交付给被告使用，被告在该土地上兴建厂房。原告在重新清查合同时发现，原、被告签订的虽然名为承包合同，实质为土地租赁合同，合同约定土地租赁期限为25年违反法律规定租赁期限最长不应超出20年的规定，应予纠正合同期限为20年。合同约定土地面积为3334平方米，经原告实地测量，被告实际多占用2169平方米土地，被告应支付多占用土地面积土地使用费及逾期支付期间的利息予原告。被告张申生、何显国、何洪炳为被告夏南五金厂合伙人，应对被告夏南五金厂债务承担连带清偿责任。起诉请求法院判令：1、原告与被告夏南五金厂于1998年4月9日签订的《土地使用权承包合同》中约定承包期25年无效，变更租赁期为20年，从1998年7月1日起至2018年6月30日止。2、被告夏南五金厂向原告支付超合同范围占用的土地计至2012年6月30日止的土地使用费1165703.02元及从2012年4月11日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、被告夏南五金厂从2012年7月1日起，继续按多占用2169平方米土地以合同约定的标准支付土地使用费予原告；4、被告张申生、何显国、何洪炳对上述第二项、第三项债务承担连带无限责任；5、诉讼费由被告负担。诉讼中，根据测绘结果，原告变更第二项诉讼请求为：被告夏南五金厂向原告支付超合同范围占用的土地计至2012年6月30日止的土地使用费1240559.12元及从2012年4月11日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；变更第三项诉讼请求为：被告夏南五金厂从2012年7月1日起，继续按多占用2361平方米土地以合同约定的标准支付土地使用费予原告。四被告共同辩称，一、涉案土地为工业用地，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》相关规定，原、被告的承包合同约定承包期为25年并没有超过同类国有土地出让的最高年限，该约定合法有效，应予以保护。二、根据集体土地使用权证红线图，被告并未占用原告土地证外土地，该土地证范围外土地属于河道土地，原告并无管理使用权利，原告无权向被告主张使用费。三、原告出租涉讼土地给被告时土地无路口通行，无人愿意租用，被告方投入几十万元修桥修路，当时原告口头同意计租面积按3334平方米计，多余面积不计算租金，现在原告更换了领导后不尊重历史，要求按全部面积计算租金没有任何道理。四、即使被告多占用原告土地，但原告在出租土地时清楚知道被告实际占用土地的范围，原告应在二年内主张使用费，现时隔14年之久原告才提出被告多占用土地，追偿此前全部土地使用费，显然对2010年7月25日之前的土地使用费已过二年的追偿时效，不应得到法律保护。原告起诉有违诚实信用原则，请求法院驳回其全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、《广东省农村集体经济组织证明书》、组织机构代码证（各1份，复印件），用以证明原告诉讼主体资格。2、企业机读档案登记资料（1份，原件）、人口信息全项（3份，原件），用以证明四被告诉讼主体资格。3、《土地使用权承包合同》（平农合鉴字1998第011号）、见证书、《补充协议》、《关于夏南一五金电器厂缴交租金决定》《关于夏南一五金电器厂计租意见》（各1份，原件），用以证明原、被告于1998年4月9日签订土地租赁合同，约定承包期25年，租赁土地面积为3334平方米，后补充约定租金起算时间从1998年9月1日开始，2004年9月8日同意从2006年1月1日起开始按合同约定比例递增。4、南府集用（98）字第020026号集体土地使用证、佛府南集有（2012）第0100664号集体土地使用证（各1份，复印件），用以证明土地为工业用地，原告为权利人。5、《租赁项目实际占用平面图》（1份，原件），用以证明被告建筑物面积实际超出规划部门允许的建筑红线图，也超出合同约定土地使用面积，经原告测量被告实际占用土地面积为5503平方米。