（2013）珠香法民三初字第81号

裁判日期: 2013-11-26

公开日期: 2014-12-25

案件名称

珠海市华策物业顾问有限公司与徐浩物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

珠海市香州区人民法院

所属地区

珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

珠海市华策物业顾问有限公司,徐浩

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条

全文

广东省珠海市香洲区人民法院民事判决书（2013）珠香法民三初字第81号原告（反诉被告）：珠海市华策物业顾问有限公司，住址：珠海市。负责人：邢国铭。委托代理人：赵争平，广东大公威德律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐浩，男，汉族，1964年8月1日生，住珠海市。委托代理人：黄威，广东晨光律师事务所律师。上述原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨永峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告珠海市华策物业顾问有限公司的委托代理人赵争平、被告徐浩及委托代理人黄威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市华策物业顾问有限公司诉称：自2001年起，原告与代表被告在内的珠海市粤海国际花园业主委员会先后签订了物业管理（服务）合同，符合法律效力。这些合同规定：2001年1月31日至2005年1月31日原告应按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.5元（其中1元为物业管理费，0.35元为电梯维修费，0.15元为公用水电费）；2005年2月1日至2006年11月30日原告应按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.2元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）；2006年12月1日至2007年11月30日原告应按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.2元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）；2007年的12月1日至2008年的4月30日原告应按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.2元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）；2008年5月1日至2011年4月30日，原告应按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.45元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）及物业专项维修资金0.15元，共计1.60元：2011年5月1日至2011年的8月31日原告应按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.45元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）及物业专项维修资金0.15元，共计1.60元：2011年9月1日至2014年8月31日，原告应按每月��平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.65元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）及物业专项维修资金0.15元，共计1.80元。这些费用每月交纳一次，逾期的，原告有权按日加收欠交费用的千分之一的滞纳金。另外，包括被告在内的粤海国际花园业主在入伙时签订的《业主公约》中均有业主不按规定缴交物业管理费等费用的，处以每日干分之三的滞纳金的约定。合同签订后，原告一直如约履行自己的职责，而被告自2005年以后，拒交物业管理费，经原告多次催促均未果。为维护小区正常的物业管理秩序，维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令被告支付物业管理费及其滞纳金。请求法院支持原告诉求：1、判令被告支付物业管理费（含物业专项维修资金）本金人民币17473元及其滞纳金人民币22786.5元（按每日千分之一暂计至2013年5月，应计至��金付清时止），共计人民币40259.5元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。原告为其诉称提交如下证据：1、原告营业执照、机构代码证；2、被告身份证；3、粤海国际花园管理费收费通知单；4、《业主公约》签约页；5、四份物业管理合同。被告徐浩辩称：一、原告并非适格的物业服务管理公司，其与粤海国际花园业主委员会签订的物业管理服务合同己于2005年到期终止。原告是粤海国际花园初期交付使用时的物业管理公司，其一直以来都未按照合同约定和向广大业主的承诺提供合格的物业管理服务。在被答辩入管理期间，还曾发生“保安强奸女业主事件”，引起广大业主的强烈不满。在原告2001年签订的《物业委托管理合同》于2005年即将到期后，粤海国际花园的业主均不同意与原告续签合同，并在业主委员会的主持下招标选聘新的物业管理公司，当时的中标单位是��发物业公司。然而原告却多般阻挠新物业公司的进驻，拒绝交接资料，甚至“雇凶伤害业主”，其恶行令广大业主极为愤慨。因此，原告从2005年起即不再是粤海国际花园适格的物业服务管理公司，其无权向我方主张物业管理费。二、原告于2006年12月后签订的物业管理服务合同应属无效合同。原告于2001年签订的合同在2005年到期后，原告已不再是小区的物业管埋公司，业主委员会也从未召开过业主大会商议与原告续签事宣。至于为何在合同终止后近两年业主委员会又重新与原告签订物业管理服务合同，我方无从知晓，业主委员会和原告也从未向业主告知。