（2013）沂南民再初字第11号

裁判日期: 2013-11-26

公开日期: 2014-03-04

案件名称

刘后仁、程玉美与朱增伦房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

法院

沂南县人民法院

所属地区

沂南县

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

刘后仁,程玉美,朱增伦,临沂市人民检察院

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

山东省沂南县人民法院民事判决书（2013）沂南民再初字第11号抗诉机关：临沂市人民检察院。申诉人（原审被告）：刘后仁，曾用名“刘厚仁”，住沂南县。申诉人（原审被告）：程玉美，住沂南县。二申诉人的委托代理人：吴志庆，临沂河东东兴法律服务所法律工作者。被申诉人（原审原告）：朱增伦，住沂南县委托代理人：张树鹏，山东同力律师事务所律师。原审原告朱增伦与原审被告刘后仁、程玉美房屋买卖合同纠纷一案，该案本院于2010年4月15日作出（2010）沂南民初字第972号民事判决书，该判决书已发生法律效力。原审被告刘厚仁、程玉美不服向检察机关提出申诉，临沂市人民检察院以临检民抗（2012）114号民事抗诉书，向临沂市中级人民法院提起抗诉，临沂市中级人民法院以（2013）临民抗字第44号裁定书，指令本院再审。本院另行组成合议庭公开开庭审理了本案。申诉人刘后仁及其委托代理人吴志庆，被申诉人的委托代理人张树鹏到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。2011年3月9日原审原告朱增伦诉称：2011年1月6日，原、被告签订房屋买卖合同，被告将位于沂南县辛集镇驻地沿街楼房两间（上、下三层）以215000元出卖给原告，原告将款交给被告后，被告未按照约定交付楼房，后发现被告因有债务，该楼房已被法院查封，原告不能实现合同目的，为此请求法院依法解除房屋买卖合同，判令被告返还购房款215000元、承担合同约定违约金及本案诉讼费用。原审被告刘厚仁、程玉美未到庭答辩。原审查明：2011年1月6日，原、被告签订楼房买卖合同。合同主要约定：被告将位于沂南县辛集镇计生委东上、下三层的两间楼房出卖给原告；房屋价款为215000元；楼款支付方式为签订合同时一次性付清楼房款215000元；被告应保证该楼房没有抵押、纠纷；如有违约，由违约方向对方支付楼房价款20%的违约金。合同签订当日，原告按照合同约定支付给被告楼房款215000元。因被告建设的楼房被查封，工程竣工后被告未能交付楼房。由于被告根本性违约，导致原告不能实现合同目的，原告为此向本院提起诉讼要求依法解除楼房买卖合同、返还购房款、承担合同约定违约金。原审认为：原、被告签订的楼房房屋合同有效，双方应全面履行合同确定的义务，被告在工程竣工后因该楼房查封，不能将合同标的物交付原告，其行为导致该合同根本性违约，原告以此请求解除房屋买卖合同，符合法律规定，对其请求本院予以支持。原告不能实现合同目的，要求被告返还购房款215000元，理由正当、本院予以支持。由于被告不能交付合同标的物违约，原告请求按照合同约定承担合同价款20%的违约金，该约定未违反法律规定，原告要求被告承担合同约定违约金，理由正当、本院亦予支持。为维护原告的合法权益及房屋买卖秩序的稳定，判决如下：一、解除原告朱增伦与被告刘厚仁、程玉美签订的房屋买卖合同；二、被告刘厚仁、程玉美返还原告朱增伦购房款215000元；三、被告刘厚仁、程玉美支付给原告朱增伦违约金43000元（即215000元×20%）。案件受理费5170元，由被告刘厚仁、程玉美负担。