6、《通知》（1份，原件），用以证明2012年4月11日，原告向被告发出通知，要求被告按实际占用土地面积支付土地使用费并修改合同。诉讼中，四被告共同举证如下：1、公路边夏南五金电器厂建桥协议（1份，原件），用以证明夏南五金厂与南海市平洲区水利管理所约定在夏南五金厂门口的河涌处建桥一座，该桥由平洲水利所设计和施工，建桥工程款73000元由夏南五金厂承担。2、收据（5份，原件），用以证明夏南五金厂已按约定支付建桥工程款79241元，收款单位是南海市水电综合经营总公司平洲分公司，收款经办人有合同经办人冯镜明签名。涉案租赁土地北边和西边的围墙是南海市水电综合经营总公司平洲公司施工建设的，从现状上看围墙围蔽了平洲夏南五金电器厂厂内的建筑物，但该围墙并不是夏南五金厂建设的，建设原因是涉案租赁土地北边和西边的内河涌为死角位，南海市平洲水利所为保持北边和西边的内河涌的清洁，而夏南五金厂亦有安全和防盗的需求，故经协商由南海市水电综合经营总公司平洲公司施工建设石墙，建石墙的工程款则由夏南五金厂负责。3、总平面图（1份，原件）。4、南海市行政事业性收费缴款通知书、统一收据（各2份，原件）。证据3、4共同证明涉案的建筑物办理了报建手续，是由夏南一负责报建，报建费用则由被告承担。该总平面图为报建总平面图，兴建单位为夏南一，证明原告同意被告按此总平面图进行建设，原告对该总平面图的布局是清楚知道的，加之建筑物在建设之前须由原告实地放线定位，因此原告对总平面图中的办公楼和部分厂房的建设位置明显超出3334平方米租地范围是知情的。原告当时考虑被告出资十几万元建桥、砌石墙和填平石墙内的烂地，并且租赁土地的北边和西边为死角位，为此，原告当时同意只按3334平方米计收租金，对超出部分用地不计收租金，但租赁期满后所有建筑物归原告所有，所以原告长期以来都没有收取超出租赁土地范围部分的租金，若没有原告的同意和承诺，被告不敢也不可能按此总平面图建设，原告现要求收取超出租赁土地范围的租金完全是不讲诚信，是后任否定前任的表现。原告在1998年就对被告办公楼和部分厂房的建设位置明显超出3334平方米的租地范围是知情的，原告事隔14年后才起诉明显超过诉讼时效。诉讼中，经原告申请，本院依法委托佛山市城市规划勘测设计研究院对涉讼土地进行测绘，测绘机构出具【（2013）佛南法鉴字第92号】测绘成果报告。诉讼中，本院向佛山市南海区国土城建和水务局发调查函，佛山市南海区国土城建和水务局作出复函。经庭审质证，四被告对原告提供的证据材料1、2无异议，本院确认此二份主体资格证据的真实性及证明力。四被告对原告提供的证据材料3真实性无异议，认为合同附图注明东南六米是通向工业区通道，现路口被南边的厂堵塞，与北面十米及南面的河道均不在计租面积之内。经审查，本院确认此证据的真实性。四被告对原告提供的证据材料4真实性无异议，认为根据98年土地证，河道边的土地属于河堤用地，不属于原告所有，原告无权收取租金。经审查，本院确认此证据的真实性。四被告对原告提供的证据材料5有异议，认为与事实不符。经审查，该图属原告自行绘制面积图，与测绘结果有差异，本院对此证据的证明力不予确认。四被告对原告提供的证据材料6有异议，认为没有收到通知。经审查，该通知加盖有原告公章，原告正是在发出该通知后提起本案诉讼，本院确认其真实性及证明力。原告对四被告提供的证据1、2真实性不确认，认为与租赁关系无关。经审查，该证据有单位公章原件，本院确认其真实性。原告对四被告提供的证据3、4真实性无异议，认为被告是以原告名义报建，但并不代表原告默认被告多占用土地而不用计算租金，报建并未针对围墙，东面道路并非消防通道，由被告实际管理使用。经审查，本院确认此二份证据的真实性。原、被告对测绘成果报告均无异议，被告认为其中地块1、2未纳入计租面积，地块3超出3334平方米部分也不应缴纳租金。经审查，该报告为本院委托有资质机构测绘，本院确认此证据的真实性及证明力。