原告在2006年12月后与业主委员会签订的物业管理服务合同在法律上存在严重的瑕疵，应属无效合同。粤海国际花园2005年5月招标选聘新的物业管理服务公司的行为即已表明不再和原告续签合同，原告应当按照法律法��的相关规定退出小区。其在2006年12月后签订的合同，都未经过合法的程序，未组织召开业主大会征求广大业主的意见。原告十分清楚，广大业主根本不可能同意与其续签合同。《广东省物业管理条例》第四十四条规定“业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。”显然，原告2006年12月之后与业主委员会续签的合同违反了法律法规的相关规定，应属于无效合同。三、原告擅自处分小区内业主共有面积部分获取收益，应向业主返还。根据《珠海市物业管理条例》第三十九、四十条的规定，小区内的共用的架空层、走廊、通道、楼梯间、电梯间及占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，均属于业主共有。原告存在占用业主共有区域获取收益的行为：1、将业主共有的停车位擅自收费。2、将小区内共有的架空层擅自出租获取收益。3、出租走廊、通道、楼梯间、电梯间等地方获取广告收益。根据《物业管理条例》第五十五条及《珠海市物业管理条例》第二十三条的规定，原告利用业主共有部分经营获取收益的，应当经过严格的程序作出相应的决定。原告作出上述行为未经过任何程序，未得到业主大会的表决通过，且原告获得收益的去向不明。原告应立即停止上述行为，向全体业主返还其非法获取的收益。四、原告的请求已过诉讼时效，所谓滞纳金明显不合理。原告的大部分诉讼请求已超过法律规定的2年诉讼时效。且不谈我方根本无需向原告支付物业管理费及滞纳金，退一万步讲，即使我方应向原告支付上述费用，其主张的2005年3月一2011年5月的物业管理费及滞纳金已远远超过诉讼时效，应予驳回。原告主张的所谓滞纳金畸高，已超过本金部分，明显不合理，应予驳回。五、原告向我方收取公用水电费、电梯维修费、专项维修资金毫无依据。原告未就其向我方收取公用水电费提供任何证据，其主张不能获得支持。根据《珠海市物业管理条例》第二十三条规定“业主大会作出筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重修建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。电梯维修费和专项维修资金的收取均属于“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重修建筑物及其附属设施的决定”，业主大会从未通过投票作出收取电梯维修费和专项维修资金的决定，原告无权擅自收取。综上所述，原告的主张缺乏事实和法律依据，恳请贵院驳回其全部诉讼请求。被告徐浩在法定期限内未提交证据。被告（反诉原告）徐浩诉称：小区公共区域停车位属全体业主共同所有，由全体业主占用、使用、收益及处分。然而反诉被告一直未经业主同意，擅自对共同区停车位进行收费，属无依据，应返回。请求法院支持我方诉求：1、要求反诉被告赔偿反诉原告停车费1680元（2011年8月至2013年8月）；2、本案反诉费由反诉被告承担。被告（反诉原告）徐浩为其诉称提交如下证据：1、发票；2、图片；3、证明；4、业委会合同到期公告；5、业委会备案证明书；6、工作汇报；7、选聘物业管理相关资料；8、新闻报道；9、企业机读档案登记资料。原告（反诉被告）辩称：请求法院驳回反诉原告的诉求。因停车费收取是有合同依据，属于贴补物业管理亏损情况。从公平原则看，小区为广大业主所有，占用停车需缴��费用。经审理查明，被告徐浩是粤海国际花园28栋403房的所有人，该房屋建筑面积为118.52㎡，用途为：成套住宅。原告珠海市华策物业顾问有限公司成立于2000年2月，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为二级的物业服务企业资质证书。原告珠海市华策物业顾问有限公司于2001年2月5日与粤海国际花园业主委员会（甲方）签订了物业委托管理合同，双方就委托管理事项及管理服务费用标准进行了约定，合同约定：“2001年1月31日至2005年1月31日原告按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.5元（其中1元为物业管理费，0.35元为电梯维修费，0.15元为公用水电费）”。后来，原告珠海市华策物业顾问有限公司于2006年12月12日与粤海国际花园业主委员会（甲方）再次签订了粤海国际花园物业管理（临时）合同，双方就委托管理事项及管理服务费用标准进��了约定，合同约定：“2006年12月1日至2007年11月30日原告按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.2元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）”。之后，原告于2008年4月29日与粤海国际花园业主委员会（甲方）再次签订了粤海国际花园物业服务合同，双方就委托管理事项及管理服务费用标准进行了约定，合同约定：“2007年12月1日至2008年4月30日期间的物业管理费及其他相关费用仍按原合同执行，2008年5月1日至2011年4月30日，原告按住宅每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理服务费人民币1.45元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）及物业专项维修资金0.15元，共计1.60元；但约定业主缴纳的物业专项维修资金存入物业专项维修资金管理专用帐户，由业主大会和市政府维修资金管理机构负责管理，由原告代为收取”。之后，原告于2011年9月15日与��海国际花园业主委员会（甲方）再次签订了粤海国际花园物业服务合同，双方就委托管理事项及管理服务费用标准进行了约定，合同约定：“2011年5月1日至2011年8月31日的物业管理费及其他相关费用仍按原合同执行，2011年9月1日至2014年8月31日，原告按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.65元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）及物业专项维修资金0.15元，共计1.80元。