临沂市人民检察院以临检民抗（2012）114号民事抗诉书抗诉称：1、原审庭审时，买受人朱增伦仅向法庭提交了2011年1月6日房屋买卖合同，并没有提交任何能够证明其已经支付215000元购房款的证据。2、从刘后仁提交其子刘文卿于2011年1月6日给朱增伦书写的50000元的借条及证人祝德来的证言看出，双方签订的合同并非是法律意义上的房屋买卖，而是刘后仁按时归还借款的一种保证。原审将“抵押”行为认定为“买卖”行为，即失公平又无事实依据。申诉人同意抗诉机关的抗诉内容并对自己的主张提交下列证据：1、2011年1月6日刘后仁的儿子刘文卿给朱增伦书写的借条一份“今借朱增伦现金五万元整，以辛集镇刘后仁的沿街楼东两间作抵押，限期一个月还清。”2、2013年5月初刘文卿和朱增伦的通话录音一份，刘文卿要求借款利息可以比银行贷款利息再高点也行。朱增伦回答，要是50000元按高利贷计算的话，现在得多少钱了啊双方可以协商解决。以上证据证明刘后仁向朱增伦借五万元，是以刘后仁的沿街楼东两间作抵押的，不存在房屋买卖之说。被申诉人对申诉人提交的证据质证意见为：1、证据一的借条与买卖合同是两个法律关系。2、录音通话是想让我撤诉。经原审被告刘后仁的申请，法院调取以下证据：证人祝德来的证言一份，内容为，2010年的冬天的一个晚上，刘后仁打电话让我去他家的沿街楼住处，我去的时候有刘后仁、刘后仁的妻子程玉美、儿子刘文卿，朱增伦在场。朱增伦拿着准备好的《房屋买卖合同》说签个合同作抵押，本来他们准备去公正，由于楼房没手续无法办理。合同上除签字是他们签的外，其他手写的内容是我代写的。合同签完后，刘后仁的儿字写的借条，然后朱增伦扣下了利息，给了四万几的钱。签合同的目的就是为借款作抵押，我在场时没见朱增伦给刘后仁房子款。当时还说，五万还不上房子就是人家的。该证据经原审原告朱增伦质证为：证人与申诉人可能存在利害关系，不能客观反映当时的实际情况，也不能推翻双方签定的房屋买卖合同。再审查明，2011年1月6日晚上，在刘后仁家由证人祝德来执笔，用朱增伦提供的格式合同签订了一份房屋买卖合同。合同主要约定：甲方为刘厚仁、程玉美，乙方为朱增伦。合同约定：甲方有沿街楼二间，上下三层，建筑面积200平方米。东至网通公司、西至计生委（东边两间）、南至刘后仁院内。北至227省道。房屋价格：215000元，支付方式：一次性支付，签订合同同时支付。合同上的面积、四至、价款大小写系祝德来填写。合同签订后，随即刘后仁的儿子刘文卿为朱增伦书写了“今借朱增伦现金50000元整，以辛集镇刘后仁的沿街楼东两间作抵押，限期一个月还清。”2011年3月9日朱增伦持双方签订的房屋买卖合同向本院提起诉讼。再审认为，刘后仁和朱增伦签订房屋买卖合同的真实目的是为了保证借款能够到期偿还。并非实际意义上的房屋买卖。双方签订的房屋买卖合同第二条规定“房屋价格：215000元，支付方式：一次性支付，签订合同同时支付”。它是合同对付款方式的一种约定，合同本身不能证明购买房屋的款已经交付。因此，原审原告朱增伦以房屋买卖合同对刘后仁、程玉美提起诉讼，要求解除合同，返还购房款证据不足。在同一时间内，合同当事人对同一标的物，既做买卖又作质押显然不符合交易习惯。原审将“抵押”行为认定为“买卖”行为错误。原审认定事实不清，判决结果错误，应予纠正。鉴于原审原告未主张借贷债权，本案不作处理。可由原审原告持借条另行主张权利。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和民法通则》第四条之规定，判决如下：一、撤销本院于2010年4月15日作出（2010）沂南民初字第972号民事判决。二、驳回原审原告朱增伦的诉讼请求。原审诉讼费5170元由原审原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判长　　高雪云审判员　　王兆德审判员　　李守聚二〇一三年十一月二十六日书记员　　高　玲关注公众号“”