原、被告对佛山市南海区国土城建和水务局复函真实性均无异议，但原告认为应该对其合法性进行审理，租赁期限应按合同法规定不得超过20年。经审查，本院确认此复函的真实性及证明力。根据本院采信的证据结合当事人陈述，本院认定以下事实：被告夏南五金厂为普通合伙企业，投资者为被告张申生、何显国、何洪炳。位于佛山市南海区桂城街夏南一居委会、地号为440605001019JA00009号、面积为8.762公顷的土地已办理佛府南集有（2012）第0100664号集体土地使用证，登记土地所有权人为佛山市南海区桂城街夏南一股份合作经济联合社农民集体，其中位于佛山市南海区桂城街道平洲夏南一高桥“公路南”地段21574.13平方米土地已办理了南府集用（98）字第020026号集体土地使用证，地号为02101415，土地用途为工业用地，登记土地使用权人为原告。1998年4月9日，原告（发包方，甲方）与被告夏南五金厂（承包方，乙方）签订《土地使用权承包合同》，约定：甲方将依法取得土地使用权面积3334平方米土地发包给乙方开办五金厂，该土地位于夏南一高桥工业区，东至缤达厂，西至河，南至厂区，北至河；承包期限为25年，从1998年7月1日起至2023年6月30日止；承包款第一年至第三年每月每平方米3元，第四年起每三年递增一次，每次递增在原有基数上递增10%；承包款每年支付二次，每年6月30日前一次性支付当年1-6月承包款，每年10月30日前一次性支付当年7-12月承包款；乙方逾期交纳承包款，须向甲方支付违约金，每逾期一日，按拖欠承包款的数额每日千分之二支付违约金，若拖欠承包款达30天，甲方有权解除合同，无偿收回承包土地及地上建筑物；乙方应按甲乙双方商定和报批后的基础标准进行施工，基建投资由乙方承担；甲方同意乙方从1998年8月1日起计收承包款，合同附图显示该地块北面距河道10米、西面距河道4米、东面距缤达厂6米。合同签订后原告将涉讼土地交付给了被告夏南五金厂使用，被告已在涉讼土地上兴建起厂房，厂房报建兴建单位为“夏南一管理处”，报建图厂房东边标注留空8米。1999年9月1日，原告与被告夏南五金厂签订《补充协议》，约定双方协商收取租金实际从98年9月1日起计算，合同其他条款不变。2003年9月17日，原告作出关于夏南一五金电器厂缴交租金决定，2003年度租金按每月每平方米3元计，2004年度开始按原合同计算租金。2004年9月8日，原告作出《关于夏南一五金电器厂计租意见》，同意2004年和2005年租金按合同第一期执行，从2006年1月1日起按递增比例规定计缴。2012年3月20日，原告对被告夏南五金厂使用的土地进行了测量，认为被告夏南五金厂实际占用了土地面积为5503平方米。2012年4月11日，原告向被告发出通知，要求被告补缴从1998年9月1日至2012年4月30日多占用土地租金1148381.42元。2012年7月24日，原告提起本案诉讼。诉讼中，本院向佛山市南海区国土城建和水务局发调查函，调查涉讼土地出租是否经过备案登记，询问对合同期限超过20年部分的效力有何意见。佛山市南海区国土城建和水务局复函称，租赁合同无需经审批或备案，涉讼土地为工业用地，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》规定，对土地使用权承包合同及其补充协议约定的期限无异议。诉讼中，经本院询问，原、被告均同意测绘的面积为：1、河堤边围墙至旧土地证边界之间的面积；2、缤达厂厂房外6米道路面积；3、围墙内除上述土地之外的土地面积。经本院委托佛山市城市规划勘测设计研究院测绘，测绘机构出具了测绘成果报告，测绘面积为：1、河堤边围墙至旧土地证边界之间的面积为1268平方米；2、缤达厂厂房外6米道路面积为456.44平方米；3、围墙内除上述土地之外的土地面积为3970.56平方米。原告预交了测绘费4001元。