但约定业主缴纳的物业专项维修资金存入物业专项维修资金管理专用帐户，由业主大会和市政府维修资金管理机构负责管理，由原告代为收取。相关费用业主每月交纳，逾期的，原告有权按日加收欠交费用的千分之一的滞纳金”。前述情况，有原告提交的四份物业管理服务合同及企业法人营业执照和物业服务企业资质证书为证。原告珠海市华策物业顾问有限公司主张，被告应向��支付已拖欠的2005年3月至2008年4月的物业管理服务费5403.6元（1.2元×118.52㎡×38个月）、2008年5月至2011年8月的物业管理服务费7588元（1.6元×118.52㎡×40个月）、2011年9月至2013年5月的物业管理服务费4481.4元（1.8元×118.52㎡×21个月）。前述物业管理服务费按每日千分之一分段计算滞纳金，滞纳金计至2013年5月为22786.5元（暂计算到2013年5月，之后的费用照计）。被告承认未缴纳过前述期间物业管理服务费等，但提出未按时缴纳原因是对原告签定的合同不予认可、原告未尽管理职责等。被告（反诉原告）徐浩提交部分原告收取的每月70元车辆场地费的发票，认为反诉被告一直未经业主同意，擅自对共同区停车位进行收费，属于无依据，故提出反诉要求返还停车费1680元（2011年8月至2013年8月）。本院认为，一、原告珠海市华策物业顾问有限公司有物业管理营业执照及资质证书，具有从事物业管理服务的资格。粤海国际花园业主委员会合法成立，其依法有权选聘、解聘物业管理企业。原告提交的四份与粤海国际花园业主委员会（甲方）签订的物业管理服务合同可以证明，业主委员会与原告签订了《物业管理委托合同》，该合同没有违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守。原告对粤海国际花园小区进行了实际管理，对该小区业主具有约束力。被告徐浩所有的粤海国际花园28栋403房在上述物业管理范围内，应向原告珠海市华策物业顾问有限公司支付相应的物业管理服务费用。原告主张，被告应向其支付已拖欠的2005年3月至2008年4月的物业管理服务费5403.6元（1.2元×118.52㎡×38个月）、2008年5月至2011年8月的物业管理服务费7588元（含物业专项维修资金，1.6元×118.52㎡×40个月）、2011年9月至2013年5月的物业管理服务费4481.4元（含物业专项维修资金，1.8元×118.52㎡×21个月），对此，本院认为，2005年3月至2006年11月期间原告并没有合同依据管理小区，也没有其他相关证据证明，对此期间的物业管理服务费的诉请，本院不予支持。至于前述其他期间的物业管理服务费用的计费标准符合合同约定标准且不违反本地政府部门制定的相应指导价格标准，故本院予以支持。但对于原告要求被告交纳2008年5月至2013年5月期间的物业专项维修资金（每月每平方米建筑面积0.15元），本院认为，原告仅仅属于代收行为，自身并未垫付相关费用，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告实际应向原告交纳已拖欠的2006年12月至2008年4月的物业管理服务费2417.8元（1.2元×118.52㎡×17个月）、2008年5月至2011年8月的物业管理服务费6874.16元（1.45元×118.52㎡×40个月）、2011年9月至2013年5月的物业管理服务费4106.71元（1.65元×118.52㎡×21个月）。二、至于原告珠海市华策物业顾问有限公司请求被告支付滞纳金的问题，虽然原告提交的《物业服务合同》约定了逾期交纳物业管理费应交纳滞纳金，但结合本案及其他案件的当事人陈述及提交的证据来看，小区存在公共环境卫生清洁服务、消防管理不到位，门禁对讲坏了没人维修、红外线防盗监测仪存在质量问题、小区时而发生盗窃事件等现象。可见，原告珠海市华策物业顾问有限公司的管理服务确实有不到位之处，被告没有按期交纳物业管理费并非是无故拖延缴纳物业服务费，因此，原告请求被告支付滞纳金，理据不足，本院不予支持。三、关于被告（反诉原告）徐浩提出反诉要求返还停车费1680元（2011年8月至2013年8月）的问题，本院认为，原告珠海市华策物业顾问有限公司收取停车管理费有合同依据，也符合相关法律规定及政府职能部门的规定及标准，被告（反诉原告）徐浩提出的反诉请求没有法律依据，本院不予支持。四、对被告提出原告珠海市华策物业顾问有限公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效应予驳回的意见，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，本院认为，因物业管理服务费用是依据已生效的物业管理服务合同而收取，合同的履行处于一种长期而不间断的过程，是一种持续履行的状态，故诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，且被告拖欠物业管理服务费用的行为一直延续，在此期间原告珠海市华策物业顾问有限公司基于物业管理服务关系和物业管理服务合同对被告所居住的小区进行了物业管理服务，相应的物业管理服务关系一直��续，故不存在原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效的问题，对被告的前述意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，判决如下：一、被告徐浩于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市华策物业顾问有限公司支付2006年12月至2008年4月的物业管理服务费2417.8元、2008年5月至2011年8月的物业管理服务费6874.16元、2011年9月至2013年5月的物业管理服务费4106.71元；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）徐浩的反诉请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利��。本案受理费405元（原告已预付）、反诉受理费25元，由被告徐浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员　　杨永峰二〇一三年十一月二十六日书记员　　何惠敏微信公众号“”