（2013）绍民初字第2521号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2014-03-10
案件名称
陆英���杭州时代制冷工程有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆英,杭州时代制冷工程有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第九十三条第一款，第一百零七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2013）绍民初字第2521号原告：陆英。委托代理人：ＸＸＸ。被告：杭州时代制冷工程有限公司。法定代表人：周兴祥。原告陆英诉被告杭州时代制冷工程有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月23日立案受理，依法由审判员冯春盛独任审判，后因采用其他方式无法向被告送达，本案依法由简易程序转为普通程序，由审判员冯春盛担任审判长，与人民陪审员马学凯、朱先淼组成合议庭进行审理，公开开庭进行了审理。原告陆英的委托代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。被告杭州时代制冷工程有限��司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陆英诉称：2011年5月17日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于杭州市萧山区金惠路358号汇通大厦501室、502室、503室、504室房屋，租期自2011年6月1日至2014年5月30日。被告应于每年第9个月支付下一年度租金，其中2014年度的租金应于2013年3月1日前支付等。然在合同履行过程中，被告未按约支付2014年度的租金，构成违约，给原告造成重大经济损失。原告为维护自己合法权益，诉至法院，诉讼请求明确为：一、要求解除原、被告间签订的房屋租赁合同；二、要求被告向原告腾退、归还租赁房屋；三、要求被告支付违约金即被告自2013年6月1日起至涉案房屋归还日止所应支付的租金。被告杭州时代制冷工程有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于杭州市萧山区北干街道金惠路358号汇通大厦1幢501室、502室、503室、504室，其产权人为原告。2011年5月17日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的涉案房屋，租期自2011年6月1日至2014年5月30日止。涉案房屋第一年租金为165000元，外加房屋保证金10000元，以后租金是在前一年租金的基础上递增5%，对于房屋保证金，在合约期满后，原告清点涉案房屋后返还给被告。被告应于本合同生效之日即2011年5月17日向原告支付第一年租金，2012年3月1日支付第二年租金，2013年3月1日支付第三年租金。被告如构成拖欠租金累计达1个月等情形，原告可终止合同并收回涉案房屋。租赁期间任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按年租金的3%向被告加收滞纳金等。嗣后，原告向被告交付了涉案房屋。被告向原告交付了保证金10000元。迄今，被告已付清前二年租期的租金，但未按约于2013年3月1日支付第三年租金，于是酿成本案纠纷。审理期间，原告明确其对被告所欠付租金将不再主张权利，被告自2013年6月1日起至涉案房屋归还日止所应支付的租金即为原告主张的违约金。以上事实认定，由原告提供的房屋所有权证、房屋租赁合同及当事人在庭审中的陈述等证据予以证明。本院认为：原、被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》，内容未违反我国相关法律法规的禁止性规定，体现了双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。据此，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务并享有合同权利。现针对原告所提出的各项诉讼请求，本院作以下评判分析。关于原告提出的解除合同问题，本院认为，合同解除是合同终止的一种形式，合同解除分约定解除与法定解除，两者相较，实行约定解除优先。约定解除是指合同约定的解除条件成就时，由解除权人解除合同。现从原告的诉称内容分析，其主张以租赁合同约定的合同解除条件成就为事由而行使合同解除权，故属于约定解除。根据《房屋租赁合同》中“如被告拖欠租金累计达1个月等情形，原告可终止合同并收回涉案房屋”的约定，表明租赁合同双方当事人明确约定出租人一方可以解除合同的条件。结合查明的事实，被告至今未按约于2013年3月1日前支付第三年租金，构成明显违约。据此，原告提出解除房屋租赁合同，符合租赁合同中有关原告单方行使合同约定解除权的情形，本院依法应予支持，至于合同具体解除时间，原告的该项诉求实为变更之诉，本院根据本案实际情况确定为本判决生效之日。关于原告提出的归还房屋的问题，本院认为，根据我国合同法第九���七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，在房屋租赁合同解除以后，原告要求被告腾退归还租赁物即涉案房屋，符合上述法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，根据原告在审理期间的陈述，其对被告的欠付租金将不再主张权利，而将截止归还涉案房屋日止被告所欠付的租金列为其主张的违约金。在合同解除后，当事人仍可依合同约定向对方主张违约责任，而违约金的确定，本身应当以守约方的实际损失为基础。因被告所欠付的租金属于原告因解除合同而遭受的实际损失范围，且该损失系由被告违约所致。据此，本院对于原告所提的违约金诉求及其计算方式予以支持和照准。事实表明，双方合同约定的第三年租期为2013��6月1日至2014年5月30日止，其年租金为181912元，折算成日租金为498元，故而被告应付原告的违约金计算方式应为498元／天×2013年6月1日起至被告归还涉案房屋日止这一期间的天数。综上，本院对原告诉求依法予以支持。被告未到庭应诉，不影响本院根据查明的事实作出处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告陆英与被告杭州时代制冷工程有限公司于2011年5月17日签订《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、被告杭州时代制冷工程有限公司应于本判决生效后十日内将位于杭州市萧山区北干街道金惠路358号汇通大厦1幢501室、502室、503室、504室房屋腾退、归还给原告陆英；三、被告杭州时代制冷工程有限公司应于本判决生效后十日内向原告陆英支付按下列方式计算的违约金，具体计算方式：498元／天×2013年6月1日起至被告杭州时代制冷工程有限公司按第二项规定归还房屋日止期间的天数。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告杭州时代制冷工程有限公司负担，限于本判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费2300元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，帐号：0900000103326300413-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。审 判 长 冯春盛人民陪审员 马学凯人民陪审员 朱先淼二〇一三年十一月二十六日书 记 员 钱 芸 来自：