本院认为，原告与被告夏南五金厂于1998年4月9日签订的协议虽然名称为《土地使用权承包合同》，但协议内容为原告将其集体建设土地交付被告夏南五金厂，由被告夏南五金厂兴建厂房开办五金厂使用，被告夏南五金厂按月支付对价给原告，双方实质为土地租赁关系，本案为土地租赁合同纠纷。合同项下土地已办理集体建设用地使用权证，土地用途为工业用地，原、被告围绕合同项下土地所签订的《土地使用权承包合同》及《补充协议》为双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约定力。原、被告之间的土地租赁关系属于农村集体建设用地使用权流转方式之一，双方于合同约定流转的期限为25年在同类用途国有土地使用权的最高年限范围内，佛山市南海区国土城建和水务局在复函中也对涉讼土地租赁期限为25年无异议，故原告主张合同约定超过20年的部分无效并变更租赁期为20年的理由不能成立，本院对原告该项诉讼请求不予支持。原、被告签订的合同约定了出租土地的四至范围，租金按土地面积乘以每平方米单价计算，表明原、被告对租赁土地租金的约定是以出租土地面积多少为基础，并非是固定金额的租金。因基建问题，原、被告对起租期及租金递增做了补充约定，但并未约定计租面积就按3334平方米计算，被告主张因基建投入过大、原告口头同意只按3334平方米收取租金、其余面积不纳入计租面积，却不能就此主张提供任何有效证据予以证明，原告也不予认可，故本院对被告此项辩解不予采纳，被告夏南五金厂应按实际占有使用土地的面积向原告缴纳土地使用费。至于河堤边围墙至南府集用（98）字第020026号集体土地使用证边界之间的土地（经测绘面积为1268平方米）使用费问题，该部分土地在被告夏南五金厂围墙内，被告夏南五金厂也一直实际控制使用了该部分土地，根据佛府南集有（2012）第0100664号集体土地使用证，该部分土地所有权人为原告，被告辩解该部分土地为河堤用地而无须向原告缴纳使用费依据不足，本院不予采纳，但考虑到该部分土地并未办理建设用地手续，为农用地，而原、被告合同约定的租金标准是针对办理了建设用地手续的工业用地，本院酌定该部分土地按合同约定租金的一半计算土地使用费，原告主张按合同约定标准计算使用费理据不足，超出部分本院不予支持。参照原、被告约定的租金标准及递增方法，该部分土地从1998年9月1日起至2012年6月30日止的使用费为340724.28元（1268平方米×88个月×3元／月／平方米÷2＋1268平方米×36个月×3.3元／月／平方米÷2＋1268平方米×36个月×3.63元／月／平方米÷2＋1268平方米×6个月×3.99元／月／平方米÷2）。至于缤达厂厂房外6米道路（经测绘面积为456.44平方米）使用费问题，被告夏南五金厂报建厂房时标注东面（与缤达厂厂房相邻）留空8米，表明被告夏南五金厂将该6米道路纳入报建空地范围，实际上该6米道路为被告夏南五金厂内部专用道路，路出口为被告夏南五金厂出口，表明被告夏南五金厂已实际占有使用该部分土地，其辩解无需缴纳此部分土地使用费理据不足，本院不予采纳，该部分土地在南府集用（98）字第020026号集体土地使用证范围内，被告应参照合同约定标准缴纳土地使用费。参照原、被告约定的租金标准及递增方法，该部分土地从1998年9月1日起至2012年6月30日止的使用费为245299.98元（456.44平方米×88个月×3元／月／平方米＋456.44平方米×36个月×3.3元／月／平方米＋456.44平方米×36个月×3.63元／月／平方米＋456.44平方米×6个月×3.99元／月／平方米）。至于围墙内除上述土地之外的土地（经测绘面积为3970.56平方米）超出合同约定3334平方米部分（636.56平方米）使用费问题，该部分土地为被告夏南五金厂占有使用集体建设用地，被告夏南五金厂应参照合同约定标准支付此部分土地使用费，依照合同约定的租金标准及递增方法，该部分土地从1998年9月1日起至2012年6月30日止的使用费为342100.08元（636.56平方米×88个月×3元／月／平方米＋636.56平方米×36个月×3.3元／月／平方米＋636.56平方米×36个月×3.63元／月／平方米＋636.56平方米×6个月×3.99元／月／平方米）。