（2013）渝一中法民终字第04443号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2014-01-24
案件名称
陈东与周先德房屋租赁合同纠纷二审判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
陈东；周先德
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项
全文
重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2013）渝一中法民终字第04443号 上诉人（原审被告）陈东，男，1972年12月8日出生，汉族。 委托代理人吴洪，重庆国彦律师事务所律师。 委托代理人熊平根，重庆国彦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）周先德，男，1978年10月28日出生，汉族。 上诉人陈东与被上诉人周先德房屋租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年6月7日作出（2013）沙法民初字第04060号民事判决，上诉人陈东对该判决不服，向本院提出上诉。本院于2013年10月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年11月18日适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定进行询问，上诉人陈东的委托代理人吴洪，被上诉人周先德到庭参加询问。本案现已审理终结。 周先德在一审中诉称，周先德、陈东于2013年2月28日签订房屋租赁合同，约定陈东将沙坪坝区某门面出租给周先德经营使用，周先德支付陈东保证定金40000元、2013年3月1日至8月31日租金36000元、水电押金6000元。陈东本应在2013年3月1日前将房屋交给周先德使用，但陈东却迟迟不能交房。陈东不是房屋所有权人，该房屋已被产权人出租给他人使用。现周先德向法院起诉，请求判决解除周先德、陈东签订的《租赁合同》；判决陈东立即双倍退还保证定金80000元，退还已收房屋租金36000元和水电押金6000元，共计122000元。 陈东在一审中辩称，沙坪坝区某门面的业主是刘某某，陈东于2005年10月1日开始承租该门面。今年2月27日，周先德提出将该房屋转让给其做二手房生意，陈东予以了同意。租赁合同是周先德、陈东签订的，转让费是80000元，陈东也将该事实告知了业主，业主也予以同意。陈东收取了周先德40000元合同保证金，还预收了房屋租金36000元及水电押金6000元。2013年3月2日，陈东发现周先德在对面马路张贴出租房屋广告，将该门面出租，月租8000元，陈东就要求周先德将80000元转让费给付陈东，但周先德一直未给，直到2013年3月26日，业主才将门面收回重新出租。现陈东同意解除合同，但要求周先德补偿陈东的损失200000元。 一审法院经审理查明，2013年2月28日，陈东（甲方）与周先德（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方自愿将位于重庆市沙坪坝区某门面出租给乙方经营使用，租期为2年，从2013年3月1日起至2015年2月28日止；第1年租金每月6000元，第2年租金每月6500元。乙方向甲方交纳40000元保证金，水电费、物管费押金6000元。合同签订后，周先德于签订合同当日向陈东支付了2013年3月1日至2013年8月31日租金36000元，合同保证金40000元，水电押金6000元。一审审理中，周先德认为陈东未将房屋交付其使用，且房屋产权人于2013年3月5日将房屋收回，致使双方的合同无法履行，因此要求解除合同。陈东同意解除合同，但认为陈东于2013年3月1日即将房屋交付给周先德使用，因周先德将房屋空置，且将房屋另行出租获取利益，房屋产权人于2013年3月26日将房屋收回。由于双方分歧较大，调解未成。 一审法院认为，周先德、陈东签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。由于房屋产权人将房屋收回，双方签订的租赁合同事实上不能履行，周先德的合同目的不能实现，因此，周先德请求解除合同，符合《合同法》第九十四条第（四）项的规定，一审法院予以支持。陈东作为转租人，有义务将房屋交付给周先德使用。陈东认为房屋于2013年3月1日即交付给周先德，举证责任在陈东，但陈东未举证证明，据此可以认为陈东未将房屋交付周先德使用，合同并未实际履行。因此，周先德要求陈东退还交纳的租金及水电费押金，一审法院予以支持。周先德向陈东交纳的保证金40000元并非定金，其要求陈东双倍返还，于法无据，一审法院不予支持。陈东要求周先德补偿200000元，不属本案审理范围，其可另行解决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、周先德与陈东签订的《租赁合同》于一审判决生效后立即解除。二、陈东于一审判决生效后，立即退还周先德保证金40000元、房屋租金36000元、水电押金6000元，共计82000元。三、驳回周先德的其他诉讼请求。一审案件受理费2740元，减半交纳1370元（周先德已预交），由周先德负担449元，陈东负担921元，此款限陈东于一审判决生效后立即支付周先德。 陈东不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销（2013）沙法民初字第04060号民事判决，改判驳回周先德的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，陈东于2013年2月28日签订合同当日已将房屋交付周先德使用，合同已履行，周先德张贴出租房屋广告的行为足以印证此事。 周先德答辩称：陈东上诉理由不属实，请求驳回上诉，维持原判。 本院查明的事实与一审查明的事实相同。 本院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈东上诉称其已于2013年2月28日签订合同当日将房屋交付周先德使用，但并未提交证据予以证实，周先德对此亦予以否认。陈东上诉称周先德张贴广告转租房屋，亦无证据予以证实，周先德对此亦予以否认。因此，陈东并无证据证明其依约履行了租赁合同，现因双方签订的租赁合同事实上不能履行，周先德请求解除合同并要求陈东退还保证金40000元、房屋租金36000元、水电押金6000元，共计82000元，一审判决予以支持是恰当的。因此，陈东的上诉理由不成立，本院对陈东的上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1850元，由上诉人陈东负担。 本判决为终审判决。 审判长 孔繁树 审判员 晏 芳 审判员 申和平 二〇一三年十一月二十六日 书记员 程 容 关注公众号“”