综上，被告夏南五金厂应支付多占用土地在1998年9月1日至2012年6月30日期间的使用费合计为928124.34元（340724.28元＋245299.98元＋342100.08元），原告主张1240559.12元依据不足，超出部分本院不予支持。原、被告对多占用的土地面积存在争议，被告夏南五金厂实际多占用土地面积低于原告通知被告补缴租金面积，且实际结算面积需法院委托测绘后才能确定，原告主张使用费利息依据不足，本院不予以支持。被告夏南五金厂实际多占用的土地一直延续，该部分土地面积是经过测绘后才能确定，原告知道该部分土地使用费的损失也是在测绘后才明确，被告应缴纳土地使用费的债务一直在延续，被告主张2010年7月25日之前的土地使用费已过二年的追偿时效的辩解不能成立，本院不予采纳。因被告夏南五金厂在庭审辩论终结后是否仍继续占用超出约定面积的原告土地存在不确定因素，故本案中本院只支持原告主张的被告多占用土地使用费至法庭辩论终结前（2013年11月21日），按照上述土地使用费计算的标准，2012年7月1日至2013年11月21日期间被告夏南五金厂应支付多占用土地的使用费为115075.19元（1268平方米×16.7个月×3.99元／月／平方米÷2＋456.44平方米×16.7个月×3.99元／月／平方米＋636.56平方米×16.7个月×3.99元／月／平方米），此后原告可根据被告夏南五金厂实际占用情况另行主张权利。原告主张被告夏南五金厂此后一直按合同约定支付合同外超出面积的使用费依据不足，超出部分本院不予支持。被告夏南五金厂为普通合伙企业，其投资人为被告张申生、何显国、何洪炳，依照《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条“合伙企业对其债务，应先以其全部财产进行清偿。”第三十九条“合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。”之规定，被告夏南五金厂不能清偿本案债务的，被告张申生、何显国、何洪炳承担无限连带责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条、第三十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、被告佛山市南海区平洲夏南五金电器厂应于本判决发生法律效力之日起十日内支付1998年9月1日至2012年6月30日期间多占用的土地使用费928124.34元予原告佛山市南海区桂城街夏南一股份合作经济联合社。二、被告佛山市南海区平洲夏南五金电器厂应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年7月1日至2013年11月21日期间多占用的土地使用费115075.19元予原告佛山市南海区桂城街夏南一股份合作经济联合社。三、被告佛山市南海区平洲夏南五金电器厂不能清偿上述第一项、第二项判决确定的债务的，被告张申生、何显国、何洪炳承担无限连带责任。四、驳回原告佛山市南海区桂城街夏南一股份合作经济联合社的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取8062.78元（原告已预交），由原告负担1522.16元，四被告负担6540.62元。测绘费4001元（原告已预交），由原、被告各负担2000.5元。综上，四被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还8541.12元（6540.62元＋2000.5元）予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 朱道春二〇一三年十一月二十六日书记员 陈 宇 来自：